[摘要] 调控重压下，“以价换量”的态势并未改观，此举正在吞噬着上市房企的利润。
上市房企业绩增速放缓 下半年发展难言轻松
调控重压下，“以价换量”的态势并未改观，此举正在吞噬着上市房企的利润。
8月14日，华夏幸福基业（600340.SH）发布的2012年上半年业绩报告显示，期内，实现营业收入44.26亿元，同比降低3.7%；录得16.65亿元净利润，同比上升16.2%；归属母公司所有者的净利润则为12.6亿元，同比增长16.2%。
尽管净利润实现了一定的增长，但与去年相比，增速明显放缓。无论是房企标杆万科（000002.SZ），还是有着无以伦比的盈利能力的中海外（00688.HK）亦难独善其身，业绩增速放缓的态势在半年报中表露无遗。
业绩增速放缓
从已发布半年报的企业来看，无论是房企大鳄，还是吴下阿蒙的小企业，业绩增速均显颓势。
据华夏幸福2011年年报显示，去年全年，实现营业收入约为77.9亿元，同比增长76.22%；获得的净利润为13.58亿元，同比则暴增225.46%。而今年上半年，增长速度则明显放缓，者不足17%。
身为央企的招商地产（000024.SZ）下滑得更加明显。其8月11日发布的半年报显示，期内，实现营业收入为100.8亿元，同比上升24.6%；取得了12.2亿元的净利润，同比则大幅下滑16.9%。对此，招商地产给出的答案是：“由于未资本化财务费用的增加及本报告期结算项目中合作项目较多，少数股东净利润占比较大，使净利润降低。”
万科亦不例外。今年上半年，实现营业额为307.2亿元，同比增长53.7%；获得的净利润为37.3亿元，同比增长25%。而去年全年，其净利润增长超过了32%。
被誉为地产界“盈利之王”的中海外，亦难独善其身。今年上半年，其营业额、经营溢利及核心利润增长幅度分别为10%、12.2%及9.3%；而去年同期，上述三项指标增长分别24.7%、37.1%及35%；增长速度均在今年上半年的2倍以上；而去年全年，这些指标亦优于今年上半年的表现。
不仅如此，据中原地产一份统计报告显示，截至8月15日，已有38家A股上市房企发布了半年报，总共实现利润总额为94.8亿元，同比下滑超过了1.2%。
“其实，今年上半年结算的营业额，大部分来自去年或者更早的销售收入。”北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹告诉地产中国网：“而去年，大部分房企都进行降价促销，有些项目在价格上做了一定的让渡，因此，在结算中，都显示出来了，这是很正常的。”
在兰德咨询(中国)有限公司总裁宋延庆看来，在调控期，大部分房企的管理费用尚未降下来，但由于加大了促销力度，因此销售费用上升，价值借贷增多，使得净利润增长明显放缓。“此外，与整个行业下行有关，前几年，房价每年都有10%以上的增长，而现在房价增长速度明显放缓，这其中就吞掉了企业的不少利润。”
“调控以来，整个行业的周转速度明显放缓。”首创集团总经理刘晓光告诉地产中国网：“业绩的增长速度放缓是在预料之中的，这是比较正常的。”
不仅如此，包括万科在内，不少上市房企的毛利率亦呈下降趋势，也意味着盈利能力开始出现向下的“拐点”。对此，万科总裁郁亮近日在业绩发布会上坦言，未来，整个房地产行业的利润率，将可能向制造业不断靠近，“房地产行业的利润率的趋势将不断向下。”
现金流好转
尽管业绩增速放缓，但大部分上市房企的资金链明显好转。
华夏幸福基业披露，报告期末，公司短期借款为4.44亿元，同比增长54%；长期借款为14.76亿元，同比增长59%；而长期应付借款则同比减少了85%，目前，现金流充足。
万科亦如此。截至6月末，手持470亿元巨额现金，较年初增长37%；招商地产的经营活动产生的现金流量净额，则由负转正，同比大幅增长180%；中海外则手持367.2亿港元，且其净借贷比率从去年底的32.7%下降至32.1%。
杜丽虹认为，现金流改善，源于房企降价促销，“也可以看到，大部分房企拿地相对前几年较为谨慎，土地方面沉淀的资金减少了，现金流自然会有所好转。”
“从第二季度开始，房地产开发贷相对而言，比较好申请了。”一位不愿具名的银行高管告诉地产中国网：“银行对房地产的开发贷也加大了放款的力度，一般情况下，只要企业的资质够，申请起来可能问题不大。”
与此同时，房企的负债率亦在好转。华夏幸福基业披露，剔除预收账款的资产负债率为60%，较年初下降了1.8个百分点；尽管万科半年报显示，其负债率为78.86%，比上年同期增加1.76个百分点，但扣除巨额预收账款，其负债率则仅为22.8%，比年初的23.8%有所下降；招商地产亦如此，截至6月底，净负债率为24%，较年初下降了2.5%。
在宋延庆看来，除了销售收入、银行贷款放松外，房企亦使尽浑身解数筹钱，包括海外借贷、信托贷款等融资窗口一直是敞开的，在很大程度上补给了房企的现金流。
“经历了2008年危机之后，现在房地产开发企业很重视现金流。”上述银行高管告诉地产中国网：“可以说，目前，大部分房企已经做到了量入为出，在保证财务安全、健康的情况下，才会拿地和投资。”
后市难言轻松
但现金流的好转，并不意味着房企下半年就可以高枕无忧，当务之急就是去化。
华夏幸福基业披露，期末，库存账面余额高达256.3亿元，比年初增加了近24%；万科期末的存货量亦高达2263.6亿元，较年初增加8.7%；中海外、招商地产的存货较年初均有不同程度的增加。
据链家地产市场研究部统计，截至8月13日，包括万科，中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。
对此，杜丽虹认为，尽管今年上半年行业的销售量有所回升，但并非回暖，“上半年释放的刚需较多，但大部分中高端产品的市场并未转好，此外，开发企业开工量增速高于消化量，因此，库存还是较高的。”
“目前，融资环境尚未得到很大改观，还是卡得比较紧。”刘晓光告诉地产中国网：“行业的重点还是去库存，以回笼现金，因为库存量在不断增大，因此未来的核心还是‘量价’。”
然而更为业内担忧的是，房企销售额大幅增长的态势从7月份开始，戛然而止。包括万科、中海外等房企大鳄在内，7月份的销售额较6月份减少。
业内分析人士认为，一般步入7月份房屋成交量会渐入淡季，目前，房企正在备战“金九银十”，估计会加大推盘力度。
而在宋延庆看来，对下半年并不乐观。“无论从销售额还是销售面积上来说，肯定不如去年。”宋告诉地产中国网：“并非刚需释放的差不多了，而是确定房产税要扩大试点范围，这对市场的影响非常大，估计8月份的销量将比7月份下降的更加厉害。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
