[摘要] “小产权房”是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种俗称。“小产权房”的买卖，严重违反国家关于农村集体土地使用权不得出让的法律规定，应认定买卖合同无效。
"小产权房"买卖 无本之木 无源之水
什么是小产权房
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种俗称。
目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多的限制。
因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。
有关法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是不适用的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的买卖纠纷案件。
至目前为止，国家还没有专门明确的法律法规对“小产权房”及其买卖行为进行规范。
然而，值得庆幸的是，国家国土资源部有关负责人二月份时即表示，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做好制度与政策准备。
本人从事房地产业工作逾十年，也目睹了不少“小产权房”的非法买卖案例，特对一些现实案例情形与相关法律法规、政策予以整理，以飨读者。
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