[摘要] 日前，有消息称，最近监管部门已口头通知各家商业银行，明确要求首套住房商业贷款利率最低只能打8.5折，这意味着首套房贷款7折利率的优惠正式宣告退出。这是今年10月份密集出台众多楼市新政后，又一项楼市调控新政。
日前，有消息称，最近监管部门已口头通知各家商业银行，明确要求首套住房商业贷款利率只能打8.5折，这意味着首套房贷款7折利率的优惠正式宣告退出。这是今年10月份密集出台众多楼市新政后，又一项楼市调控新政。记者昨天了解到，扬城多家银行已接到上级行的紧急通知，多家银行已提前取消贷款7折利率优惠。更有业内人士认为，此次上调威力相当于四次加息。那么，在“首套利率8.5折”实行之后，对楼市会有多大影响？扬州的楼市又将何去何从？
贷款首付提高，央行加息，公积金贷款利率上调，一波一波的调控政策接踵而至。而扬州版的契税新政也从昨日起正式实行。实际上，调控远没有结束，11月伴随着契税政策而来的，还有银行贷款利率“折扣”的上调。
“我们已接到上级行的口头通知，按照银监部门的要求，从10月27日开始首套房贷利率优惠将统一调至8.5折”，市华夏银行个人客户部总经理孙强说，总行的通知很紧急，因此，该行10月26日紧急处理贷款一直到深夜。事实上，接到首套房利率上调通知的并非一家银行。市工行个人金融部副总经理文建良也透露，市工行也于近日接到上级行的通知，从10月28日起，对购买首套住房执行的房贷标准变为：首付30%，利率为同档期基准利率下浮15%。而市中信银行也表示，该行也接到了“首套房贷优惠利率按8.5折执行”的通知，并从10月27日起执行。
“我们是刚刚接到总行的通知，首套房贷利率由8折统一调至8.5折。而总行要求执行的时间就是11月1日。但我们从10月26日就已经提前执行政策。”市邮储银行个人信贷管理部总经理韩健说。
探因：调控不给力，再出“组合拳”？
据外界传言，银行集体上调利率是银监会对各家商业银行的“口头要求”。业内人士也表示，这是鉴于一揽子的调控政策取得的效果不明显而采取的“组合拳”。
据市华夏银行个人客户部总经理孙强介绍，该行利率优惠调整，就是银监部门对华夏银行总行的“授意”，因此，“银行集体上调贷款利率只是时间问题”。而记者在采访中，尽管包括农行、交行等多家银行表示，仍没有接到通知，事实上，从绝大多数银行上调利率的时间可以看出，时间相对集中在10月26日—11月1日之间，步伐相当一致。“集体上调”一说，并非没有根据。
事实上，包括中行、招行等在内的一些银行，近期都将房贷优惠利率悄然调至了8.5折。而调整的时间节点上来看，都是适逢“调控”的敏感时间。“在‘4·18’二次调控时，总行就已经授意我们将首套房贷优惠利率调到了8.5折。”市招行负责个贷审批业务的高风说。而市中行个人金融部副总经理房建栋也说：“在‘9·29’新政出台时，总行已经要求将首套房贷优惠利率调到了8.5折。”“这应该是大势所趋，一系列的调控政策包括加息，银行收紧贷款利率应该是大方向。”市交行零售信贷管理部总经理高亚平分析说。
分析：购房者成本增加 相当于4次加息
各大银行上调首套房贷利率至8.5折，对购房者究竟影响几何？对此，一位业内人士直言，此次上调威力相当于四次加息。
记者了解到，之前央行加息时5年期贷款基准利率从5.94%上调至6.14%。“按照现行的5年期贷款基准利率6.14%计算，首套房之前打7.5折，就是4.605%。而如果打8.5折，就是5.219%。两者之间的利率差就是
0.614%。”市中信银行个人贷款中心主任马建宇表示，而央行上次加息，5年期贷款基准利率上调了0.2个百分点。将加息基点也打8.5折，可以计算出，相当于要加息3.6次，也就是至少要加息4次，才相当于首套房贷利率上调至8.5折的影响。
购房人的成本增加了，银行的利润却相对增加了。一业内人士说，如果执行房贷7折利率，这样的利差水平根本无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本在内的银行资金运营成本。
算账：利率优惠减少，要多交多少利息？
记者了解到，此前扬城各大银行就已经纷纷取消了7折的利率优惠，市场上多见的利率是7.5折以及8折。房贷优惠利率调至8.5折，那么对于购房者来说，需要多花多少钱呢？以贷款50万20年期房贷为例，本报记者算了一笔账：
央行加息后，5年期贷款基准利率从5.94%上调至6.14%。假如首套房之前打7.5折，实际贷款利率就是4.605%。按照等额本息的还款方式，由房贷计算器可以计算出，月供是3，191.66元，20年的总利息支出是265，997.49元。而如果打8.5折，实际贷款利率就是5.219%。则月供是3，360.57元，20年的总利息支出是306，536.55。由此，可计算出，利率优惠由7.5折调至8.5折，贷款50万20年还，房奴月供增加168.91元，20年的总利息支出增加40539.06元。
影响：刚需购房“很受伤”成交将萎缩？
首套房贷利率上调的新措施使刚性需求“很受伤”。据统计，自10月政策出台后，刚性需求占了成交的六成以上，但经过加息政策影响后，已缩减至四至五成间，如今首套房贷利率上调必将进一步挤压其比例。
首套房贷利率上调至8.5折，将使有刚性需求的购房者的成本大增，近期“限购令”的出台以及贷款加息已经削弱了很大一部分购房者的入市意愿，首套房贷利率上调很有可能让部分购房者彻底放弃购房计划。而作为今年支撑市场成交的主要购买力——刚性需求，其首次购房门槛的提高，短期内无论是心理方面抑或是经济方面必然无法适应，一旦这部分购房者也淡出楼市，楼市成交量萎缩不可避免。
“之前的首套房首付提高至三成，央行加息，公积金贷款利率上调，包括契税新政实行以及现在银行首套房贷利率调至8.5折，这一系列的政策或动向，你不能孤立起来看，应该是国家调控楼市的一个组合拳。”金扬房产超市营销总监姚红樱表示，这一系列的政策让买房人的负担步步加重。更为重要的是，不断出台的政策会对买房人的心理预期和房价预期产生影响，让一部分买房人陷入观望。
而扬州易居房地产经纪有限公司经理许仁忠说，从对市场刚性需求的影响来看，首次购房的买家一般经济实力有限，购房预算通常非常紧张，对银行贷款的依赖程度较高。一个月内两成首付取消和利率优惠上调接踵而至，势必将进一步削弱其支付能力，一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被迫推迟购房计划，预计11月之后市场成交量萎缩不可避免。
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