[摘要] 大面积成交 写字楼 两极分化
自连续2个月成交6套后，经过两个多月的沉寂，8月5日，上海陆家嘴的标志性写字楼建筑上海环球金融中心以8.66亿元的价格再度成交3层，引起多方关注，市场普遍认为环球金融中心“转租为售”是出于资金考虑，但环球金融中心方面表示，只考虑出售少部分。根据上海网上房地产的信息显示，环球金融中心目前可售楼层共有74个，报价为10万-15万元/平米；上周成交的三个楼层的均价为8.3万元/平方米。
上海房天下数据监控中心分析师张银萍表示，楼市调控以来，尤其是今年上半年，整层成交的写字楼项目逐渐增多，一般而言，这些整层成交的写字楼多出现在市中心核心商圈,例如陆家嘴、虹口北外滩，还有部分位于正在兴起的次中心商务区，例如闸北彭浦、普陀长风等。大面积写字楼成交增多，主要是由于商业地产发展看好，机构趁势扩张，并且今年以来上海写字楼租金持续看涨，也促使部分企业考虑持有写字楼自用。
上海写字楼租金持续上涨 多个写字楼“转租为售”
根据仲量联行8月7日发布的上海第二季度房地产市场运行报告，今年上半年，上海办公楼租金涨幅达到11.5%，这是自2005年以来，的二季度涨幅。
另据统计，2010年楼市开启本轮调控以来，甲级写字楼的租金持续上涨，由于市场需求依旧强劲，甲级写字楼租金上升至7.8元/天/平方米，环比上涨2.7% ，同比上涨11.8%；其中，浦东陆家嘴地区在有大体量供应的情况下，租金环比增长4.0% ，达到8.1元/天/平方米，徐汇区租金上涨速度最快，达到7.9元/天/平方米，较上一季度增长6.4%。
上海房天下数据监控中心分析师张银萍表示，写字楼租金持续上涨，主要源于国际国内的大型企业的扩张需求。但是另一方面，市中心尤其是核心商圈内土地供应有限，可租甲级写字楼数量有限，因此虽然甲级写字楼租金持续上涨，但空置率却在逐步下降，来自上海莱坊房地产经纪数据则显示，今年第二季度，上海甲级写字楼整体空置率进一步下降至5.9%，环比下跌1.6个百分点。
在租金上涨加大企业运营成本，而中心区域可租写字楼房源有限，且不同企业的租赁需求也千差万别的情况下，一些在售的中心商圈持有型写字楼项目或改变策略由分割出售为“整层出售”，另有一些长期持有型写字楼则“转租为售”。
“转租为售”的写字楼项目中最为著名的当属上海环球金融中心，这个地标性的建筑，至今9层的成交成绩，表明上海核心商圈的写字楼需求依然巨大；而去年9月上市并分割销售成绩一般、位于虹桥路中山西路交汇处的地铁上盖物业中山万博广场写字楼在今年5月改变策略，改分割为整层销售后，截至7月底，该项目写字楼已基本售完。
此外，位于卢湾滨江板块的瀛通绿地大厦，位于南京西路的SOHO东海广场和万泰国际大厦，位于陆家嘴滨江板块的太平金融大厦等沪上知名写字楼均主推整层销售，目前SOHO东海广场和万泰国际大厦已售完。
整层购买写字楼国内资本占大半
跨国公司的扩张需求固然直接拉动了沪上整层写字楼的成交，但上海写字楼今年以来截至8月首周的两波成交高峰均来自于SOHO中国两次整栋收购写字楼，综合今年上半年至今的整层和整栋写字楼成交情况来看，整层购买写字楼的案例中，国内资本占了大半。
SOHO中国两次整栋收购写字楼的次收购对象是新世界长宁商业中心，发生在5月7日。根据上海房天下数据监控中心的统计数据，5月5日，新世界长宁商业中心项目取得预售许可证，5月7日，SOHO中国宣布与上海三联物业发展有限公司签订协议，以32亿元收购上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室，并在收购完成后该项目将正式命名为“SOHO中山广场”。另据网上房地产信息，新世界长宁商业中心可售房源共计437套，其中写字楼共计357套、100812平米。新世界长宁商业中心写字楼项目被收购，直接拉升了整个长宁区的成交量，2011年上半年，长宁区在该项目的成交拉动下，成交面积排名上海区县写字楼成交面积第二名。
SOHO中国两次整栋收购写字楼的第二次收购对象是8月首周的嘉瑞国际广场，值得一提的是，收购嘉瑞国际广场SOHO中国第9次在上海出售整购写字楼，并且是次进军浦东。8月5日和6日两天，位于陆家嘴滨江板块的嘉瑞国际广场被SOHO中国整购，两天成交174套，排名上海写字楼上周（2011. 8.1-8.7）成交面积榜首。
除此之外，第二季度还有多宗项目整层或多层成交，例如新加坡华侨银行斥资近人民币9.5亿，从上海国际集团资产管理公司购得上海国际集团广场，成交均价为41300元/平方米，该项目位于陆家嘴，总高6层总建面约23000平方米，华侨银行宣布将迁移总部至此 并将项目冠名为华侨银行大厦；一位尚未公开身份买家购得中融碧玉蓝天大厦28层整层写字楼，面积为1980平方米，成交价格约为69352元/平方米，较上季度该栋写字楼成交均价相比，高出近5.1%。
小户型写字楼成交同样精彩 上海写字楼成交市场出现“两极分化”
根据上海房天下数据监控中心的统计，除了类似上述资金流入上海写字楼市场的量在逐步增多，普通投资者的投资资金也在不断流入上海写字楼市场。
在楼市调控政策启动以来，上海商业地产市场上的小户型写字楼成交量节节攀升，甚至在成交面积排行榜上排名前十的项目中常常多达8成为小户型写字楼，并且其中不乏商住两用的SOHO办公楼和酒店式公寓项目。
而在这些热销的商住两用项目中，又不乏城市综合体，例如持续热销的上海江桥万达广场，就曾因SOHO办公楼的火热成交而排名2010年上海写字楼成交套数榜首；再例如位于顾村公园的绿地公园广场等。
总体而言，上海写字楼成交随着楼市调控的不断深入，以及亚洲经济的回暖，正在走向一种“两极分化”，一种大面积写字楼成交以面积取胜，同时小户型写字楼 以量占优的“两极分化”局面。预计随着限购政策逐步扩展至二三线城市，且住宅成交继续受限，投资资金继续流入写字楼市场，这种“两极分化”局面仍将继续。
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