[摘要] “我不想让孩子一出生，就没有家。”结婚两年的刘海涛、苗芳夫妇每月收入达1.4万元，但二人还是打算离开温州市：“这里的房价平均每平方米高达两三万元，有的新开楼盘每平方米高达5万元以上。”
“我不想让孩子一出生，就没有家。”结婚两年的刘海涛、苗芳夫妇每月收入达1.4万元，但二人还是打算离开温州市：“这里的房价平均每平方米高达两三万元，有的新开楼盘每平方米高达5万元以上。”
房价，是2010年度中国普通百姓生活的关键词之一。已经习惯了北上广(北京、上海、广州)等一线城市高房价的中国老百姓们发现，一些二、三线城市逐渐出现了“一线房价”。
位于中国东南沿海的浙江省温州市本是中国典型的三线城市，但如今，这里的房价却丝毫不亚于一线城市。早在去年8月，温州房价每平方米均价达到19860元，超过了当时的北京、上海和深圳。
不久前，南京市苏宁睿城项目以每平方米16300元的价格推盘，较周边项目每平方米低1000－2000元；凤凰和美在售房源均价每平方米14000－15000元，低于周边楼盘约10%。
“这是调控的结果。”南京市住房和城乡建设委员会有关负责人说，按照中央调控政策要求，南京对市场上的投资投机型需求予以调控，部分区域房价上涨较快势头得到遏制。
尽管如此，以上两个楼盘每平方米超过1.4万元的价格，还是让不少人却步，南京部分楼盘还出现了每平方米4万元的高价。
刚跳槽到杭州工作的齐军看着一家中介机构门口的房源信息栏，表情凝重：“几十平方米到几百平方米之间，价格却高达200万到900万元不等，看来只能等中了彩票再买房子了！”
在中国西北乌鲁木齐市，市中心一处名为“时代广场”的楼盘每平方米售价也高达1.6万元。
一些房地产业界人士表示，尽管目前二、三线城市高价楼盘并不普遍，但却越来越多。
中国社科院日前发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010－2011)》指出，开发企业投资的规模依旧保持稳定增速，严厉的调控政策减缓了推盘速度，住房销售波动幅度加大，向二、三线城市扩张成为多数房企市场扩展策略。
75.5%中国民众称房价过高 投资楼市成
不少业界人士分析，除了二、三线城市的刚性需求外，随着一线城市房产调控细则陆续出台，一些炒房者有向二、三线城市移动的迹象，相比一线城市每平方米高达两三万的房价，二、三线城市的房价对于投资者极具吸引力，房价上升空间大。
不难看出，存有泡沫的城市多为二线城市。
面对中国楼市现状，2010年中国政府出台了一系列高强度的“组合拳”调控房价，如提速保障房建设、收紧信贷闸门、限购第三套房、清缴土地税、加强有效供给等，这些做法使火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳……
今年，住房和城乡建设部确定建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加1／3。中国南北许多城市还不断加大保障房供应力度。
江苏省无锡市房管局介绍，当地根据全市所需，已经提前建好了廉租房，每套廉租房每月只收5毛钱租金，物业管理费由政府补贴。
“到今年年底，园区将形成近35万平方米约3300多套、可安置约8000人的优租房规模，初步形成人才安居体系。”江苏苏州工业园区优租房管理中心副主任黄雪良说，园区借鉴新加坡“居者有其屋”经验，建设的优租房一年一租，供无房人才在购房前过渡使用。
今年，中国政府还加大了土地调控。据中指研究院统计，105个城市住宅用地楼面地价同比涨幅从1月份的125%，降至10月份的7%。
专家指出，尽管调控效果明显，但未来中国楼市特别是二、三线城市楼市走势仍存有许多不确定性，调控仍面临许多挑战。
11月份，杭州、广州、武汉3地同日出现“高价地”，几十亿元甚至上百亿元的高价地块已不是怪事。
国家统计局发布的数据表明，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点，环比上涨0.3%。
不久前召开的中央经济工作会议提出，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
北京大学房地产业研究所所长陈国强指出，从会议看，公租房已被认定是保障房的主要形式，这是寻租空间较少、解决城市“夹心层”住房的很好方式。两套供给体系可以覆盖所有人群，其中保障性住房体系将成为未来住房政策的核心环节。
不少专家指出，随着中国住房供给体系的完善，2011年房价可能趋于平稳，但要真正形成住房供给“双轨”体系，还需尽快出台住房保障法，并将保障房列入各级政府考核“硬指标”。
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二三线城市空间大 地产公司蜂拥而至
来源：上海证券报
今年的年报尚未出炉，但是有数据可以证明的是，去年沪深两市34家房地产上市公司都如出一辙地提出要加大在二三线城市的布局。业内人士分析称，房地产公司蜂拥至二三线城市，主要是由于在二三线城市拿地相对容易，成本低。并且，在城市化进程中，二三线城市的房价增长空间较一线城市较大，在资金的扶持上也相对宽松。
海通证券(10.36,0.06,0.58%)研报认为集中布局中小城市的荣盛发展(11.89,-0.30,-2.46%)值得关注。截至3季报末，该公司已经实现近330万平的新增项目储备，土地储备近1400万平方米，分布在16个中小型城市，项目总储备量在A股房地产企业中排名前10。该公司立足于中小城市、成本低、快去化、高周转和全产品链的发展路径，将成为后期主要看点。
广发证券(51.98,-0.32,-0.61%)近日发布的“房地产行业 2011 年投资策略”指出，“房地产+X”类型的公司值得关注，比如福星股份(13.86,-0.02,-0.14%)和中天城投(13.92,-0.09,-0.64%)，这两个公司的地产业务都集中在中西部的二三线城市。福星股份依托多晶硅切割线引领金属业务加速发展，依托城中村开发模式小资金撬动大杠杆带动房地产销售快速成长。申银万国研报预计，未来三年公司两项主业都进入快速成长期，净利润的复合增速为44%。
中天城投也不示弱，该公司近期通过公开挂牌竞买方式获得全资子公司负责一级开发的贵阳市云岩区渔安安井片区首期出让土地。国信证券认为，这标志着该公司成功开启一、二级联动。并指出，中投城投资源禀赋优异：拥有探矿权的小金沟锰矿正蓄势待发；潜在资源——野马川煤矿+疙瘩营煤矿前景广阔；潜在商业、旅游资产丰厚。另外，市场导向下的政企合作模式也确立了公司迥异于对手的独特竞争优势。
另外龙元建设(13.00,-0.28,-2.11%)也值得关注。一方面，明年国家重点推动保障房建设，这明显利好该公司的建筑业务，另外，公司已通过临安项目进入房地产领域，逐步由建筑公司向地产公司转型。截至三季度，该公司建筑业务方面新签订单达到205亿，接近去年两倍水平。
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限购政策引导投资转向 开发商二三线城市圈地
（来源：信息时报）仅12月周，在已公开投资逾百亿元的项目中，开发商拿下的土地就逾4万亩
年底时关，尽管宏观调控政策不断，开发商似乎并没有太大的资金回笼压力，而是转向二三线城市抢地造城。据《每日经济新闻》统计，仅12月周，在已公开投资逾百亿元的项目中，开发商拿下的土地就超过4万亩。
现象 二三线城市成房企拿地热点
12月1日，保利地产(12.46,-0.07,-0.56%)大手笔拿下东莞26.6平方公里（约3.99万亩）的地块。保利方面表示，将用6年时间，以逾百亿元的投资将其打造成东莞生态城。据悉，东莞生态城项目内将设五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座，整体项目总建筑面积将有3个深圳东部华侨城那么大。
无独有偶，11月29日，深圳佳兆业集团进军广东惠州，拟打造集团个超大型旅游综合体项目，占地面积高达2500亩。同样在11月，佳兆业集团（香港）控股有限公司与辽宁省辽阳市弓长岭区人民政府正式签署协议，将投资20亿元建设一个温泉旅游综合体项目。
11月8日，富力地产引入战略合作伙伴世茂房地产，分食惠州滨海度假休闲超大型综合项目。而该项目也成为继广州亚运城项目、天津商业体项目后，富力又一个和世茂房地产合作开发的大型旅游项目。上述项目双方各占50%权益，总投资额达400亿元，占地高达7000亩。
此外，11月15日中国海外宏洋宣布，已确认合共以46.4亿元成功投得11幅位于银川市金凤区南部、占地面积135.1万平方米的土地。
原因 限购政策引导开发商投资转向
地产人士表示，二三线城市的土地成本低廉，可降低项目的开发成本，未来性的开发商都会将二三线城市作为竞争主战场。
资深房地产专家谢逸枫认为，开发商移师二三线城市造城的原因，一是受政策调控影响，买家普遍认为处于经济大发展阶段的二三线城市房价仍将呈上涨趋势，受新政的影响也远小于一线城市；二是二三线城市经济处于快步上升期，伴随着人们改善生活水平的愿景，这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其价格在一段时期内仍将上涨。
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，开发商转向二三线城市圈地，还有政策方面的原因。因为“十二五规划”就有鼓励发展城乡经济、缩小地区差别和城乡差别的精神。一线城市限贷、限购和限外，就是引导开发商将资金投向二三线城市。面对现钞贬值的预期，开发商只有将资金投入城乡建设，才能既保证资金的价值，又保证带动房地产相关产业的发展，这是个一举多得的投资战略。
后盾房企销售红火资金充足
二三线城市的诱惑再大，也需要强大的资金实力作为拿地后盾。据了解，今年尽管宏观调控不断，但根据数据显示，八成房企仍能完成全年销售任务，令造城运动得以顺利实施。据中原地产提供的截至11月的各房企销售数据显示，国内一线的13家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。按照这一趋势，到今年底可能会有八成以上的房企实现全年的销售目标。
万科公布的数据显示，截至12月1日，今年已累计实现销售面积830.7万平方米、销售金额1000.6亿元，率先宣告国内房地产行业家年销售额千亿级公司正式诞生。
提前完成年计划的房企不仅万科一家。据记者了解，保利地产全年销售目标为500亿元，前10个月已实现签约金额503.2亿元，同比增长36.51%。金地集团(5.93,-0.05,-0.84%)年销售目标为210亿元，前10个月累计签约198.26亿元，同比增长19.9%；公司还披露11月～12月尚有推盘面积约55万平方米，想必超额完成全年任务不是难事。复地地产1～10月累计实现权益后销售金额约113.9亿元，也已基本完成全年115亿元的销售目标。而截至10月底，恒大地产已完成全年400亿元的销售目标。截至11月底，富力地产共录得销售收入约280.94亿元，同比增长了24%，按照公司年初制定的300亿元销售目标，只需在12月实现20亿元的销售收入，完成目标几无悬念。
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观点PK
利：拉动当地楼市发展
随着一线城市楼价的不断攀升，二三线城市楼价也在开发商的造城运动下水涨船高，目前不少已接近万元大关。
资深房地产专家谢逸枫表示，由于开发商“造城”项目建设概念、建筑档次较高，售价一般也领跑市场，对所在区域内的房价抬升效应明显。毫无疑问，随着一些“造城”项目在二三线城市落地、高价入市，项目周边的中小楼盘也纷纷跟风涨价。
但有专家认为，楼价的高涨并非一定是坏事。申格联表示，开发商将一种城市综合体的观念带到二三线城市，对中小城市的建设开发是有触动作用的。从一线城市和二三线城市房价的对比来看，缩小一线和二三线城市的房价对当地居民是一件利大于弊的事情，也是符合市场规律的。
弊：造城或变成“空城”
随着开发商大举进军二三线城市圈地造城之后，必定带来当地楼价的上涨。但二三线城市毕竟消费有限，不能和一线城市相提并论，那么大规模造城之后是否会形成一座座空城呢？
一位不愿意透露姓名的开发商表示，不少集团进军的城市郊区土地成本低廉，如果资源充分、规划恰当、投资及时，其利润空间十分可观。不过，这些区域的土地有效开发的程度往往不足，一个项目周边基本什么都没有，商业、人文等都需要慢慢培育起来，因此风险也很大。
谢逸枫对此也有相同观点，他表示，目前很多“新城”其实只有住宅，没有配套、没有服务、没有产业，白天成为一座“空城”，晚上成为“睡城”。所以，需要地方政府的配合和资金投入，例如交通规划的配合支持，另外是供水、供电、学校、医院等市政设施配套也要同步跟上。
为此，申格联认为，大规模造城是否带来一定弊端，这主要看城市政府的规划和管理水平。城市政府应做好自己该做的事情，不要一味为招商引资放弃城市的规划和管理，而且还应在观念和管理上走在城市建设和开发商的前面。比如做好配套的市政规划和交通规划，做好市场消费能力的管理等，“这是政府的工作，不是开发商的工作。”
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15城市已出台二次宏调细则
数据显示，截至11月底，已有15个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。据记者了解到，随着两个月的政策调控落地，楼市出现严重的两极分化，不少一线城市出现了成交量上升的楼市回暖现象。
9月底二次调控出台后，各部委和各地政府陆续在10～11月出台了一系列相关细则。北京、深圳两地也在上周出台公积金管理调整政策。据悉，10个中原监测城市总成交量环比增长4%，但一、二线城市有所分化，一线城市略有上升，二线城市则普遍下降。
一线四大城市中，上海成交量与上月基本持平，北京环比上升约2成。北京早在5月就已实行限购，本轮调控影响相对较小，成交量在经历10月的短暂下滑之后迅速恢复。而深圳则受11月供应锐减的影响，成交大幅下降5成。二线城市总体呈下降之势，6个监测城市中，除天津激增6成外，其余5个城市环比降幅在1～3成。
中原集团研究中心经理瞿安新表示，种种迹象表明，央行正在收紧货币的流动性，而且中央不断释放信号：继续从严调控楼市，严格实施信贷、限外、限购等政策。在此背景下，预计短期内房地产市场不会出现大的波动。在以刚性需求为主的情况下，各地楼市总体供求将保持平稳状态。
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