[摘要] 大面积成交 写字楼 两极分化
自连续2个月成交6套后,经过两个多月的沉寂,8月5日,上海陆家嘴的标志性写字楼建筑上海环球金融中心以8.66亿元的价格再度成交3层,引起多方关注,市场普遍认为环球金融中心“转租为售”是出于资金考虑,但环球金融中心方面表示,只考虑出售少部分。根据上海网上房地产的信息显示,环球金融中心目前可售楼层共有74个,报价为10万-15万元/平米;上周成交的三个楼层的均价为8.3万元/平方米。
上海房天下数据监控中心分析师张银萍表示,楼市调控以来,尤其是今年上半年,整层成交的写字楼项目逐渐增多,一般而言,这些整层成交的写字楼多出现在市中心核心商圈,例如陆家嘴、虹口北外滩,还有部分位于正在兴起的次中心商务区,例如闸北彭浦、普陀长风等。大面积写字楼成交增多,主要是由于商业地产发展看好,机构趁势扩张,并且今年以来上海写字楼租金持续看涨,也促使部分企业考虑持有写字楼自用。
上海写字楼租金持续上涨 多个写字楼“转租为售”
根据仲量联行8月7日发布的上海第二季度房地产市场运行报告,今年上半年,上海办公楼租金涨幅达到11.5%,这是自2005年以来,的二季度涨幅。
另据统计,2010年楼市开启本轮调控以来,甲级写字楼的租金持续上涨,由于市场需求依旧强劲,甲级写字楼租金上升至7.8元/天/平方米,环比上涨2.7% ,同比上涨11.8%;其中,浦东陆家嘴地区在有大体量供应的情况下,租金环比增长4.0% ,达到8.1元/天/平方米,徐汇区租金上涨速度最快,达到7.9元/天/平方米,较上一季度增长6.4%。
上海房天下数据监控中心分析师张银萍表示,写字楼租金持续上涨,主要源于国际国内的大型企业的扩张需求。但是另一方面,市中心尤其是核心商圈内土地供应有限,可租甲级写字楼数量有限,因此虽然甲级写字楼租金持续上涨,但空置率却在逐步下降,来自上海莱坊房地产经纪数据则显示,今年第二季度,上海甲级写字楼整体空置率进一步下降至5.9%,环比下跌1.6个百分点。
在租金上涨加大企业运营成本,而中心区域可租写字楼房源有限,且不同企业的租赁需求也千差万别的情况下,一些在售的中心商圈持有型写字楼项目或改变策略由分割出售为“整层出售”,另有一些长期持有型写字楼则“转租为售”。
“转租为售”的写字楼项目中最为著名的当属上海环球金融中心,这个地标性的建筑,至今9层的成交成绩,表明上海核心商圈的写字楼需求依然巨大;而去年9月上市并分割销售成绩一般、位于虹桥路中山西路交汇处的地铁上盖物业中山万博广场写字楼在今年5月改变策略,改分割为整层销售后,截至7月底,该项目写字楼已基本售完。
此外,位于卢湾滨江板块的瀛通绿地大厦,位于南京西路的SOHO东海广场和万泰国际大厦,位于陆家嘴滨江板块的太平金融大厦等沪上知名写字楼均主推整层销售,目前SOHO东海广场和万泰国际大厦已售完。
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