提到买房，人们往往先想到买一套新房。事实上这是有失偏颇的。目前的房地产市场，新楼盘一般总价较高，对于积蓄有限，依靠工资生活的普通购房者而言，购买一套总价不菲的新楼盘着实有些“困难”。除了新楼盘可供购房者选择之外，二手房凭借其性价比较高的优势也日渐成为购房消费的新主流商品。与新楼盘相比，二手房具备地段优越、交通便利、社区成熟、配套齐全、不存在期房风险等优点。在新政出台后，很多政策有利于二手房交易，如减免营业税、契税、并首次明确，买二手房也可转户口。买新房还是二手房？我们不妨从不同的角度分析一下。
交通环境——二手房胜
新房：买新房看的是以后的发展，不少楼盘在规划中的地铁2号线旁，不过现在要买，还是有车比较方便。
二手房：城市核心区有如蜘蛛网似的密织的交通网络，交通环境自然优越。
建筑外观——新房胜
新房：外观新颖、现代感较强、视觉感好，有不少楼盘还用上新的建材技术。
二手房：楼体外观建造较为传统、单一，房龄久了不免有发黄、裂缝之处。
户型格局——新房胜
新房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。
二手房：房间不够敞亮、厅里面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。
价格比较——新房胜
新房：新楼盘目前开发商出于资金回笼的考虑，狂打价格战，有些价格比二手房还低。
二手房：两年内的二手房现在出售，价格并没有吸引力，建议“以租代售”。
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物业服务——新房胜
新房 ：新楼盘大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。
二手房 ：80、90年代修建的二手房由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。
商圈配套——二手房胜
新房：新建楼盘地段的偏远性决定了其入住率较低，相应市政配套，商业设施、氛围等自然不够成熟，有待进一步开发与完善。
二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等自是十分浓郁。
潜力——各有千秋
新房：随着地铁交通的建设开发以及武汉整体规划进程的进一步加快，远郊区楼盘将会逐渐吸引人们的眼球，成为即将升起的新兴投资区域，潜力较为可观。
二手房：中心城(查看地图)区的优势使其占尽天时、地利，随着土地的，其潜力将会得以进一步提升。
购房风险——二手房胜
新房：新房存在期房风险，一旦交房，购房者会发现许多细节与开发商最初承诺的不相符合，如出现面积缩水、延期交房、偷工减料、建筑质量不达标、绿地减少等问题，不免让人觉得花了冤枉钱。
二手房：二手房现房现卖，所见即所得，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者的许多购房风险。
总的来说，当前市场情况下，购买二手房还说是新房，购房者应依据自己的实际情况做出选择。
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今年以来,北京房价出现了罕见的快速上涨,房价上涨幅度超过了2007年。那么,北京的房价还会不会再涨呢?
我认为不会,房价下降的可能性很小,原因是:
1 .北京这几年住房供给面积甚至不增反降,据北京市统计局的数据,2005年至2008年北京市商品房施工面积一年比一年少,商品房竣工面积也是一年比一年少。在供给逐年减少的同时,需求却逐年增加,必然结果是供不应求程度逐年加剧,房价岂有不涨的道理。
2.估计政府部门不希望房价下降,因为地方政府从房价上涨中增加的财政税收很可观。北京土地整理储备中心的信息表明,截至2009年11月23日,北京市公开出让土地的收入达639.39亿元,仅此一项就占前11个月财政收入的33.8%,加上房地产交易税等相关税收,估计北京市财政从房地产业获得的收入占财政收入的比例超过40%。
3.在几十年一遇的金融危机的冲击下,北京房价也未见大幅下降,甚至从北京市统计局的统计结果看2008年的商品住宅价格涨幅高达12.8%,明年的房价又怎么可能下跌?
2009年6月,本人曾经说“别指望房价会大跌”,意在提醒那些正在观望、等待房价大跌的人。现在,本人还是提醒那些准备买房的人:明年房价不会下跌,后年也不太可能下跌,除非中国遇到了重大经济危机。
本人相信,中国的房价、北京的房价还会继续上涨。可是,北京的房价已经这么高了,(2008年)平均月工资收入只有4694元的北京人将要去哪里买房?答案是:高收入阶层在北京市区买房,低收入阶层在北京远郊买房,更低收入阶层只好离开北京到外地安家置业。
对于家庭月收入3万元的高收入家庭,买一套100平方米、单价3万元的房,每月收入的50%至56%(15000至17000元)要用于还房贷。同样,买一套100平方米、单价1万元的房,对于月收入1万元的家庭来说,每月收入的50%至56%(5000至5600元)将要用于还房贷。50%至56%的比例对于多数人来说不算低。而目前北京三环以内的房价在25000元至30000元之间,四环至六环的房价在20000元至10000元之间,所以,今后家庭月收入3万元以上的北京人将在三环以内买房,家庭月收入2万元至1万元的北京人将在四环至六环的区域买房,家庭月收入1万元以下的北京人将在六环外以及河北的香河县、大厂县、天津的蓟县等地买房。房价已经并将继续对中国每一个城市的人口按收入高低进行区域配置。这是一个残酷的、必然的、或许是合理的现实。(易秋霖)
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这时候播出电视剧《蜗居》，让人心里尤其纠结---在房价扶摇直上，与市中心"远开八只脚"的远郊都难觅"万元"房的时候；在购房优惠政策还有一个多月就将到期，房产专家预期明年房价还要涨的时候。
连续半个月来，有关电视剧《蜗居》的讨论已经成为众多网络论坛的热门话题，电视剧中的众多小人物"我为房痴"的情景，现实生活中亦然。
买房，似乎已经成了最傻瓜化的投资，多年的事实证明，买进就是赚钱，即便如今房价令人咋舌，但多数观点依然坚持：短期房价或成顶部，但中长期看，房价还是要涨的。
这就使得国人的房产情结越扭越紧：有房才有家。没房的，勒紧裤带要买房；有房的，盘算再买房，出租赚钱。房子成了很多人每天挂在口头的大事，就像最近正在热播的电视剧《蜗居》里海萍说的一样:"走到哪儿，哪儿都在讨论房子。"
都市生活正发生着一个个"我为房痴"的房产理财故事。
高抛低吸
家住上海大花园的齐齐曾经留学日本，他说，日本人很看不懂，中国人为什么这么喜欢买房。
不仅是日本人，其他国家的外国人也看不懂。在国外，买进一套房，没几年房价上涨50%乃至是难以想像的但这样的"喜剧"就发生在我们身边。
2002年，齐齐用53万元买进上海大花园108平方米的两房两厅，到2005年，这套房子的市场成交价已经到180万元左右。但此后房市低迷，这套房子的市场成交价大幅下跌。这次"坐电梯"，让齐齐深感错失了一次赚钱机会，但也让他明白：房市如股市，有涨就有跌，房子一直捂在手里，全是纸上财富。如果把房产看作投资，就要像做股票一样高抛低吸。
去年6月，正是房价点时，齐齐以230万元卖出上海大花园的这套房。这个举动被他父母视为"发疯"：只有一套房，卖了你住哪里？
租房。齐齐每月付4000元给新的房东，继续住在这套房里。然后把230万元购买银行短期理财产品。去年10月-11月股市迷时，他把230万元全部投入股市。由于觉得选股有难度，齐齐听从了一个理财专家的建议，购买指数基金，只要大盘涨、股指升，指数基金就会跟着涨，虽然或许不及买股票赚得多，但风险也比买错股票低。于是齐齐购买了在2007年牛市中表现出色的深证100ETF，买进时净值是1.7元/份。到今年4月初，深证100ETF涨到2.9元时，齐齐全部抛掉，本利达390万元，获利近160万元。此时，楼市还在低迷阶段，上海大花园两房两厅的房价已跌到200万元左右，于是齐齐用390万元，在上海大花园买进两套两房两厅，一套同原来卖掉的房子面积一样大小，还有一套是面积99平方米的小两房两厅。
对于这次从房市到股市，又从股市到房市的转战，齐齐总结了一些投资心得：在国外，房市和股市是跷跷板，房市低迷股市火，股市低迷房市火，在我国似乎是一荣俱荣，但两者之间还是有一个时间差。因此，卖房炒股必须掌握节奏，要有耐得住寂寞的心理，等待股市调整到位。如果去年6月卖房后就将钱投身股市，当时股市还在跌跌不休，很可能就套牢了。而今年如果不在房市刚刚有启动迹象时果断卖掉股票，等到现在再卖，房市比股市走得还牛，这次投资有多大胜算，就难说了。
齐齐是个老百姓，手头只有一套房，卖房投资股市，搏一记的成分很大。但近日记者在采访中国银行市分行香港广场理财中心首席理财师陆芸时，她介绍说，现在不少大客户的思路也不谋而合，她常常听到一些有海外留学、工作和生活经历的大客户说："如果房价再这样涨上去，我就准备将手头的房子抛了，落袋为安，现金为王。等以后房价下跌时再买进。"
所谓大客户，都是有房者，很多还不止拥有一套房，资产总额都上千万元。这些大客户是这样算账的：假如卖掉房产后手头现金有1000万元，就算是保守投资，买信托产品，一年也有5%左右的，即获益50万元，每个月平均4万元。4万元，什么样的豪宅租不起啊？而如果是积极投资，在股市向好时拿这1000万元买股票或基金，20%应该不成问题。比如今年，如果在年初投资指数基金，如深证100ETF、50ETF，迄今已分别达107%和77%。
转租赚钱
莘庄南广场有个楼盘，由于是知名开发商的产品，因此一些讲究档次的境外人士、高级白领租房时眼睛就铆牢这个小区，非此小区不租。很多做外贸、做创意的公司也到小区来借房当办公室。两房两厅100平方米的毛坯房租金2000多元，而装修以后租金则可以到4500元-5500元。但由于这个小区里不少购房者是投资者，买进就等着房子后再卖掉，因此也懒得装修，毛坯房就挂牌出租了。
最近，一个姓徐的投资者借了2套毛坯房，同房东签了3年租期合同，然后进行创意装修，准备出租给公司当办公房。所谓创意装修，就是用的钱装修出最显眼的效果，一面墙壁上贴的是大红色或宝蓝色的彩报纸，其余涂料刷刷，地板铺复合地板，或干脆是地砖。门是买来整张杉木板裁的，每张不到150元。这样的装修不到一个月就完工了，装修费用只有一万元左右。然后以每月5300元左右借给公司办公。近日，一家外贸公司看房后，一分钱都没还价，当场下定。
这家老板是这样算账的，到高级办公楼借同样面积的办公室，每平方米租金在3元-5元，以4元/平方米计，一个月租金就要12000元。而这个楼盘是莘庄地区级的楼盘，客户进入小区，就会觉得很高档，而租金却不到办公楼的一半。
徐先生说，他自己也是个房奴，每月有4000多元的房贷，一直苦恼如何才能减轻房贷压力。最近，他从媒体上读到一个转租赚钱的故事，有人在外地大量租借毛坯房，且同原始房东一签就是5年的长租约，然后对毛坯房进行分割，创意精装修，每套都带迷你厨卫，然后出租给白领和境外人士，租金可以比毛坯房租金。由于批量转租，非常可观。受到这个转租投资的启发，他到周围中介做了详细的调查，发现越是新楼盘、越是知名开发商设计建造的楼盘，租赁率越高，于是决定先借两套毛坯房投石问路，现在每套转租的月可达3000元左右，两套房的超过6000元，还了自己的房贷后还有2000元结余。
为什么将毛坯房装修成办公格局而不是住宅？徐先生也有自己的考虑。他说，办公房装修费用更节省，比如都是敞开式，不用每个房间装门，市场上套装门也要近900元一扇，两房两厅省两扇门就是1800元。而且，装修成办公房，也不用添置什么家具，借房子的公司自己都有办公桌电脑台的。而如果装修成住宅，要想租金达到5000元，配置的家具就不能太差劲，两房两厅配下来，看得上眼的就要一万多元。
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分期付款
同电视剧《蜗牛》中的海萍一样，肖扬夫妇也是"每天一睁眼，就想到房贷4000"，只是这个房贷并没有让他们夫妇俩感到喘不过气来，反而有时候还会小小得意一番。原来，他们听从了理财师的建议，甘愿背房债的。
肖扬和妻子单位效益不错，都给职工缴纳了补充公积金，这样，每月两人自己缴纳和单位缴纳的公积金加补充公积金共5900多元。今年年初，他们看中了杨浦区的一套新房，总价180万元。肖扬夫妇的存款近40万元，双方父母各支援了40万元，这样他们手头的现金有120万元左右。按照双方父母的意思，银行的债能不背就不要背，首付100万元，其余20万元装修，只要贷款80万元公积金就可以了。
如果只借公积金80万元，借贷20年，采用等额本金归还法，首月还贷5900多元，以后逐月递减，肖扬夫妇俩的公积金只多不少，平时的小日子可以过得很滋润了。但肖扬听取中行市分行香港理财中心首席理财师陆芸的分析后，宁愿向银行借款，而把现金留在手上。在缴纳了首付二成36万元后，肖扬向银行借贷了64万元， 而将自己的84万元存入银行的房贷理财账户，所得抵扣后，房贷成了零利息。这样，肖扬向银行借的64万元等于是分期付款。今年5月在股市行情好时，肖扬将这笔钱从房贷理财账户中取出，投入股市，短炒了两个月，15%。
陆芸分析道，购房者留下部分现金，等于是为自己留下了投资机会。当前银行房贷利率打七折后，贷款期5年以上的年利率只有4.158%，贷款人要赚回这个利息钱，并非难事。如果股市行情好，做一波短线赚10%-15%不是不可能的，拿出5%作为房贷利息，自己还能5%-10%。如果股市行情不佳，或希望稳健，可以购买信托产品，一年期以上的信托产品不少就在5%左右。如果什么风险都不愿承受，可以把钱存入房贷理财账户，现在很多银行都为贷款人开设了这样的理财账户，用理财账户内的存款收入抵扣房贷利息。比如中国银行，在房贷账户中存入136.5万元，就可以抵扣100万元房贷的利息。这样贷款人等于是无息分期付款，既保留了136万元的本金，又免除了利息压力。
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巧切蛋糕
看电视剧《蜗牛》，新做妈妈的杨小姐对海萍的一段话深有同感："每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海:房贷六千，吃穿用度两千五，孩子上幼儿园一千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理三四百，手机电话费两百五，还有煤气水电费两百。也就是说，从我苏醒的个呼吸起，我每天至少要进账四百……这就是我活在这个城市的成本。"
一家网站曾经进行了一个白领生活调查，结果显示：83%以上的家庭每个月都承担着偿还房屋贷款的压力，而在这些房奴中，有接近半数的家庭，每月的房贷占据了全部收入的1/3及以上。杨小姐的小家就属于这1/3中。除了房贷，她家生活的担子另一头也很沉：孩子。
房子和孩子是都市白领生活中的两座大山，一个都不能少，但钱却只是个常数。如何分配才能减轻负担？听从理财师的建议，杨小姐是这样切家庭理财蛋糕的：
---保险。花点小钱买个保险，让房贷有保障。理财师表示，如果买房的时候贷了50万元，就应该相应地购买50万元左右保额的保险。首先可以选择购买房贷保险，例如房屋损失险。这类保险对贷款的房屋提供保障，如果在还贷期间，因为火灾、爆炸、暴雨、台风等原因造成抵押房屋的损失，以及为抢救房屋财产需支付合理的施救费用，保险公司将按合同给予赔偿。其次是还贷保证保险，这类保险对贷款人在贷款期间产生的意外提供保障。此外，投保人可以根据自己的贷款年期和贷款总额选择相应保障期限和保额的寿险，保障期内，被保险人一旦发生身故或全残，其家人都可以获得相应额度的赔偿，用来偿还剩余贷款。
房贷在身，不敢生病。浦发银行的理财经理黄小姐还建议有20年-30年房贷者购买意外险和重疾险。不过选择怎样的意外险很有讲究，比如25岁投保储蓄型意外险，缴费20年，保额30万元的话，每月缴费300元左右，期满后返还本金。还有一种是纯消费型的纯保障意外险，所谓消费型保险，就是指如果在保险期间内不出现理赔，所交的保费就贡献给保险公司了。黄小姐介绍了一款中国人寿的意外险，保额同储蓄型的意外险差不多，但缴费却少得多，一年才300元左右。这样算来，一年可节约意外险保费3000多元。黄小姐认为，有房贷者可以把意外险节省下来的费用加入重疾险，使重疾险的保障额度提高到20万元。这样，花差不多的钱，但保险的功效更高。
---建立教育养老金。杨小姐看过一篇文章，大意是说孩子从出生到大学毕业，父母要花费近80万元。而孩子大学毕业后，自己离退休日子也不远了，养老金如何着落？理财师建议她每月用1500元定投两份指数基金，以实现家庭中长期的理财目标。500元定投女儿的教育基金，1000元定投夫妇俩的养老金。按华安基金公司的测算，每月定投500元指数基金，18年后可以为孩子积攒30万元的教育基金；每月定投1000元，30年后可以积攒300万元的养老金。这样，即使现在的房贷压力比较重，也不至于影响孩子的将来和自己的老年生活。
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理财专家:公积金贷款方式巧选择供房一身轻
近日，招行拟取消房贷七折优惠 其它银行或将相继叫停。关于购房的政策和新闻将买房人的注意力都集中在“二套房”、“贷款利息”、“还款方式”等等说法上。可是，对于关系密切的住房公积金，很多人却不会应用到位。如何巧用公积金，使您贷款无压力，供房一身轻，下面就让麦田理财专家教你几招，玩转住房公积金
贷款方式巧选择
购房后最重要的理财便是选择何种方式的贷款，限度地减少自己的负担，保证生活品质的延续。目前银行贷款的方式有以下三种方式：公积金贷款、商业贷款和组合型贷款。麦田理财专家建议，消费者尽量选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够，可选择组合型贷款。所谓组合型贷款是指申请的公积金贷款额度不够支付房款时，可同时办理个人住房商业贷款的方式。由于住房公积金在还款利率上具备一定优势，即便是加上商业贷款的高利率还款，也会比纯商业贷款省去上万元的还款额。因此即使房贷政策出现变化，采用公积金+商贷的组合贷款方式，购房者也可以轻松还贷。
利率项目年利率(%)
个人住房公积金贷款1-5年(含5年)3.33
个人住房公积金贷款6-30年(含30年)3.87
目前公积金贷款的利率在3.87%，月供额也较低，比七折优惠的商品房贷还要低。现在只要夫妻双方月缴公积金540元以上，都可以申请80万元的贷款额。
公积金理财善规划
对于不同的消费与投资需求，应该合理地对贷款进行规划。麦田理财专家表示，很多人认为公积金贷款最省钱，其实不然，合理的规划才是最经济的。举例来说，假如消费者购买了2套房产并且都是贷款30万20年还清，如果先用公积金后用商贷，则第二套房产的商业贷款就会被视为‘二套房贷’，利息支出就会比较高，两套房的贷款利息合计就会达到37万元左右。如果先用商业贷款并享受7折利率优惠，二套房再用公积金贷款，那么利息合计其实只有27万元。置换了顺序，就省了10万余元，何乐不为呢。
“年冲”“月冲”细思量
冲抵贷款的方式主要分为“年冲”和“月冲”。两种冲抵方式各有优势，购房者可根据自身情况进行选择。
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月冲：可减轻月供压力
“月冲”，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，能够申请到的公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月还款额，麦田理财专家建议，购房者不妨选择：公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式，这类还款组合，可以让购房者轻松还贷无压力。
年冲：一次性冲抵最省利息
麦田理财专家建议，每月住房公积金支取额度大于月贷款额的购房者，可以选择按“年冲”方式冲还公积金贷款。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。 “年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。选择公积金“年冲”后，利息的还款额度会呈递减趋势，帮助购房者省去了一笔可观的费用。
在此，麦田理财专家也提醒购房者，公积金“月转”可随时转为“年转”。但如果“年转”想改回逐月还贷，购房者需一年以后才能办理。
公积金省钱又生钱
很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用。，这么大一笔钱不能用实在可惜，因此很多人将公积金取出转为定期储蓄。麦田理财专家分析，这一做法，看起来是赚了，但实际上却是亏损的。因为住房公积金的年利率不仅要高于存款利率，而且公积金不征收利息税。在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，比存银行活期、零存整取一年期、整存整取一年期要合算。因此，麦田理财专家建议，如若不需要使用公积金储存额，就不要提取公积金，应该让公积金年复一年地利滚利。(来源：中国经济网)
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