12月11日,一天下来,21世纪房地产沿海赛洛城店的王奇才经纪人发觉“看房子的人突然变少了。”因为个人住房营业税征免将会在明年调整,近几个月赶着买房卖房的人也都不急了,现在从头看房买房,已经赶不上优惠政策的末班车了。
最后一只靴子掉下来了?开放商们该不该偷着乐,房地产调整不痛不痒。
正像此前报道预测的,楼市政策明年走向要等到中央经济工作会议后才能见分晓,楼市政策不会急刹车,更不会一刀切。果不其然,2009年中央经济工作会议刚闭幕,12月9日国务院常务会议就对楼市政策进行微调:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
只有原本就计划要调整的营业税调整了,代表了什么?住房城乡建设部房地产司沈建忠司长告诉记者:“营业税征免时限重新恢复到5年,主要是抑制投机性购房,最重要是增加短期炒作的成本。”
另一只靴子“信贷”
有多位业权威人士说,只要明年房价上涨高于政府的底线,信贷政策就可能成为调控楼市的重头。上述建设部人士就确定地对记者表示:“市场假如持续高烧,4个月之内调整房贷政策不是没有可能。”
调整房贷政策,也可以从宏观经济中找到视角。近来央视《经济半》就通胀话题向百余位经济学家和企业家进行了问卷调查。结果表明:56%的经济学家、企业家认为目前我们正面临明显的通胀预期。近日闭幕的中央经济工作会议更提出:“要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。”
北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示,决定房地产企业生存状况的最直接因素是明年的货币政策,如果明年下半年的通货膨胀风险加大,政策重点可能会从扩大内需转移到抑制通货膨胀上去,进而抑制流动性过剩,到时房地产行情会变得紧张,重现观望气氛。
研究人员杨红旭在接受记者采访时提醒,虽然“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”明年将继续实施,但同时将“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这说明,如果明年房价继续高涨,或开发投资过热,房地产调控不排除紧缩的可能。
抑制楼市泡沫,易宪容建议应该从第二套住房信贷全面收缩做起。还有知情人士透露,鼓励自住需求,现在的7折利率近期不会变动。但是现在极宽松的二套房贷政策一定会收紧。
除了营业税,去年12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》关于二套房贷政策的截止期也是今年年底。研究人员薛建雄表示,在确定二套房贷的实施标准时,银行都会首先引用《若干意见》,但该文件未对利率作出严格的要求。如此一来,银行都可以放松二套房贷款利率上浮10%的限制。
不过,银监会新闻发言人廖岷此前表示:“银监会始终要求商业银行坚持执行四成及以上的首付比例,这一政策从未进行调整。”但银监会针对利率并没有严格要求,根据不同情况利率可以有相应浮动的优惠。
上述知情人士表示,很多银行都对二手房贷实行优惠利率。但是,需要从严执行的时候,只需要银行方面出个通知就行。
但是建设部一熟悉政策出台内幕人士则称:“抑制投机,但不抑制合理需求,加大供应但不收紧信贷。对开发商来说是利好。”但是,他也表示,“虽然只调整了营业税,开发商也不要开心得太早,市场如果持续高烧,4个月之内微调房贷政策也有可能。”
多位接受采访的业内专家也表示,营业税政策调整,也许不是最后一只靴子,而是推倒多米诺骨牌的块。后续的政策可能包括:增加中低价房供应,加强保障房建设。
而本报记者获悉的消息是,建设部正在对完善房产税进行讨论,此前,每次在针对房地产调控的讨论中,都有人建议,针对个人多于一套的房产,即使没有出租,也要征收一定比例的房产税。但是,每次都没有定论,曾经有一次非常接近于启用。
此前,2日从财政部传出消息,为完善房产税、城镇土地使用税政策,堵塞税收征管漏洞,财政部、国家税务总局近日联合下发通知,对房产税城镇土地使用税有关问题进行明确。
一些迹象表明,针对房地产业的政策调整才刚刚开始。
妥协的政策
采访中,一位地方财税部门官员透露,楼市政策最后只调整了营业税一种,这实际上是地方和中央妥协的产物。
他称最近多次参加建设部召开的楼市政策座谈会,发现,在楼市政策后续上,部委和地方存在意见上的分歧,“上头担心泡沫会吹破,而地方则抱怨支持性楼市政策退出,可能会影响地方经济。”博弈的结果,就是只调营业税,实际对高房价打压效果不大。
上下分歧,早已显现。此前在中央政策走向尚未最后定夺时,各地就纷纷“抢跑”,湖南、吉林两省对外明确表示,将房地产优惠政策顺延至2010年年底;安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份,也通过各种形式提出建议,希望顺延地方性扶植房地产政策。
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,本次调整营业税,心理意义大于实际意义。
根据现行的优惠政策规定:自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
以一套买入价60万元卖出价100万元的普通商品房为例:以买入已满2年后出售来计算,若按照差价征收5.5%的营业税则是2.2万元;若按照营业总额缴税则是5.5万元。营业税政策调整为差价征收的话,投机者就会损失3.3万元;如果按照全额征收则损失5.5万元。
安邦集团研究总部分析师徐斌表示,对于炒家来说,一套房一月疯涨一二十万,区区五万的营业税的增加,只是蜻蜓点水。
接下来，会是房产税吗？
楼市政策是不是隔靴挠痒?调整措施固然不会只是营业税。
中央经济工作会议已给出了方案:要增加普通商品住房供给,加强廉租住房等保障性住房建设。而在发展和改革工作会议上国家发改委主任张平表示,明年我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应。
据了解建设部内部对房产税的讨论一直在持续中。
知情人士透露,完善房产税,可以起到一定的物业税的效果,而相对更容易操作。“因为物业税要通过人大,而房产税一直就有,只是在于一直并没有成为重头。”
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,个人拥有非营业用的房产免纳房产税。
由于投机者往往拥有多套房产,在几次讨论中,有专家建议缩小房产税减免范围,对个人多于一套的房产,哪怕它并没有出租,也要征收一定比例的房产税。如果能如此实施,房产税就能起到和物业税一样的针对保有环节征税的目的。
而此前几天,财政部、国家税务总局联合下发通知称,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税;产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税;融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
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