[摘要] 根据《中华人民共和国合同法》第52条第五款关于合同“违反法律、行政法规的强制性规定”，其买卖合同应属无效，具体规定、理由与情形如下……
小产权房买卖违反国家法律规定
根据《中华人民共和国合同法》第52条第五款关于合同“违反法律、行政法规的强制性规定”，其买卖合同应属无效，具体规定、理由与情形如下：
一、“小产权房”的买卖，严重违反国家关于农村集体土地使用权不得出让的法律规定，应认定买卖合同无效。
《土地管理法》第63条明确规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，作为“小产权房”卖主一般为农民所有的房屋如果允许自由买卖，就意味着房屋所附着的宅基地使用权也作为标的物与房屋一并出卖了，这实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，为该规定所禁止。
另外，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第4条也有关于村民住宅用地使用权不得流转的规定等。
二、将“小产权房”出卖给城镇居民户口人员，违反了宅基地使用权身份限制的有关法律或国家政策规定。
首先，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。
其次，根据1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及根据国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中第十三的规定，严格日常监管制度。
各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
三、国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
1986年民法通则规定：所有权具有占有、使用、、处分的权能，无论国有土地、集体土地都是同等的。土地做什么用途，用于农业还是用于建设，即土地利用决策权，是其使用、、处分权能的体现。当城市人口增加、城市基础设施改善使城郊农地区位条件改善、区位地租增值，集体的农地宜于建设住宅时，将农地转为住宅用地或者设定建设用地使用权交由他人来建设住宅，土地所有人获得地租，这是行使所有权分内之事。除非集体土地所有人行使其所有权损害公共利益，国家才有权加以限制和纠正，否则无权干预。
宪法规定“国家为公共利益的需要”可以征收集体土地。土地管理法为保护耕地，要控制建设用地是合理的，但采取的手段，是只许政府把地征过来，变成国有土地，才能建设住宅，而不许集体土地所有人使用自己的土地建设商品住宅。这就等于取消集体土地的所有权和建设用地使用权，以公权侵犯私权，造成两种所有制的不平等，显然不合民法通则和宪法。
十多年来实践证明：小产权房的出现是好事，它增加了农民集体的财产性收入，扩大了商品房的市场供应，为农民工和城市居民提供了廉租房、廉价房，还起到平抑城市商品房价格的作用，减轻政府提供保障房的责任，功不可没；虽有建设脏乱差、乱占耕地的缺陷，可以通过加强规划管理来解决，对于增进全社会福利来说利大于弊。权衡利弊，应当修法，将小产权房合法化，而不是强调它不合法而予以取缔。
目前对土地管理法已在进行某些政策调整，如2007年广东省出台“关于加强农村宅基地管理的通知”，允许农民合法的宅基地上市流转并取得；最近国土资源部允许北京、上海利用集体土地建设租赁房；土地管理法修法也在研究集体土地入市的问题。切不可干今天对小产权房严格取缔、要拆房、判刑，明天又允许建造、销售，朝令夕改，损害政府公信力的傻事。
清理小产权房的办法
小产权房长期游离于土地管理之外，需要清理。清理的办法，首先要修法，修改土地管理法第四十三条、第六十三条以及物权法相应条款，按照中共十七大和物权法平等保护物权的原则，给予集体土地设定并处分建设用地使用权的权利，给予宅基地使用权人处分宅基地的权利，使“小产权房”合法化，去掉“小产权房”的恶名。
然后，对违背城镇规划侵占公共设施用地的加以拆建改造（但拆除房屋要给予成本价的补偿）；在城镇范围内建房的补交城市维护建设税；对占用耕地的补交耕地使用税；出让转让集体土地房地产的补交契税，并补交与国有土地同样的土地增值税，但没有理由补交出让金，因出让金是建设用地使用权的租金，集体土地的建设用地使用权属于农民集体，其出让金应归农民集体所得而没有理由上交国家；农民出租、转让房屋的缴纳个人所得税。在交齐应交税金后，准予登记，发给土地使用证和房产证，将所谓“小产权房”纳入城乡统一的房地产市场，作为国有土地保障房的有益补充，并加强集体土地与国有土地同样的规划管理。
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