[摘要] 2010年，在人民币升值、全球通货膨胀、货币战争一触即发、中国宏观调控等等因素的推动下，中国房地产业首当其冲，遭受了前所未有的危机。调控政策步步升级，严厉程度史上空前，开发商的资金链面临着极大的考验。房天下第七届香港国际地产周12月2日隆重举行，与业内人士共探房企融资之路。
2010年12月2日，由中指研究院主办、房天下承办的第七届香港国际地产周在香港举行，国际知名金融机构、专家和国内知名房企高层应邀出席本次盛会。在美国量化宽松货币政策、人民币、国内加强楼市宏观调控的背景下，海外资本如何与国内房企呢？房企如何利用外资争取突围呢？
今年的香港国际地产周的主题为“全球地产聚焦中国”，其意思包括两个层面，一个是全世界的房地产投资商想都想长期持有中国地产项目，另一个是海外的物业也向中国的投资机构和购房者推销他们的地产。
【直播实录】互动论坛 中国房地产企业海外融资之道
房天下讯 2010年，在人民币、全球通货膨胀、货币战争一触即发、中国宏观调控等等因素的推动下，中国房地产业首当其冲，遭受了前所未有的危机。从今年4月至今，一轮又一轮的楼市调控新政接连出台，从限够令、提高首付、加息，再到预售资金监管等一系列举措，调控政策步步升级，严厉程度史上空前，开发商的资金链面临着极大的考验。房天下第七届香港国际地产周12月2日隆重举行，与业内人士共探房企融资之路。
据了解，香港国际地产周是推动中国房地产与国际市场接轨的服务平台，它包括一系列的线上推广活动与线下商务交流活动。自2005年至今，历届香港国际地产周活动已经帮助数百家中国房地产企业实现了与国际资本市场的接轨。
虽然最近中国的房地产调控很厉害，包括对外资的调控，购买的项目只能自用，个人只能买一套，但是从商务部11月份的数据来看，11月份有108家外商在申报外商投资公司，相比10月份的42家而言是增长，调控越厉害，外商进入的越厉害，这是值得大家思考的。
注资二三线城市 融资走向达共识
瑞士银行投资银行部亚洲区副主席李山先生表示过去一年时间中国房地产市场经历了最艰难的时刻，从国四条到9.29新政的出台，楼市调控进入了紧缩周期，而房地产企业融资也变得愈加困难。随着调控的进一步深入，A股上千亿融资停滞，现在很多的房企面临的问题是，该通过什么样的方式融资，该去哪里融资，也许海外融资是不错的渠道。
中原集团总裁 楷先生发表主题演讲，分析从地域分布来看，标杆企业陆续的开始进入二线城市，虽然大部分起家在一线城市，深圳、北京、上海、广州。现在以二线城市为主，我们看到一些二线城市或者是三线城市受宏观调控的影响比较低，因此被调控的力度相对比较小。保利、万科在一、二线城市而言都是比较平衡的，重点突出的是中海、雅居乐，他们偏向于二线城市发展。其他的企业正在转型或者是不确定性的企业，平衡发展型的企业重点放在一线城市，因此2010年他们是跑赢了大市。
毕马威（KPMG）高级合伙人、香港联交所上市委员会委员邹小磊先生也指出目前市场的情况是怎样的，人民币要，大家将资金转换成房产，从而获得，目前有很多的热钱进入中国大陆，或者是有些资金直接进入中国大陆投放于房地产业。对于资金量来说，更重要的影响是，美国货币量化的政策，美国不断的印钞票，全球资金大增的情况下，资金都在寻找出路，全球那个地方，那个项目有好的回报，资金就往哪里走。目前预期人民币会，刚才两位主讲嘉宾也谈到内地的房地产未来会平稳的增长，因此资金进入中国会获得很好的投资回报。
此外，内地有的政策对于房地产业也是有利的，例如保险业，保监会允许保险企业投放不超过10%到房地产项目中，或者是用3%的资金购买房地产企业的股票、债券。我们预计会产生4500亿元的资金，对于房地产业而言是很大的利好。过去到香港上市的企业来自于北京、上海、广州，目前投资方会以二、三线城市的开发商为主，因为这些开发商的资金量不多，而且成长的空间比较大。
汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃先生也表示目前做的投资都是专注于二、三线城市，2007、2008年专注于上海，现在专注于二、三线城市，包括2009年投资的项目是鞍山、抚顺、秦皇岛。他认为投资的时候市场低迷，地价比较低，潜力大，反而就会更加的安全。从产业分配来说是比较灵活的，例如住宅合作开发、写字楼的合作开发、商场的合作开发，针对项目的贷款，上市前的策略股东都会做的。投资是以二、三线城市城市为主，当然希望选择的企业在当地有很好的影响力，有良好的业绩记录，公司管制、产品销售都排在当地市场的前列，这样对我们会更有保障。
房企年终战绩即将出炉 万科据千亿目标一步之遥
“过去十年以建设沿海特大城市为主的城市化，将转向二三线城市和县城及中心镇为主的二三线城市和中小城镇发展为主的城市化。十二五规划开始，下一个时期，二三线城市和中小城市发展，应当是城市建设和住房建设的主战场。”----“2010首届房地产业高峰论坛”。
二三线城市楼市未受调控影响
2010年十一黄金周期间，一些二三线城市楼市丝毫未受调控政策影响，成交依然火爆。业内人士称，本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。因此，二三线城市楼市未受调控影响，热度不减反增。
二三线城市 成长空间较大
在国土资源部公布统计数据显示，2010年第三季度，105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米，商业、居住、工业分别为5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米；环比增长率分别为1.76%、2.05%、1.96%、1.41%；同比增长率分别为8.98%、10.14%、11.74%、5.34%。一线城市地价增幅回落，而部分二、三线城市居住地价涨幅明显。
根据2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜数据显示，一、二线城市对20企业的销售业绩贡献，其中，二线城市销售金额占比59%，销售面积占比48%。从2010年一、二、三季度城市的销售面积集中度分布情况来看，2010年一、二季度，三、四线城市对20企业业绩的贡献均高于一线城市，尤其新政出台后，一线城市的销售面积占比进一步萎缩。一线城市的贡献率正在逐步减弱，而二线、三线城市正渐渐成为销售的“主战场”。12月2日消息，万科宣布年销售额超千亿，二三线城市占比提升。
二三线城市购房早行动
现阶段，在二三线城市，普遍认为房价的起点并不高，没有太多的“泡沫”可挤压。开发商的资金链断裂的风险较小；保障性住房建设起步较晚，对商品房价格的抑制作用还未显现；加之城市化进程比一线城市更加明显，城市人口增加、土地扩张，因此价格更倾向于由长期的供需关系来决定。加之城市地价水平较低，所以如果强调关注的是产品的保值作用而不是价格优势，可以考虑在二三线城市购房。
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在此次香港地产周高峰论坛上，作为扬州房企代表的新能源集团董事长包广林先生在会场发言中指出，“对于境外人士而言或者是内地的投资者而言，投资就是为了，中国的未来，高铁的时代已经到来了，如果要购买房屋的话，可以到二、三线城市，因为空间巨大。”
扬城魅力尽显
近年来，随着长三角地区不断的发展，扬州城市环境不断升级，众多地产大鳄也越来越看重二三线城市的发展潜力与购买潜力， 早在2005年4月，中信泰富一举拿下208地块，打造了锦苑项目，2008年5月，绿地正式进驻扬城，开发了绿地运河纪；2010年7月，华润集团在扬州拿下11.78万㎡的土地储备，同年8月，万科在扬州拍得了3块地，累计面积达到了42.42万㎡。对此，业内认为，扬州房地产发展水平已经得到了国内不少大型开发企业的认可，他们更加看重扬州房地产市场未来的发展。
扬州风景优美可以拓展旅游地产且从城市总体发展规划来看轨道交通和苏中机场建设等会大大带动周边房地产市场。正如包广林先生所说，高铁的时代已经到来，购房选在二、三线城市，潜力会更大。
房企共谋融资之路 二三线城市成为投资焦点
香港国际地产周的召开让全世界的房地产投资商关注点集中在二、三线城市，我们也相信中国房地产市场的发展，会有非常多的后续力量，不断的成长起来。此次参加香港地产周的人比往年的规模更大，有非常多的二、三线城市加入到本次活动中，也通过这个平台实现各个环节的对接和交流。
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