[摘要] 记者近日走访楼盘发现，尽管楼市成交数据逐月攀升，但大部分房价未松动，楼盘成交依旧乏力，许多一二线城市楼市成交呈现出“热冷不均”现象。
调控中的"多重博弈":开发商"造势"购房者纠结
开发商“造势”，购房者纠结
如何看待房地产调控中的“多重博弈”？
记者近日走访楼盘发现，尽管楼市成交数据逐月攀升，但大部分房价未松动，楼盘成交依旧乏力，许多一二线城市楼市成交呈现出“热冷不均”现象。部分开发商夸大楼市“热度”，对“稳增长”政策当利好楼市解读，试图“造势托市”，影响购房者预期。专家表示，当前稳楼市关键是要稳预期，防止开发商“造势托市”影响楼市调控大局。
6月中旬，位于杭州滨江的某楼盘开售，结果几百套房子中的90平方米小户型一夜之间被抢购一空，“日光盘”重出江湖。记者在这个售楼处看到，两名售楼员当月的销售业绩分别为12套和14套，这是去年他们半年甚至更长时间的销售量。
该楼盘的热销并不是杭州楼市的个案。随着“以价换量”的带动，以及适合“刚需”人群的中小户型商品房供应增加，杭州楼市成交连月回升，5月新建商品房销售增幅首次由负转正。1－5月，杭州市新建商品房销售面积302.10万平方米，由1－4月负增长5.1％转为增长1.0％。其中住宅销售面积260.43万平方米，由1－4月负增长4.2％转为增长2.8％。
在楼市成交“回暖”的同时，部分楼盘成交依然冰冻。机构数据显示，5月18日至6月18日一个月内，杭州共有76次开盘，共有7605套新房源领出预售证，这些楼盘的去化率仅为48％。
成交近半的去化量，似乎远远达不到日常感受到的“热度”。“实际上，成交走热是前期降价楼盘带动的，更多的楼盘没有降价，成交一直处在低位。”中指研究院曹旭东表示，很多人只注意到了楼市成交“热”的一面，却忘记了许多楼盘成交依然“冰冻”。
楼市成交“有冷有热”
部分开发商“造势托市”
当楼市成交稳步回升，遇到“稳增长”政策的预调微调，部分开发商及其代言者便“放言”楼市将反转，开始“造势托市”，试图影响购房者预期。
值得注意的是，三四月份楼市成交“回暖”，主要是开发商大力度“以价换量”的结果。以杭州楼市为例，这期间所有“热销”楼盘都采取“低开”方式，降价幅度普遍在20％以上，甚至出现诸多因降价而引发的“房闹”事件。
但是进入5月，随着部分城市提高公积金贷款额度、为购房提供奖励等一系列政策出台，以及央行三年来首次降息的影响，楼市成交走热出现新的变化。原本大幅度降价的楼盘纷纷调高价格，加之购房者预期发生逆转，“量价齐升”现象再现楼市。
在杭州楼市，4月份开盘的某楼盘均价为8500元每平方米，6月中旬加推时，均价悄然变为11000元每平方米。
尽管楼市成交逐步回暖，但在曹旭东看来，目前的楼市还是“有冷有热”。他表示，楼市调控的基调并没有改变，与此相应，除了降价的楼盘热销外，大部分没有降价、降价幅度不大的楼盘还是卖不动，“不能以部分热销楼盘来看待整体楼市成交。”
他担忧的是：“如果购房者预期房价会上涨，那房价真的就会上涨，这种预期在购房者中间正在形成。”
稳楼市关键在稳预期
尽管楼市成交“有冷有热”，但购房者的预期正在发生变化，许多购房者重新陷入买与等的纠结选择之中，并逐渐偏向于出手。专家表示，当前亟须稳定购房者预期，防止调控成果因为购房者预期反转而功亏一篑。
楼市现在正处于新的“博弈”之中：一方面部分开发商认为楼市调控还将继续，绿城董事长宋卫平就一再表示，调控可能是未来一个时期房企不得不面对的现实；另一方面，一些开发商一再“造势”，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言，预期改变，并真实反映在楼市成交上。
曹旭东表示，当前关键是要稳定公众的预期，要对出现的“稳增长”就是“稳楼市”的传言及时予以澄清，并监督地方政府从严执行楼市调控政策，让公众对楼市调控有稳定、较长期的预期。
值得关注的是，国务院总理温家宝7日在江苏常州市调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。
楼市博弈愈演愈烈
近期，一则“珠海楼市双限令松绑”的消息在微博上广为传播。虽然珠海有关部门很快进行否认，但敏感的舆论再度猜测地方政府“微调”楼市政策的意图。
楼市博弈愈演愈烈，这是对政府自身决心和能力的重要考验。一旦把握不当，便可能对市场自身运行、政府公信力都形成负面效应。合理看待并应对楼市调控遭遇的多重博弈，甚为关键。
此前，类似的地方“微调政策”传闻已多次出现。或是提高贷款额度，或是放宽税收标准，有些则是调整甚至试图取消限购，不一而足。一些试探之举顺利“闯关”，不少措施则被中途叫停。
市场和行政力量的博弈也在明显加剧。虽然政府部门几次“喊话”调控不放松，但市场仍出现了一些让人担忧的迹象：一些城市又出现了排队买房、开发商涨价，楼盘降价面和降价幅度均在缩小；“地王”再度归来，房价上涨预期强化。此外，信贷政策的变化，客观上也在助推房地产市场的回暖。
在市场内部，开发商、二手房房东、购房者之间的博弈更是从未停歇。近段时间，“楼市已见底”“稳增长必先‘救市’”等声音甚嚣尘上，不少担心房价上涨的购房者已放弃等待、争相出手。
中央政府已关注到市场面的新动态：“值得注意的是，二季度主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。”
今年上半年，国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5％；房地产开发投资同比增长16.6％，增速比一季度和上一年分别回落6.9个和16.3个百分点；商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0％。
国务院及有关部门负责人近期的接连表态，再次向市场传递出“调控不放松”的明确信号。地方政府和房地产企业绝不能低估中央调控楼市的决心和能力。一旦引发房价快速反弹，便可能进一步招致严厉调控，使楼市理性调整的步伐受阻，对各方都带来不利影响。
但现实问题也需要正视。比如，部分刚需因市场预期不明而持续观望，合理的购房需求难以释放；保障房、教育、水利等与土地出让金挂钩的民生支出受到“拖累”；钢筋、水泥、家装、家电等几十个与房地产相关的行业也持续低迷。
从长远来看，在快速城镇化进程中，商品住房供不应求的矛盾将持续一段时间，房地产市场化改革不容迟滞；一旦行政手段“用药”过重、时间过长，便可能对市场本身的正常运行造成干扰，为后市埋下更深的隐患。
对此，要把抑制投资投机性需求作为一项长期政策，同时也要从土地、税收、融资等各个方面入手，覆盖供地、建设、销售等各个环节，建立起普通商品住房、保障房这些“合理房源”的政策支撑体系乃至法律框架，使“增加有效供应”真正落到实处。
对地方政府和房地产企业来说，调控将成为常态，世界经济和中国经济也将步入相对平稳的增长区间，指望依靠房价暴涨赚“快钱”的时代已经过去，降低对房地产的依赖、加快产业结构调整势在必行。
房地产调控是一场“攻坚战”，是对企业的历练，更是对政府的考验。如经济学家许小年所说：欲降房价，必先扭转市场预期；欲扭转预期，必先调整利益；欲调整利益，必先推动体制改革。
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