[摘要] 在市场经济条件下，物业公司应具备一定的资质，公司应有一支热爱物业管理工作、作风好、业务精、技术熟练的员工队伍，从事物业管理的人员应具有专业知识、经营头脑、管理才能。业主要树立有偿服务的意识，在享受物业公司提供的各项服务的同时，积极配合物业公司按时缴费，使两者成为鱼水关系。
扬州楼市打响"奥运争金战"谁才是你心目中的"物业"
——物业纠纷愈演愈烈 物业如何扮演好社区保姆的角色
近几年，物业纠纷层出不穷，业主指责物业收钱不办事，物业反应业主不肯交物业费。合理的解决方案是什么，成了业主与物业所共同期待的。
在市场经济条件下，物业公司应具备一定的资质，公司应有一支热爱物业管理工作、作风好、业务精、技术熟练的员工队伍，从事物业管理的人员应具有专业知识、经营头脑、管理才能。业主要树立有偿服务的意识，在享受物业公司提供的各项服务的同时，积极配合物业公司按时缴费，使两者成为鱼水关系。
物业公司该提供哪些服务？怎样的物业才是好物业？物业多少才合理？小区业主该履行哪些义务？双方如何共同携手建设和谐社区？正值奥运年，中国奥运健儿在伦敦拼搏的时候，扬州物业领域的“”又该颁给怎样的物业呢？本期的房天下观察与您一起解析。
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目前，扬州市积极推进“三位一体”的物业管理模式，社区居委会、物业公司、业主委员会要相互支持、相互促进，发挥各自优势，形成一个“三位一体”的协调服务团队。社区要发挥自身优势，监督、指导小区业主委员会和物业服务企业的工作，受理小区业主投诉，协调处理物业管理中的纠纷。业主委员会要对照物业服务合同，对物业服务企业的工作进行监督和协调，及时了解、征求、听取业主、物业使用人的意见和建议，并及时反馈给物业服务企业，协助物业服务企业收取服务费。
小区物业不但和你的居住有关，还和你的物业有关
房产可以作为资产保值增值一种选择，但房子能不能充分发挥这个作用，好的物业管理也很重要。买房子是一次性的购买行为，而物业管理在一定程度上可以看作开发商提供给业主售后服务。所以，你在选择房子同时，也是在选择你将来入住后享受物业服务。
不同的物业形态 所享受的物业服务是不一样的
住宅物业管理公司是服务类型企业，人力成本高，利润率普遍不高，它与开发企业主要是两种关系—同根系关系和合约关系。
大型房企开发的楼盘都由自家建的物业公司管理小区。它们开发成熟、利润率稳定，在住宅房地产开发领域出于经营品牌、服务高效和削减矛盾目的，有能力也更愿意由自建物业公司来管理开发的住宅小区，比较充足的开发利润也使得用于贴补物业服务资金更有保证。业主有可能以比较低物业管理费获得比较优质的物业服务。
另一种是合约关系，引进的第三方物业公司和开发商、业主都是合约关系，这类企业和开发商没有隶属关系，通过服务业主，从物业服务费和小区停车费等方面获得利润。这类物业公司不可能贴补物业费，它们需要从经营中获得一定利润。如果服务质量高，收费就会比较贵。
好物业，让房子更保值
大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来，总觉得物业管理是物业管理公司责任，房产增值要看当初选房的眼光。实际上管理效益也很明显地体现在房子的价值上，经常的维修、保养能延长住宅物业使用寿命，帮助它保值增值。
如果你发现房龄相同的小区，新旧程度却很明显，有些小区看起来明显旧一些，脏一些。那可能不是因为建筑材质有差别，物业公司的责任更大。评判一家物业公司的服务是否优质，可以通过一些细节考察：大门口的小区安保人员是否能分辨并过问进出的人，小区内河道的水质、水景的水质是否干净清亮等，不注意这些细节的物业公司的服务也可能是达到标准的，但一定称不上是优质的服务。
物业：责任心和服务意识是关键
那么到底怎样的物业才能是物业呢？
目前对物业管理的认识主要是“管理派”和“服务派”。管理派认为：“物业管理管理的是物，服务的是人”。“从狭义上讲，物业管理是指保护房屋的完好、附属设备、设施的正常运用及相关场地的使用有序。广义上的物业管理是指除了对各类建筑物、附属设备、设施以及相关场地进行管理外，同时还对建筑物区域周围的环境保卫、清洁卫生、安全保护、园林绿化、道路养护、车辆等道路设施统一管理，并向业主和用户提供全方位多样化的服务。”
“服务派”则认为管理仅限于对服务者的管理，其他均为服务。“具备专业物业管理资质的企业，接受业户的委托，按合同运用现代管理手段对已建成投入使用的各类物业实施多功能、全方位的统一管理，为物业的产权人和使用人提供高效、优质的服务，以提高物业的使用价值和经济价值，营造一个安全、方便、舒适的居住和工作环境。”这两个对管理的定义，表面上看似相同，但其实质不一。关键就在于后者在管理中增加了“委托”两字。受人之托，即为服务。
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那么管理派和服务派究竟谁是好物业？这个话题在业界争论以久，仁者见仁，智者见智，这只是学术之争；对于实际操盘来说，明白什么是物业管理就可以了，就是清楚物业是干什么的，因为面对纷繁琐碎的具体工作，专业和责任心才是最重要的，具备了专业素质的、有责任心的物业就是好物业。
专业就是知道自己是干什么的，怎么干，干到什么程度。可能大家看到的物业常常就是站站岗、扫扫地、种种花草、收收费，没什么复杂的。但你知道小区设几个岗最合适？庭院的清扫时间如何安排才能保证业主只见地面干净而不受暴士扬尘？北方种什么样的植物既四季常青又易于打理？诸如此类，每一行都有自己的学问。
举一个简单的例子，保洁员擦玻璃，遍用湿布擦，重在抹灰揩泥；第二遍用干布擦，除湿去印，清边角；第三遍用报纸擦，抹尘出亮。这就是专业化物业管理，很细小也很简单，但正是这些保质保量的细节成就了业主的舒适生活，提升了社区服务水平，物业的品质也正是由这一个个细节堆积而来的，一个好的物业管理公司就是这样一步步做出来的。
好的管理公司是踏实做出来的，好的管理品牌是用汗水擦亮的。这就是物业管理的另一个要素----责任心，即敬业。对于物业管理这样一个服务于日常生活的行业，对责任心的要求是至关重要的，因为它大都不是即时显现性的工作，全是私底工作，日积月累，一旦出现问题，直接就反映到业主生活的方方面面。
而要形成和谐社区，需要物业与业主的共同努力。
物业服务企业与业主之间建立的是一种长期的合作关系，物业服务企业既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”；既不能不负责任地推诿敷衍，也不能毫无原则地大包大揽。只有摆正位置，在实际工作中，通过不断强化自身建设和规范自己日常经营管理行为，提高人员素质，坚持诚信、敬业和可持续发展的原则，坚持全面规范的质量管理，切实按照专业化、市场化、人性化原则，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解、认同和支持，才能成功处理物业公司与业主之间的关系，才能促进社区的和谐建设。
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下面就市民比较关心的几个问题讨论一下。
物业管理用房归谁所有？
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。物业管理用房用于物业管理服务活动和业主委员会的活动。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。
邻居占用公共楼道咋办?
公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
发生事故，物业承担什么责任？
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
住宅小区停车如何收费？
物业服务企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责。物业服务企业和业主签订停车服务协议，收取停车服务费，对业主拥有所有权或使用权的车位，按规定标准的百分之五十收取；独立车库不得收费。车辆停放时，停车人应遵守停车管理制度，在指定区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
6个标准挑物业
一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这是基本的部分；二是代办服务，如代收水电费等；三是特约服务，如室内维修、代送报纸等。不仅如此，物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目，接受小区业主监督。要想在买房前都搞清楚物业公司的水平，可以从6个方面判断。
看门卫对陌生人的态度
除了业主，保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法：经常进入小区保姆、送奶工、快递员等，这些人进出小区，门卫是不闻不问，还是会按月给他们办理临时出入证；业主的朋友进入小区时，门卫有没有电话询问业主家庭并登记；临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记，保安人员有没有陪同。
看小区公共区域
小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。
看建筑外墙面
小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑，通常物业公司如果能一年清洁一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能让房子表面看起来比较干净。
如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房，阳台玻璃窗比别人多凸出去一块，也说明物业监督和劝解不够。
物业反应的速度
物业报修电话应该保证24有人接听，急修半内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。
看安全防卫级别
小区的巡逻保安是否认识业主，你在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主，巡逻频率又低，业主的安全就悬了。行业标杆万科物业保安被要求做到100%认识小区业主的车，上岗3个月内认识70%的业主。
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小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备，住在低楼层业主是不是特别加强了安全保卫措施，是加装防盗系统，还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24监视。
看各种设备的状况
大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道公灯能不能正常使用。
怎么判断小区的物业费高不高
物业费定价依据
物业公司的成本包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；社保费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；税费等。通常，办公、租房、人力、财务、培训等费用统称为间接费用。每一个小区的物业管理费测算先考虑支出多少，按设定服务标准需配置相适应人力数量和要求，然后按小区总建筑面积折算出每平方米的单价。
成本可能不全是业主承担
按照物业服务的等级标准，一线城市的小区物业中等质量管理服务成本大约在2元／平方米／月，这时候，开发商自建物业管理的优势就能体现出来—业主缴纳的物业费低于成本价，差额部分由开发公司的利润补贴。如果是第三方物业公司，要达到像万科那样的物业服务质量，一线城市的物业费肯定在3元／平方米／月以上，二线城市也要2元／平方米／月以上。
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