[摘要] 2011年楼市基调已定：深层调控。每一项的政策都是对楼市之中众多参与者的考验。大市调整，最终谁能够突破重围，成为新的主角？或许能从政策的落脚点，窥视出一些蛛丝马迹……
2011年楼市基调已定：深层调控。每一项的政策都是对楼市之中众多参与者的考验。大市调整，最终谁能够突破重围，成为新的主角？或许能从政策的落脚点，窥视出一些蛛丝马迹……
猜想1：商业地产一朝得宠
由于“国八条”、限购令、房产税等调控的政策均针对住宅市场，不受政策制约的商业地产市场近期成交火爆，商住项目频现日光盘。有商业地产项目开发商甚至“骄傲地”打出“不限购、不限贷”的广告。
猜想2：小户型逆市热销
小户型再次显示强大的竞争力。一方面，楼市成交严重下滑，刚需支撑楼市，而“刚需”一般都会选择小户型产品；另一方面，受调控影响，一些投资者也将目光瞄准了小户型。近期上海楼市成交突出的均为瞄准“刚需”的小户型产品，如万科锦源等。
猜想3：促销盘力挽狂澜
数次调控中房企表现证明，在调控背景下，哪家房企率先促销打折让利，往往就能取得非常不错的销售成绩。一方面，打折促销顺应了市场形势；另一方面，打折促销对于购房者也有强大的吸引力。如今，一些楼盘试探性的促销已经开始，楼市重现各种优惠，包括变相打折。
猜想4：二手房租金上攻
“国八条”使观望情绪重回楼市。限购及税收等政策的出台让不少原本打算买房的购房者暂时把置业计划搁置，决定再观望一段时间，等政策明朗时再考虑入市；也有部分原本打算出售房屋的房主这时候也不急于出手，准备先出租，缓一缓再说。多种因素促成了租赁市场火爆，租金上攻。
猜想5：保障房独当一面
未来五年要建设保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。同时在“十二五”规划纲要草案中，也明确提出了对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度；对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障；对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。
猜想6：品牌仍是销售利器
品牌对于开发商的重要性不言而喻。楼市处于调控期，开发商都在拼内功，谁的产品质量有口碑、谁的户型设计得好、谁的服务做得好，新项目开盘销售的时候就能受到更大的关注，其压力也要比普通开发商小很多。
猜想7：二三线城市成主战场
限购令已全面铺开，与一线城市严格的购买准入门槛相比，二线城市则宽松许多，对外地购房者的限制较少，部分城市只限购主城区住宅。在此形势之下，二三线城市开始越来越受到开发商的偏爱，万科、金地、保利等房地产企业早已加大二三线城市布局力度，可以预料未来二三线城市将成为开发商的主战场。
猜想8：豪宅不缺拥趸
虽然房产税、限购令对于豪宅的影响较大，但值得注意的是，这并未吓退买家对于豪宅的兴趣，尤其是对于豪宅的喜爱。目前，上海个别千万级豪宅开盘销售已经取得不错成绩，与上述买家心理不无关系。
猜想9：外资机构乘机“抄底”
调控背景下，内地房地产企业融资受困，急需补充项目运作资金。而外资房地产企业依然看好内地楼市前景，共同的利益需求让双方一拍即合，不少外资开发商通过股权收购而曲线进入内地楼市。如嘉德置地、日本的商业地产商三菱地所等近期在内地都有所行动。
猜想10：央企拿地舍我其谁
在2007年以前，民营房企是土地市场的主力军，而2007年宏观调控开始之后，央企越来越成为土地市场的主角。尤其是2009年，大型央企在各地轮流制造地王，风光无限。有分析认为，今年在土地市场呼风唤雨的将依然是有央企背景的地产公司。近期中国建筑获得共计225.1亿元的重大项目，似可为证。
延伸阅读： 让高房价成为历史 跟踪两会房地产报告及提议
今年两会，高房价和保障房成为两大热点词汇。
【两会房地产重要精髓】
温家宝总理在谈及2011年重要工作时指出，坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。
一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。
二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。
三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
住建部：建保障房需1.3万亿元 政府出5000亿
[中央电视台以及中国网络电视台记者]:总理政府工作报告提出进一步扩大保障性住房建设，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共一千万套，请问资金来源有哪些渠道？谢谢。
[住房和城乡建设部副部长 齐骥]:很高兴今天个问题就谈到了我们社会广泛关注的今年国家要开工建设1000万套保障性住房和各类棚户区的改造。大家都知道，盖房子特别是实施保障性安居工程，有几个必须保障，个是土地供应要有保证，没有地的话，房子没处建。第二个就是资金的保障，因为这么大的工程量，一定要有巨大的资金投入和支持。第三个就是生产能力的保障，比如我们的建筑材料，我们的施工机械、施工人员，就是说我们有能力在一定时间内去完成这么大的工程量。
[齐骥]:刚才您主要是谈到资金保障的问题，我大致给各位报告一下，今年我们计划新开工建设各类保障性住房和棚户区改造1000万套，这个任务在今年政府工作报告当中已经明确地提出了。细分一下，这1000万套保障性安居工程包括保障性住房和棚户区改造，其中有一部分是通过社会机构来开发运行，按照相关的政策去配售给我们的保障对象，比如说经济适用住房，还有一些城市今年要大规模地建一些两限房。限套型面积、限销售价位，就是两限房。根据各地报上来的计划，这两块加在一起，有近200万套，所需要的资金投入大概在5000亿元上下。
[齐骥]:我补充一下，我们在拟定1000万套保障性安居工程的目标任务时，我们就对通过什么样的渠道来筹集到足够的资金，保障这一目标任务的完成，做了一个大致的测算，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间，咱们暂且说是1.3万亿左右。我刚才讲过，经济适用住房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。当然在建设经济适用住房的时候，市县人民政府要无偿地划拨土地，这部分土地的成本，我们没有算在直接投资当中去，这也是数目不小的一笔钱。这样的话，在1.3万亿当中有5000亿左右是通过这样的方式解决掉，以往过去几年也是这样做的。
[齐骥]:再有，今年1000万套计划中，还有400万套左右是各类棚户区改造，包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、煤矿棚户区改造，还有一些国有垦区棚户区改造。对于这一类政府主导的棚户区改造，中央政府、省级人民政府、市县人民政府都要拿出一定的补助资金，其中，今年中央将提供400亿元左右的资金支持，省和市县也要拿出一定的资金，来补助和支持这些棚户区的改造。
[齐骥]:另外，棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的职工，还要自筹一部分。初步估算，400万棚户区改造所需要的年度投资，也在5000亿左右。中央政府和省级、市级政府补助以后，由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右。这样算下来，完成今年1000万套的任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
[齐骥]:在政府工作报告中，总理已经提到，今年中央用于保障性安居工程的资金将达到1000多亿元。我们在测算地方政府资金来源时，大致做了以下分析。按照现有的规定和标准，首先，对保障性安居工程建设资金，地方政府要纳入本级财政预算，在财政预算中要列支一部分。另外，按照现有的规定，今年我们特别强调，要严格执行土地出让净用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，资金缺口大的地方，要进一步提高比例。比如说最近河北省为了保证建设资金，把原来按土地出让净的10%计提，调整为按土地出让总收入的5%计提，用于保障性安居工程建设。有些地方把用于保障性安居工程建设的土地净计提比例提高到20%。大家知道去年土地出让总收入，可以预测今年的土地出让总收入，各地严格执行不低于10%甚至进一步提高计提比例，这是一大笔资金。这都是现有的政策规定。
[齐骥]:第三，住房公积金。在2007年国务院24号文件当中明确，各地公积金增值扣除风险准备金等费用外，要全部用于廉租住房建设，这是现行的政策规定。去年公积金增值净，用于廉租住房建设的有50多亿，今年会有进一步提升。除此之外，为了确保今年1000万套保障性安居工程资金的落实，我们还提出和建议了一系列的财政、金融等支持政策，比如说去年开始，清理各个地方的融资平台，保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台，这个融资平台可以继续运作而且要发展。另外，我们还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，去年计划了400多亿，今年还要有这样一个指标。
[齐骥]:再有，我们正在研究，很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，大大提高融资的能力。
[齐骥]:最后一点，我想在这儿特别给大家介绍一下，国务院和相关部门的文件当中都提到，对于公共租赁住房的投资建设，我们将采取政府主导、社会参与这样一个模式，因此我们也制定了相应的优惠政策，来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。所以我想，通过现有的资金渠道和一些新的政策支持，今年完成1000万保障性安居工程的任务，具体说就是1.4万亿的投资应该说是完全可能的。
住建部：未出住房限购令的14个城市被点名
随着一系列“调控重拳”的相继出手，部分城市房价过快上涨的势头正在得到初步遏制，但是，北京、上海等一些特大城市的房价尚未见到明显回落。据了解，由于未出台“限购令”，在保障性安居工程工作会议上，14个城市被住建部部长姜伟新逐一点名。
为缓解住房供需矛盾，今年政府大幅度增加保障房的建设力度，其竣工面积将首次超过商品房。财政部有关负责人介绍，按1000万套计算，中央财政将给予补助1000亿元以上。
如何保证保障房建设目标落实？“过一段时间，保障性安居工程协调小组将组织对各地今年年度计划的安排落实情况，以及工程质量、进度等进行全面督察。”住建部部长姜伟新强调。
截至2月24日中午，房价过高、上涨过快的35个城市中，包括北京、上海、天津在内的20个城市已经新出台或调整了住房限购措施，但仍有14个城市尚未出台。当天下午，姜伟新在保障性安居工程工作会议上对这些城市逐一进行点名，这在以往并不多见。
统计显示，受“限购令”影响，北京市场网签总量锐减，2月份不到1万套，相比1月份下调六成，创一年来月度新低。“购房狂热的萎缩，势必带来房价涨势的趋缓。”政协委员、清华大学教授蔡继明说。
目前的房价尚未出现实质性跳水，但是，“稳中有降”已被越来越多的代表委员视为2011年中国房价走势关键词。“也应看到，限购毕竟是特殊时期的特殊之举。‘乱世用重典’，但其作用往往较多体现在治标上。”人大代表、建业集团董事长胡葆森认为。（来源：京华时报）
厉以宁委员 北大光华管理学院名誉院长
“限购”改为“限售”
我认为房价问题，首先应当大量建立保障性住房，这样可以使很多老百姓能够有一个安居的地方，政府现在正在这样做，而且应该长远下去，因为每年还有新出生的人口。另外还有大量的农民要转移进城，转移进城得有房子住，现在房价这么高，他怎么买？所以保障性住房一定要放在建设中的重中之重。
同时，我认为应该不要再过分强调限购，过分强调限购会带来一些问题。公民有购买房屋的权利，不能有地区的歧视，地区歧视作为短期政策可以，作为长期不行。应该把限购改为限售，学新加坡的经验，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。如果买了一年之内就卖，就要出很重的税，按房价的比重，要出到16%的税，第二年降低为12%，把限售做好，限购根据情况来定。
宗庆后代表
控价、降税、低利三管齐下降房价
虽然政府在控制房价过快增长方面出台了不少政策，但人大代表宗庆后认为，仅仅用增加首付款、涨利息、限制购买等手段让大家少买房，是不能真正降低房价的。宗庆后建议，应该从控制地价、降低税费、控制开发商利润率这三方面来降低房价。
宗庆后表示，要真正使房价降下来，首先要控制地价。由于中央与地方的财政收入经过分配后，地方政府主要靠土地财政来开支，因此土地价格越卖越高。
其次，减少审批环节，降低房地产的税费。宗庆后认为，开发商从出让土地一直到房屋竣工出售，可以说要“过五关斩六将”，再加上各种税费都很高，因而产生了很大的成本，这也提高了房价。
此外，要控制开发商的利润率。政府一控制土地的出让数量，房子就紧缺，开发商就趁机提价赚取暴利。有的开发商看房子卖俏了，随口就把房价提高几千元，因此要控制房价，还得控制开发商的利润率。开发商出售房屋，价格应该根据成本加合理的利润予以核定，不得任意涨价。（北京晚报 记者 杨昌平）
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