[摘要] 国家建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任、中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌进行了有关当前房地产走势的主题演讲；国家建设部原副部长、国家土地管理局原局长邹玉川到场为金达·西湖公馆颁发了“中国最佳品质金奖楼盘”奖。400多位扬城热心市民参加了此次论坛。
中国房产走势及精装房发展高峰论坛:楼市5大话题
编者按：7月1日下午，由扬州报业传媒集团主办、江苏金达置业集团有限公司承办的2012“中国房产市场走势及精装房发展”高峰论坛暨金达·西湖公馆产品解析会在扬州西园饭店举行。国家建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任、中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌进行了有关当前房地产走势的主题演讲；国家建设部原副部长、国家土地管理局原局长邹玉川到场为金达·西湖公馆颁发了“中国品质金奖楼盘”奖。400多位扬城热心市民参加了此次论坛。
扬州举办“中国房产市场走势及精装房发展”高峰论坛
话题一当前楼市有没有见底？
解答：政策已见底，房价应离底部不远
论坛上，顾云昌表示，中国房地产市场目前为止还是政策市。5月底中央确定“稳增长”基调，而稳增长首要稳楼市，短期内应该不会有更加严厉的调控政策出台，而政策的见底意味着，房价即使不在底部，也离底部不远了。从年国内房市的走势来看，似乎也印证着稳增长的政策正在对楼市产生积极作用：今年一、二月份，楼市一片低迷；三月出现“小阳春”；四月“倒春寒”；五月六月，房市持续回暖。
他介绍，国内房地产市场政策怎么走，一个重要的方面还得看国内经济形势以及国际经济形势，因为房地产已经成为我国的支柱产业，房地产出问题，可能导致经济全局出问题，所以保持房地产市场平稳是很重要的。房产的调控，还得考虑全局，根据经济形势来定，而国内的经济形势，又受国外经济形势影响很大，这些都是相关的。
虽说在宏观政策上，“稳增长”已被放到更重要的位置，并且目前房市也已初现回暖的苗头，不过另一方面，国家对房地产宏观调控总的方针却一直并未改变，这也使得业内为房市走向普遍持谨慎态度。那么，房地产调控接下来会怎么走呢？
“目前，中央对楼市调控遵循的是‘三不’的方针，即房地产调控不放松、不动摇、不反复。在我看来，这意味着房产调控方向暂时难以大放松，但是也不会再有更严厉的调控政策出来了。”顾云昌这样认为。
在顾云昌看来，当前房地产市场主要由三种需求构成，投资投机需求、保障性需求和刚性需求，而国家对这三种需求分别采取了三种不同的措施，即打击投资投机需求、满足保障性需求、支持刚性需求，这也就构成了当前房地产市场调控的三大任务。
“可见，国家并非要打压房地产市场，而是要打压投资性需求带来的房价过快上涨，所以未来房市调控可能要做的是怎么样更好地区分、辨别这三种不同的需求，从而使得房地产调控政策更有准确性，使得房价合理，老百姓‘住有所居’，而不是要去打压整个房地产市场。”
话题二现在能不能买房？
解答：以自住为目的刚需可以入市
对于房地产市场，不少老百姓最关心的可能是：现在该不该出手买房？对这个问题，顾云昌也进行了分析。“未来房价怎么走，恐怕一时很难说得清楚，大涨的可能性似乎是比较小了，是不是还会跌，恐怕也不能一概而论。”顾云昌认为，国家房产调控的最终目的是使房价回归到合理，但至于什么样的房价才是合理的价格，每个城市都有不同的标准，所以未来，可能有的房价过高的城市，房价还会回归，但是有一些城市，或许房价还会缓慢上涨，“涨跌不一”恐怕是未来国内房市的一个特征。另外，顾云昌认为，房价的合理回归，并不一定就是价格的下跌，“个人理解是收入与房价的关系，当收入的增长速度大于房价增长的速度，房价也算是合理的。”
总的来说，顾云昌认为，经过了几年的宏观调控，房价调控已显示出了一定的效果，房市已到了“筑底”阶段，对刚需购房者来说，或许到了“该出手时就出手”的时候了。顾云昌认为，未来房地产市场的活跃与否，与刚需是否能有效被激活密切相关。“我说的刚需，不单是指首次购房者，也包括改善住房者，据我的调查，目前购房者中，改善性住房需求已占很大一部分，我认为把他们纳入刚需里面来，享受优惠购房政策，因为他们都是买来自住的，而不是炒房。”
另外，现在宏观调控已步入‘预调微调’时代，而货币金融政策也在逐步放宽。尤其是当前首套房贷利率的下降，极大程度上降低了购房成本，加上部分开发商采取以价换量的销售模式，给出不少折扣，对自住的刚需置业者来说都是利好。
话题三今后买房应遵循什么原则
解答：地段论转变催生城北10公里生活圈
论坛上，江苏金达集团董事长蒋武先生也就其开发理念进了精彩的演讲，他认为，宏观调控使得房地产市场形势已经发生了变化，开发商应对产品、规划、服务全面提升；而随着扬州城市化进程的加快和汽车时代的到来，百姓置业的标准也要随之而变。
他说，就扬州来看，过去10多年里，老百姓已经经历了自行车时代、摩托车时代，现在正迈入汽车时代。在自行车时代，人们买房倾向于市中心1-3公里范围内，这样的距离生活比较方便；而摩托车时代，让置业范围变为了5公里；而随着近几年私家车保有量惊人的增长，原先被认为是方便的区域，工作、生活已经不再方便，比如上下班拥堵、购物环境差、停车位难找，这些问题，导致工作效率的急剧下滑和日常生活的极度不便，严重影响了人们的日常生活。因此，现在老百姓购房更应当具有长远眼光，选择离市中心10公里左右，周边配套相对齐全，交通通畅的地段。从现在情况来看，扬州北区是个不错的选择，因为北区是扬州古城、瘦西湖、平山堂所在地，不但风景名胜云集，更将直接共享新城区规划发展的利好。而去出于对蜀冈-瘦西湖景区的保护，过去扬州城北一直坚持适度开发的原则，但近几年，我市先后规划了“蜀冈生态城”和“甘泉新城”，使北区尤其是蜀冈一跃而成为城市最火热的热土。
虽然北区的房地产开发比较晚，但是购房者根本就不用担心北区的配套设施。以金达·西湖公馆为例，周边是原西湖镇，经过多年的发展，其城市配套还是相当成熟,可以说，学校、超市、菜场应有尽有。此外，从金达·西湖公馆往西区大润发超市约4，继续往西约3即达京华城商圈；沿扬子江南路往南约6到沃尔玛购物商圈，距离市中心文昌商圈也仅需15；沿邗江中路一路往南约10到西站-力宝广场商圈。
话题四为什么选择精装修房
解答：环保、健康、省钱、省心
顾云昌在论坛上表示，西方发达国家的房地产产品基本都是成品房，或称为精装修房，中国销售毛坯房，是由计划经济向市场经济转变时形成的一种独特的模式，但从未来的发展看，毛坯房作为半成品住宅，会慢慢退出市场。顾云昌说，从宏观调控的目标来看，精装修房将来也会有更多的市场，他认为，我国房地产市场发展有三大目标：一是为经济发展服务；二是为百姓生活服务，让老百姓“住有所居”；三是为环境发展服务。换句话说，就是要培育一个好的市场、建立一个好的体系、建造一些好的房子。
“而什么是好的房子？房地产业是一个高耗能、高污染的行业，所以发展绿色、低碳、节能的房地产，才算是好的房子。所以要大力推广建设成品房、装修房，这是房地产市场发展的趋势所向。事实上，在国外很多发达国家，从来就没有毛坯房这个概念，成品房早就是非常普及。”顾云昌这样认为。
江苏金达置业集团董事长蒋武认为，精装修房能节约装修成本、减少装修垃圾，而且更加环保、健康。他表示，开发商建设成品房是集中采购装潢材料，比老百姓自己购买至少节省60%，而且质量更有保证，如金达·西湖公馆项目建材全部使用招标，必须是10大。像地板、木门、衣柜等，不用一块合成板材，全部使用实木原材料，而且加工喷漆工序在工厂完成，等有害气体挥发完毕检验合格之后才进户安装，杜绝污染源，让业主生活更加环保健康。
话题五扬州北区前景如何
解答：邗江路北延将成重要发展轴
论坛上，扬州维扬经济开发区管委会主任张宏硕对扬州北区蜀冈新城和甘泉新城的规划进行了相关解读。
据悉，随着市区行政区划的调整，扬州城市规划区和中心城区的范围和规模已经发生重大变化。新邗江城市面积也得到较大拓展，重点打造“一心、两轴、五板块”：“一心”，即邗江新城核心区，“两轴”，即邗江路发展轴和沿湖发展轴，“五板块”，即5个功能组团。引人瞩目的是北部新城板块，含维扬经济开发区、蜀冈生态区、甘泉片区，以发展软件与新兴产业为支撑，建设智慧型城市。
根据邗江总体发展规划，维扬经济开发区(N7片区)及甘泉新城位于“一心、两轴、五板块”的核心位置，两轴中的一轴邗江路贯穿该片区，同时该区域为北部新城板块，其地理位置的重要性不言而喻。维扬经济开发区(N7片区)10平方米公里在经过10年的发展，已全面实现了“七通一平”，形成了机械电子、装备制造、太阳能光伏、新材料、优质轻工等产业集群，已经成为集研发、生产、流通、生活、休闲为一体的功能齐全、设备完善、环境优美、服务周到的新型都市开发区根据城市总规划及N7片区控制性详细规划，维扬经济开发区一期10平方米公里(N7片区)将形成了沿扬子江路两侧成熟的商务办公区、扬子江路东侧及及邗江路生活配套服务区、国际汽车产业园区、工业集中区。随着城市的发展，扬子江路以东工业工地将逐步进行“退二进三”，将工业用地置换为居住、商务办公等配套设备用地，同时严格控制进园区工业项目及建设强度。目前N7片区已建成花样年华、石油山庄、蜀景花园等成熟的居住小区以及在建的西湖公馆小区同时配备了江阳商贸城、五亭龙商务中心、平山农贸市场等一系列商业金融设施，另外市政配套设施已基本完善，未来N7片区将形成生活居住、商业金融、商务办公为主的成熟的生活社区。
根据“一心、两轴、五板块”发展思路，邗江路将成为贯穿新邗江南北的主要道路，通过南延，实现与沿江路的对接，串联瓜洲片区、运西片区；通过北伸，实现与新甘泉大道的衔接，串联蜀冈生态新区、维扬经济开发区、甘泉片区。这条主轴将成为邗江今后南北最重要的城市走廊。目前汉江大道南北向已基本贯通，在不久的将来，邗江大道将跨越宁启铁路及扬溧高速，实现全线贯通。记者葛星明钱敬峰周焱鑫
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