[摘要] 本报记者连线全美房地产经纪人协会，拿到了一份“2011年国际购房活动”调查报告。数据显示，今年中国买家大量涌入美国抄底房市，占全部海外买家人数的9%。跃居第二位，仅次于加拿大。
近日，美国两名参议员向国会提交一项议案，给花50万美元在美国买房的外国人发放临时居留签证，从而提振持续低迷的美国房地产市场。
这一议案在美国八字还没一撇呢，传到中国却已经引起了媒体和民众的兴趣，各大网站论坛的网友纷纷热议“到美国买房”，百度搜索关键词更是多达450万条。
目前，到底有多少中国买家去美国买房，他们不远万里去买房的原因是什么？房产都分布在美国什么地方？具体购房过程中会遇到什么样的问题？
本报记者连线全美房地产经纪人协会，拿到了一份“2011年国际购房活动”调查报告。数据显示，今年中国买家大量涌入美国抄底房市，占全部海外买家人数的9%。跃居第二位，仅次于加拿大。
买房用途
价格相对低廉中国人买房多用来长住
菲利普斯在接受记者采访时表示：“相较于中国，美国的房源充足，价格低廉，投资安全，是一个值得中国人投资买房的选择。”
菲利普斯介绍说，海外买家购房的用途大约有四种：用于长期居住的占37%，用于和家人朋友度假的占28%，用于住宅出租的占16%，用于商业出租投资的占4%。另外，以上用途都有的占13%，还有2%的人不知道买房用来干什么。
此外，对于中国买家来说，在美国购房的用途主要有长期居住和商业投资两种。其中，长期居住的买家占绝大多数比例。
数据说话
中国买家占9%购买金额达73.8亿美元
报告显示，截至2011年3月的一年中，外国买家在美国投资住宅比2010年的660亿美元激增了160亿美元，达到820亿美元。
这些外国买家由70个国家的购房者组成，前五大购房者来源国分别为加拿大、中国、印度、墨西哥、英国，占据了总人数的53%。
其中，来自中国的买家占海外购房比例由2007年的5%一路飙升到9%，购买金额达73.8亿美元，排在加拿大人之后，位居第二。占到全美购房总金额1.07万亿美元的0.69%。
报告显示，美国人购房的平均价格是21.8万美元，外国买家支付的平均购房价格为31.5万美元。协会没有公开中国买家具体资料，但按此模糊计算，中国买家在一年中约购买了2.3万多栋房子。
不过，根据今年海外购房者对低端房产的需求增加，大约有45%的外国买家都选择购买20万美元以下的房产，比2007年的28%明显提升。
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买房地点分布
纽约州3%，夏威夷[消息价格户型点评]3%，亚利桑那州6%，佛罗里达州31%，得克萨斯州12%，加利福尼亚州9%，其他36%
房产分布
华人扎堆加州七成买房者住洛杉矶
根据调查报告显示，外国买家主要集中在四处：佛罗里达占31%、加州占12%、得克萨斯州占9%、亚利桑那州占6%。
此外，纽约州、伊利诺伊州、夏威夷、华盛顿州、弗吉尼亚州、田纳西州、宾夕法尼亚州、北卡罗来纳州、内华达州、新泽西州、佐治亚州也分别上榜。
外国买家的偏好也各有不同，欧洲买家美国东部地区，南美洲买家更偏向南部各州，而亚洲买家最喜欢西部的加州。
全美房地产经纪人协会主席罗纳德·菲利普斯指出，70%的中国买家喜欢住在美国西岸的加州洛杉矶，其次是纽约州的纽约和佛罗里达州的迈阿密。
华人喜欢群居在某一特定的地点，比如各个地区的唐人街，方便交流分享彼此的经历。
另外，中国买家的选择也跟气候和经济因素相关，气候宜人的度假胜地和经济发达的国际大都市都对中国人充满着十足的吸引力。
付款方式
中国买家受局限全都付现金
报告还特别指出，62%的外国买家都没有通过银行贷款，而是直接现金交易。
“特别是中国买家，对美国的贷款程序知之甚少，他们买房都是直接付现金全款交易。”菲利普斯说。
纽约北京同乡会会长蒋健告诉记者，中国人因为没有绿卡，相当于在美国银行没有信用记录，就无法贷款，只能付现金。
当然，现金交易比起贷款也有一定的好处。“等银行贷款手续审批最快也要2个多月，付现金当场就可以拿到房子。而且，在多个买家竞争的情况下，现金买家更受欢迎。”蒋健说。
●长期居住
给孩子留学住
据菲利普斯分析，这些长期居住的买家分别为三类人群：与教育和留学相关人群、常驻美国工作的高层管理人士和到美国养老的富人。
1.方便孩子留学首要标准看学区
“种也是长期居住买家中最主要的一种人，是为了孩子留学方便才买房。”菲利普斯告诉记者。
现在有越来越多的家长选择让孩子从美国的高中开始读书，这些十四五岁的小留学生没有美国国籍，不能进入公立高中，只能上私立学校，没有宿舍可住，只能租房或买房。
菲利普斯说，家长为了孩子有一个比较好的环境读书和生活，往往会选择在好的学区周围购买房产，同时也方便父母陪读或探亲时居住，长远考虑也能省下大笔租金和旅馆费用。
蒋健今年帮助了许多中国买家在美国购房，中国买家在跟他咨询如何看房时，他都会建议他们先看学区好不好。
“位于华盛顿州西雅图的默瑟岛是全美的学区，而纽约的贝赛也是出了名的状元学区，很多父母会选在这里买房。”蒋健说。
中国家长都是望子成龙心切，有一个良好的教育环境有利于小孩尽快跟上学习，融入当地生活，对将来考大学也有好处。
2.常驻高收入高管定居商业区
第二种长期居住买家是常驻美国工作的公司高层管理人士。
菲利普斯介绍说，随着中美两国经贸往来的日益密切，许多中国高层管理人士到美国常驻工作，还有一些人士会经常在两国之间往返出差。
这些人在美国收入颇高，相比起租房，他们更愿意选择买房居住，安定下来。
菲利普斯告诉记者，这类人士一般买房会选在曼哈顿等商业中心，方便工作。
3.选高级住宅区养老美国性价比高
第三种人是打算长期在美国居住、养老的人群。
菲利普斯认为：“这些买家大多是来自北京、上海等大城市的生意人，不愿意接受采访、透露自己的身份。”蒋健告诉记者，他们一般会选择加州洛杉矶的比佛力山庄、纽约的长岛、佛罗里达州的星岛这样的住宅区。
蒋健给记者举了一个实例：在北京首都机场附近的高级别墅区买一栋500平米的别墅，要花费1.2亿人民币；在纽约长岛高级住宅区买同样大小的别墅只要花200万美金，约合人民币1200万元。
“北京的房价几乎是纽约的十倍，买家自然会选择在美国买房养老。”蒋健告诉记者。
●商业投资
抄底投资商业区海外遥控管理
与长期居住不同，购房用于商业投资的买家大多是和美国公司有生意往来的房地产商人，他们不会买一间公寓或一栋别墅来居住，而是在商业区买一层楼或者一整栋楼投资。
“考虑到今年以来美元持续疲软、人民币等因素，中国部分房地产商将目光从国内转向美国，趁美国房价处于历史低谷时期，涌入美国楼市抄底。”菲利普斯告诉记者。
他还举例说，2011年纽约新开发的几个巨额的高级商用楼盘项目，都被中国人买走。他们买房后不会留在美国，而是在中国通过遥控美国这边物理管理公司进行打理，专门用于房地产投资。
三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，比上季末回落2.3个百分点，比同期各项贷款增速低1.3个百分点
央行近期公布的三季度金融机构贷款投向报告显示，三季度末人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，较上季末回落2.3个百分点；但保障房开发贷款则较上年有所增加。
多家银行三季报中透露主动控制房地产贷款增速，加之此前银行相继上调首套和二套房贷利率，部分银行停发三套房贷，房地产贷款脚步放慢的信号日渐强烈。
中国银行国际金融研究所所长、战略管理部副总经理宗良在接受《证券日报》记者采访时表示，今后一段时期内的房地产政策还将至少保持比较紧张的状态，不会放松，但是也不会继续明显的收紧。
东方证券分析师金麟告诉记者，未来一段时间银行对房地产贷款的基本原则是控制，不会出现房地产开发贷款减少的情况。目前一段时间内房地产贷款增幅回落也是因为三季度银行贷款的整体回落，与房地产本身的贷款没有太大关系。
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