[摘要] 根据中央整体部署，公共租赁住房正发展成为保障性住房的“重点品种”，地方积极探索“政府主导、市场运作”的建设管理新机制。《经济参考报》记者在上海采访发现，公租房“入市”步伐逐渐加快，“夹心层”的阶段性居住困难有望逐步破解。与此同时，周边交通能否更方便、租住门槛能否再降低成为租户普遍关心的问题。
上海求解"夹心层"住房保障难题 政府主导 市场运作
根据中央整体部署，公共租赁住房正发展成为保障性住房的“重点品种”，地方积极探索“政府主导、市场运作”的建设管理新机制。《经济参考报》记者在上海采访发现，公租房“入市”步伐逐渐加快，“夹心层”的阶段性居住困难有望逐步破解。与此同时，周边交通能否更方便、租住门槛能否再降低成为租户普遍关心的问题。
（图为市民在天津市首批公租房项目——秋丽家园内乘凉游玩）
政府主导下的市场化运作
“和其他保障房不同，公租房的建设和管理既需要政府的‘有形之手’，也离不开市场的‘无形之手’。目前房地产市场租售比悬殊，企业缺少投资建设公租房的积极性，需要政府政策进行鼓励、引导；另一方面，公租房投入巨大，成本回收周期较长，不能依靠财政资金大包大揽。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。
2011年，上海完成“建设筹措公共租赁住房(单位租赁房)200万平方米、约四万套，供应50万平方米、约一万套”的目标。整个“十二五”期间，上海将筹措和建设公租房20余万套。
公租房的发展，有效填补了保障房体系中的一个缺口。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海正在构建由廉租房、公租房、共有产权房(经济适用房)和动迁安置房组成的“四位一体”的住房保障系，这一体系较好地兼顾了户籍和非户籍、低收入和中低收入、长期性住房困难和阶段性住房困难等各类情况。
与其他保障性住房品种相比，上海的公租房至少有三个特点：供应对象不限本市户籍；准入标准不设收入线；采取“政府主导、市场运作”的管理模式。
上海市房管局住房保障处处长李东说，政府的主导性主要体现在多方面，比如规定每年包括公租房在内的保障房(以及中小套型普通商品房)供地比例不少于70%，公租房用地大多为划拨，以降低建设成本；通过财政资金补贴、土地出让金、公积金等多种政府性渠道筹措公租房建设资金等。
“比如，我们以公积金增值中的14.98亿元，收购由上海城投置地有限公司承建的新江湾尚景园，将之作为公租房。这也是一种以产权收购的方式提高公积金增值使用效率的大胆探索。”上海市公积金管理中心主任沈正超说。
“政府主导下的市场化运作”，最典型的是上海的“公租房公司”。自2011年4月起，上海开始在各区县成立市场化的公租房运营管理机构，由市区两级财政注入资金本，利用信贷杠杆和其他渠道进行公租房融资、建设及管理工作。
杨浦区公租房运营管理有限公司总经理蒋晓波说，公司首期注册资本金为3亿元，由市区财政按1：2的比例筹集，财政将连续三年注资，公司资本金达到10亿元之后便独立运行。目前公司除运营市筹公租房尚景园外，还在开发建设一个区属公租房项目，预计总投资7.6亿元，将通过公积金贷款等进行融资。
此外，上海公租房租金由公租房公司按政府规定的“略低于市场租金水平”原则确定，报政府相关部门备案，具体高低由公司自行确定，“政府不做干预”。记者测算发现，目前两个处于供应阶段的市筹公租房项目馨宁公寓和尚景园，其租金相当于市场可比价格的9折至9.5折之间。
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