18宗地块争抢入市引发连锁效应 楼市上演&quot;乾坤大挪移&quot;

特别现象：

万科选址扬州西区东西区房企上演“置换”

金庸武侠中的神奇武功“乾坤大挪移”妙就妙在一个“奇”上，而本次土地拍卖中也有一些特殊现象值得我们探究。特别是具有代表性的万科、和昌、天俊，这三个本来分别代表北区、东区及西区的房企，在这次拿地中显示出了新的“战略方针”：北区的万科落户西区、东区的和昌选了西区、西区的天俊择了东区。这一次的房企“区域置换”接下来会否搅乱扬州楼市的“一池春水”？接下来我们将进行逐一分析。

先说万科。作为国内龙头企业的万科在当初甫一进驻北区时引发了诸多热议，可以这样讲，万科给当时的北区楼市带去的不止是国内先进的理念，还有一系列专业的模式。而这次，万科选择了扬州目前最为热门的置业区域——西区，并且以楼面价2352元/㎡的单价将767地块收入囊中，势必将会在接下来的争夺中再在西区“杀出一条血路”。

【此为扬州国土局网站上摘录的767地块描述】767地块位于新盛路东侧、同泰路以南，地块周边分布扬州育才小学西校区、扬州中学西校区、扬州京华梅岭中学等知名学校，教育资源丰富；附近有华鼎星城、阳光美第、和美第、万豪西花园、郡王府、品尊国际等高档楼盘林立，地块对面名门壹品项目是高档绿色低碳住宅示范区，与生态休闲一条仅一路之隔。地块靠近扬溧高速入口，北侧正对扬州火车站，距离不足1公里。周边基础配套设施齐全，交通极为便捷。

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767

（万科此次拍得的767地块）

而767地块占地59835㎡，容积率为1.0<R≤2.2，也就是说万科接下来的项目可做的物业类型丰富多样。此外，万科此次成交的楼面价仅为2352元/㎡，即便万科将非毛坯进行到底，这个约13万㎡的项目也可以在优惠上下点文章。扬州本土三大房企新能源、虎豹及恒通，在该区域均有自己开发的项目，万科此举可以看做是“明知山有虎偏向虎山行”。以目前西区均价动辄9000、10000元/㎡的市场价来说，如果万科有心想要抢占市场，那一定会在西区引起另一番“激烈厮杀”。也许万科会“一骑绝尘”？也许其他楼盘会各有奇招对抗万科？总之，万科强势入驻西区楼市上演的精彩戏码绝不会少。

再看和昌，这个将扬州作为其进军长三角首站的集团，在2011-2012年间，无疑是扬州市场关注的明星盘。2011年，和昌成为扬州房地产市场销冠；2012年上半年，和昌又以321套成交量、40592㎡成交面积摘得桂冠。对于目前的东区市场来说，和昌可谓是“一家独大、引领八面风骚”。而和昌此举拿下位于兴城西路南、真州中路东、中心西路西、栖祥路北的753地块，可以看出和昌已经不满足自己在东区的优势，还想在竞争激烈的西区与众名企“试比高”。

【此为扬州国土局网站上摘录的753地块描述】753号地块地处邗江蒋王片区核心区内，紧邻新城新区，位于兴城西路南、真州中路东、中心西路西、栖祥路北。地块周边分布有华润、北京首开等多家国内知名房企精心打造的橡树湾、水晶城、天俊华府和水印西堤等高档住宅项目。地块附近学校、医院、商场等设施齐全，区域交通便捷地理位置优越。该幅地块适合建设高品质楼盘，是理想的开发投资之地。

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（和昌此次拍下的753地块）

和昌拍下的753地块占地81749㎡，是此次推地中较为优质的地块，1.0<R≤1.02的容积率决定了这个新项目将与和昌运河东郡是个完全不同的物业类型。和昌运河东郡容积率为2.0，所以小区以小高层、高层为主，但和昌753地块的容积率决定了新项目会以低密住宅为主要物业类型，这也将是和昌一次新的尝试。

最后说到天俊置业，天俊华府一直以来也是西区的明星盘之一，在2012年上半年商品房销售排行榜中以198套成交量、25481㎡的成交面积占据第5名的位置。此次天俊置业竞得位于潮路东、横一路北、新农路南的751地块，甚至不惜以26%的溢价率、出价至8555元/㎡，可见天俊对于751地块的势在必得。

【此为扬州国土局网站上摘录的751地块描述】751号块位于新农路以南、解放北路以北、观潮路以东，地处扬州建成区与广陵新城区结合部，地块周边商业、学校等基础设施配套完善，道路网密集，交通条件优越。附近有骏和天城、文昌花园等大型住宅小区。

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（天俊此次拍得的751地块，752地块为利耀国际拍得）

就国土局网站上公布的地图来看，751地块所在地与扬大附中东校区隔街相对，但附近新建住宅项目较少，因此天俊这个近14万㎡项目的入市将在该区域注射入“新鲜血液”。这是否可以看做是天俊在相对饱和的西区尝遍了激烈竞争之后、在东区的又一次尝试？不管初衷如何，在地价已经“8”字开头的基础上，天俊东区的这个新项目均价破万几乎是可以预见的。

前景预期：

扬州商品房再惹新气象新一波土地入市拼抢新局面

据2012年6月份扬州市区房地产市场月报数据显示：1-6月，扬州商品房新开工面积118.21万㎡，同比下降16.22%；其中商品住宅98.42万㎡，同比下降11.92%。1-6月，市区商品房批准预售面积77.69万㎡，同比下降39.97%；其中商品住宅57.86万㎡，同比下降44.86%。1-6月，市区商品房合同成交面积70.09万㎡，同比下降26.83%；其中商品住宅合同成交52.05万㎡，同比下降32.58%，住宅成交4125套，同比下降33.76%。

从上述数据中不难看出，目前扬州楼市竞争已经较为“白热化”，特别是此次推地的东西两个区域，不但东西区之间经常“你争我夺”，甚至各自区域内的竞争也不在少数。那么为何此次拍地会出现较为特别的现象——各区名企相互“置换”呢？我们可以这样解读：

1.地块优质、不得不抢。相信各家企业在拿地之前就已经对于项目进行了相当详尽的预判以及项目规划，所以在土拍现场，出现多家名企竞争的情况就不难理解了。并且本次推地区域集中在热门的东、西两区，一个是目前的置业区域，一个是扬州未来发展的城市新都心，故而名企们必须得抢、占领优势、不得不抢。

2.扬州名城、备受认可。以万科作比，这个2011年进驻扬州的房地产龙头此次再度拿地，必定是肯定了扬州这座城市。看一看2012年上半年扬州市区商品房销售排行榜，万科花园以321套成交量、35679㎡成交面积获得榜眼，如此好的销售业绩怎能不让万科动心？而此次再度拿地的和昌、天俊，莫不都是销售业绩喜人而“趁胜追击”的，可见扬州的市场已经受到认可。

3.城东城西、哪都一样。之前本栏目已经与大家一起探讨过“大扬州区域概念”(详情请见本栏目的《造城！建中心！大扬州生活时代来势汹汹》)，现在的扬州、未来的扬州已经不再是简单的文昌路就可以概括的了。在交通便利的情况下，人们的生活理念也在发生悄然改变，区域概念不再那么明显，城东城西其实都是在扬州城内。出现名企拿地“置换”现象不难理解、而且可以预见在之后这种情况会越来越多。

其实对于扬州房地产市场而言，此次的18宗土地折射出的意义，远不止是69万㎡土地那么简单。虽然扬州这座三线城市不如一线城市市场那般激烈，但也已经成为名企转战的新“战场”，无论是本土的，还是国内的，莫不想在扬州市场中抢占一席之地。这些房企拿地一方面受到市场的牵制，另一方面又从某种程度上影响了市场的发展。在未来，扬州将上演的是更加激烈的房企争夺战，土地之争势必会成为争夺战的首场战役。而扬州，正以一种更加蓬勃、更加繁盛的面貌面对新一轮的挑战。作为购房者，良性的市场竞争总归是有有益作用的，可以选择的更多、可以作比的更多、更能方便挑选最适合自己的房源。房地产市场需要这样一种良性竞争，在面对这种挑战时，用更好、更优质的房源作为自己的“武器”，那么无论是否练就“乾坤大挪移”，各家房企也将无所畏惧。