[摘要] 近期楼市成交上涨，一是随着地方对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，释放了一定的购买力，这是外部因素；二是就市场内在因素而言，开盘数量明显增多，且低价或平价开盘活跃。
房地产市场回暖趋势明显 土地溢价率大幅上升
5月份商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。分析人士指出，在今年3月份以来楼市成交放大的局面下，楼市回暖的势头在5月份得到进一步确立。
与此同时，近日上海、厦门、青岛等重点城市也结束土地市场近半年冷清状态，土地溢价率大幅上升。
楼市回暖趋势明显
根据国家统计局9日公布的数据，1—5月份，我国商品房销售面积28852万平方米，商品房销售额16932亿元。而1—4月份，商品房销售面积21562万平方米，商品房销售额12421亿元。据此可计算出，5月份商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元。
今年4月份商品房销售面积6323万平方米，销售额3749亿元，这基本延续了3月份的回暖态势。而5月份的成交表现好于4月份，表明一方面楼市好转趋势继续延续，另外也迎来了更强劲的势头。
国家统计局的数据还显示，1—5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，尽管前5个月楼市整体成交逊于去年同期，但降幅比1—4月份缩小1个百分点，成交面积降幅呈缩小趋势。
中国房地产学会副会长陈国强表示，近期楼市成交上涨，一是随着地方对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，释放了一定的购买力，这是外部因素；二是就市场内在因素而言，开盘数量明显增多，且低价或平价开盘活跃。
土地溢价率大幅上升
伴随楼市回暖，土地市场也开始升温。
6日，上海成功出让8幅地块，总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10—24地块溢价率高达435.5%。据悉，这些地块共吸引79家房企参与竞拍，当中不乏绿地、佳兆业等大型开发企业。
除上海以外，近期多个城市都密集出现了地块高溢价率成交的情况。链家地产市场研究部统计数据显示，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%，其中乐山在5月底成交的3宗住宅用地，溢价率均超过50%。
根据链家地产监测的土地市场交易数据，今年6月份以来，20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来，这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。
中国房产信息集团分析人士李莹告诉记者，近期出现的市场窗口期使房企回笼了一定销售资金，企业拿地的底气增强，这些因素都促成了土地市场上演“久违的盛宴”“部分实力企业开始出手拿地适当补充土地储备”。
链家地产市场研究部陈雪分析认为，调控持续使得土地市场在前半年一度跌入冰点，各个地方政府的土地因此急剧减少，增大了财政压力。“鉴于此，当前各个城市增加了推出优质地块的积极性，同时价格也有所下调，多种因素使得溢价率短期内上升。”
房价走势难以迅速反弹
不过，业内专家普遍认为，年内商品房市场和土地市场难以呈现全面回暖局面。
“整体上看，随着下半年供地逐渐增加，房企融资到位，土地市场最冷清时期已经结束。”陈雪强调，“但下半年土地市场全面回暖局面短期内仍难以出现。一方面房企拿地依旧是‘按需而取’以抄底为主。另一方面，大部分中小房企资金层面还处于紧张状态，对土地市场的参与度不会太高。”
对于近期降息等政策的出台，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，这对楼市将产生积极作用，但由于降息的幅度有限，能刺激进入楼市的资金是有限的，房价并不具备大涨的基础。因为影响楼市走势有多方面因素，降息只是其中一环，并不影响楼市的根本。
万科北京公司副总经理肖劲认为，这次降息主要是为了刺激实体经济，为整体经济面增加活力，同时也会对楼市产生一定作用，但这不是最主要的，并不意味着开发商度过了最难的日子。
陈国强表示，开发商生存压力比之前有所减小，但由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力、资金压力较大，未来房价走势难以迅速反弹。
专家还表示，中央的调控政策预计还会延续，不能说今年下半年楼市就全面热销、全面升温，市场形势将趋于平稳。
房价反弹的顾虑理应打消 楼市回暖宜淡然处之
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