[摘要] 上市房企中报披露接近尾声。数据显示，尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。业界认为，房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，“金九银十”有望带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体上升。
库存压力高 多房企热切期盼"金九银十"
上市房企中报披露接近尾声。数据显示，尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。业界认为，房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，“金九银十”有望带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体上升。
房企
去库存仍为主要目标
Wind资讯统计数据显示，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体来看，上半年房企销售普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售增幅“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，为79.59亿元。
链家地产市场研究部常清告诉记者，作为内地上市房企的前四强，“招保万金”的经营情况反映了大型房企的一些特征“由于结算项目数量和质量的不同，“招保万金”的营收和利润涨幅不一，但整体而言，四大房企‘增收不增利’”。
该机构认为，从房企的结算周期来估计，目前反映在房企上半年报表中的项目多数都受到了2010年以来调控的影响。除招商地产部分毛利率较高的项目进入结算以外，其余3家房企的房地产业务毛利率都出现下调。其中，万科为26.5%，同比下降5.6个百分点；金地[简介动态]为36.1%，同比下降3.16个百分点；保利为37.51%，同比下降3.19个百分点。
根据半年报数据，四大房企持有现金1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元，同比基本持平。链家地产据此分析认为，近几个月来房企为了规避风险，拓宽资金来源，加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作“上半年的开源节流，现金为王使得房企当前偿债压力明显降低。”尽管大多数房企在年初以来普遍推行“以价换量”的销售策略，缓解了一些资金压力，但库存量依然有增无减。数据显示，四大房企的当前库存合计为5157.68亿元，与年初4760亿元相比增长了8.35%。
常清告诉《经济参考报》记者，仅从数据来看，房企的库存同比上涨明显。但是由于房地产行业结算周期的影响，部分已经被销售但尚未结算的物业也包含在库存之中。而这部分物业的价值可以用房企的预收账款数量来估算。如果减去预售账款部分，房企的真实库存为2499.43亿元，与年初相比则降低了1.56%。
金地集团总裁黄俊灿告诉记者，“尽管当前房企的库存消化周期在下降，已经从12个月降到10个月。但是预计下半年很多标杆房企推到市面上的总量在增加，所以当前房企去库存的压力依然很大。”
黄俊灿还说，房地产行业的毛利率下滑将是未来趋势“对于地产企业而言，从2009年到2011年，成本在上升，居民地价未来也有可能上升。总体来看，房企未来的利润空间会下滑。”他认为，房企未来的策略除了去库存以外还要改善产品结构。
市场
难言“整体回暖”
尽管四大房企资金链和去库存的压力相对有所改善，但更多的中小房企偿债能力仍然堪忧，行业内“业务转型及股权收购兼并”的案例屡有出现。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，虽然5月以来房地产市场成交量总体出现了回升的局面，“但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面。因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的基本面并没有改变”。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，调控以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司开始转型其他行业。张大伟说，“非房地产主业企业剥离房地产业务加剧了房企间的并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。上半年来已经有多家上市房企开始涉及其他行业，房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。”
该机构的统计数据也显示，2012年上半年，房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了205亿，同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%，股权变动明显增加。张大伟说，“本轮调控使得部分大型企业获得发展机遇，或以专业化，或以资金优势谋得利润；而另外一些资金压力过紧的企业则只能甩股换钱”。
除了房企之间出现分化，当前市场也正在呈现“冷热不均”的态势，北京等一线城市的一些项目则在传统淡季出现“热销”局面。
根据伟业顾问的数据统计，由于购房人群对中大户型房源的热衷，使得北京市场主打“大中户型”的楼盘在8月份取得了非常好的销售成绩。“其中，90至150平方米的中大户型成交占比明显提高，与7月相比提高了6%，与年初相比则提高了12%，而与此同时90平方米以下户型的成交占比则出现了明显下降，成交占比与年初相比下降了11个百分点”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，除了改善型购房需求比例有小幅上升这一原因之外，在限购限贷持续从紧的大背景下，人们“一步到位”的置业观念逐步强化，是导致8月份中大户型房源成交占比明显增加的重要原因。
而同样处于一线城市之列的上海房地产市场则相对偏冷。上海易居房地产研究院的统计数据显示，今年前7个月上海市商品房销售面积为954.0万平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以来，上海市商品住宅销售面积的同比增幅也一直为负值。进入2012年以来，商品房销售面积同比跌幅持续在15%左右。
7月份，上海市纯商品住宅供应面积为74.5万平方米，同比下降13.3%，跌幅比上个月扩大3.7个百分点，这也是自去年8月份以来连续一年来同比下跌。易居研究院副院长杨红旭分析称，“7月是上海的酷暑季节，开发商大多选择避开这一传统淡季开盘。随着传统旺季的来临，这一跌幅逐渐有所收窄，预计下半年商品房市场将实现正增长”。
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预测
业界寄望“金九银十”
不仅仅是上海的开发商寄望于发力“金九银十”。事实上，在库存压力及年度目标的激励下，众多的开发商均对即将到来的传统旺季踌躇满志。
2012年上半年，大部分房企完成了全年销售目标的50%以上。在市场有所好转的情况下，房企希望在“去库存”及业绩方面更上层楼。下半年至今，先后有世茂房地产和中海地产上调年度销售目标，分别从307亿元和800亿港币上调至350亿元和1000亿元港元。调整后目前这两家房企上半年分别完成了年度销售目标的76%和75%。
另外，下半年房企的推货力度将会明显增加。如万科的半年报就明确提出“公司今年的新推盘大部分集中在下半年特别是第四季度”。常清也告诉《经济参考报》记者，在库存压力下，预计下半年房企会加速出货“而大部分开发商对于即将到来的‘金九银十’抱有较高的期望，9、10月份或许会迎来全年的开盘高峰”。
伟业我爱我家市场研究院在对近四年各城市的一、二手市场数据进行了分析统计后，认为一手市场比二手市场“金九银十”现象更加显著。在年度销售计划的督促下，9、10月份开发企业的策略将转向于不惜一切代价创造销售机会。该机构同时指出，结合前几年“空间”维度与“市场”维度的经验可以预计，“金九银十”可能还会在天津、沈阳、青岛、唐山等北方二、三线城市延续。
张宏伟告诉记者，就而言，政策面“降息、降准”与楼市“微调”正在形成市场叠加效应，这个叠加效应对于自住需求继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。
张宏伟强调，在如此背景下，“首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量的‘金九银十’”。他进一步预测，在今年年底，开发企业对于整个市场预期逐渐转向乐观，这也将促使开发企业在成交量回升之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，最终形成市场真正意义的“回暖”。
而中原地产张大伟同样认为，全年成交量点在9、10、11月继续冲高的可能性非常大“‘金九银十’供应量上行后，市场整体成交量有望再现上涨。”
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报告认为，我国政府虽然在货币、财政政策上做出了相应调整，但难以立马见效，客观上存在一个效果滞后期。有两个情况值得特别关注：一是7月份新增贷款规模仅为5401亿元，较6月份9198亿元骤降；贷款实际成本上升；企业贷款需求下降。二是新审批通过的投资项目采取不对外公布的态度，以免遭致“靠投资拉动经济”走老路的批评。尽管7月份房地产各项主要指标除新开工面积外同比增幅均为正增长，尽管1-7月份房地产一些主要指标降幅收窄，但不改我国房地产业的下行趋势。统计数据反映出的房地产市场形势，其复杂性和严峻性远高于人们的实际感受，盲目乐观不可有。
根据中国房地产决策咨询系统提供的数据显示，7月份商品住宅销售面积相比6月份，北京减少10.8万平方米，上海减少16.1万平方米，广州1.36万平方米，深圳减少7.07万平方米。作为我国房地产市场风向标的北上广深的统计数据进一步佐证了我国房地产市场的复杂性和严峻性。我国房地产的回暖是短暂的，交易量和交易价格的大幅抬升缺乏政策环境和宏观经济的支撑。房地产业依然不能明显地拉动相关产业在“稳增长”过程中的积极作用。考虑到房地产投资累计同比增幅直线下滑和新开工量累计同比负增长扩大的态势，中长期影响市场正常供求关系和房屋市场价格的非良性格局已形成。研究报告认为，短期内宏观经济对我国房地产的影响如何，集中反映在社会舆论和房地产业界在过去一个月当中集中讨论的下列四个问题，表明人们对房地产调控政策走势的关心远胜于对房地产市场的关心，毕竟行政的力量和政策的作用至少在短期内决定着市场的变化。
出台调控新政的紧迫性并不存在
在“稳增长”宏观经济政策微调预调的背景下，我国二季度房地产市场出现回暖迹象，其原因主要是购房贷款规模扩大和利率优惠、地方政府宽松执行限购、开发企业实施以价换量的销售策略、刚性需求阶段性释放等共同作用，但由此也产生了对房价反弹的担忧。国务院派督察组，反映出高层的担忧。这种情况表明房地产调控政策的博弈早已长期化，目前主要集中在中央和地方政府之间，其成败仍未有定论，所以才有“关键期”一说。分析，从各地媒体披露出来的督察信息并经综合整理后，反映出督察组对各地政策执行和房地产市场情况总体上是基本满意的，房地产政策调控依然在政府主导之下影响着市场，对地方政府的工作给予了基本肯定和鼓励，也相应提出了完善性的具体工作建议。督察结果释放的最主要的信息就是房地产政策调控不会放松。在现在我国宏观经济仍在走低的情况下，16省市房地产督察结果又是总体基本满意，对有的地方甚至是充分肯定，采取的态度是鼓励性和指导性的。在这种情况下，不具备出台调控新政的紧迫性，应是合理的判断。
短期取消商品住宅预售制不现实
对下一步房地产调控政策的预期之一是取消商品住宅预售制度。社会上也存在着对于这一政策实施必要性的激励争论。如果取消商品住宅预售制度，需要对《城市房地产管理法》进行修订；需要预告社会我国会出现无商品住宅现房销售的过渡期；一批开发企业因为预售款得不到形成资金链断裂情况；商品住宅的开发成本因资金循环期和占用期的拉长而增加，从而导致销售价格上涨。那种认为取消商品住宅预售会导致价格下跌的说法是不懂房地产的蛊惑荒诞之言，如此试错我们已经多次领教。只要房地产调控政策决策者认真思考和推盘路演之后，相信能做出明智的选择。商品住房预售制度短期内断然取消的前景非常低。
今年不具备扩大试行房产税条件
要求积极推行房产税的试点范围、加大力度的呼吁已有多年，房产税在重庆和上海试行的效果，实际上主流已有统一的认识，即对调控房价和扩大税收作用有限。在一两个城市试点是一回事，在扩大试行又是另外一回事，原因是外部条件完全不一样。如同经济特区有几个和在都推行经济特区完全是两回事一样。目前扩大房产税试点范围的难点在于：地方政府除沪渝外，没有一个城市主动愿意试点；1986年颁布的《房产税暂行条例》需要进行修订，否则就是违法违规扩大试点；根据2000年颁布的《立法法》规定的立法权限和立法程序，房产税征收需由人民代表大会决定，而非政府决定；应先调整房地产税收结构，再征收房产税，否则会使房地产税收规模进一步增大，导致的还是商品住宅销售和租赁价格上涨；土地出让金和房产税需要在法理上厘清；房产税用途需要明确；北京市不愿意带头征收房产税引发其他城市效仿，而多套房屋拥有者的群体在北京；到2013年才能形成覆盖的个人住房信息系统，对征收房产税给予技术支撑；成为的直接向自然人征收的税种(个税是通过单位代扣代缴)，征收难度很高。房产税征收不仅是一个经济决策，而且还是一个政治决策。在今年我国恰恰是一个换届政治年，此因素会极大地影响到房产税的扩大执行。今年不具备推行房产税的政治环境、法律准备和经济现实。
任志强：楼市供求失衡 中国房价明年会暴涨
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