[摘要] 近日，一家排名靠前的房地产企业退出市场的消息正被业界疯传。在调控的背景下，企业“被”并购、“被”离场的现象已屡见不鲜，而一个颇具实力房企的退市却并不多见。这是否预示着房地产行业将会迎来“并购潮”？房企的命运在下半年又将如何？市场显得扑朔迷离。
调控背景下 房地产企业并购时代:目的导向成趋势
近日，一家排名靠前的房地产企业退出市场的消息正被业界疯传。在调控的背景下，企业“被”并购、“被”离场的现象已屡见不鲜，而一个颇具实力房企的退市却并不多见。这是否预示着房地产行业将会迎来“并购潮”？房企的命运在下半年又将如何？市场显得扑朔迷离。
“房地产的并购在任何时期都会存在，只是这个阶段大家比较关注而已。从政策背景和市场状况来看，下半年可能是并购出现比较频繁的一个阶段。一些有实力的房企会根据政策和市场的变化，更有目的性地进行并购。”亚豪机构市场总监郭毅告诉《中国建设报?中国住房》记者。资金链之殇据称，上文所述的退市房企，是一家排名靠前、总部位于北京的房地产开发企业。其在一个月前决定退出房地产业务、遣散相关团队，并将出售旗下商业地产项目，以获取现金进入资本运作市场。
知情人士透露，该企业在广州、深圳、重庆均有开发项目，并兼营酒店运营管理等业务。而选择在此时退出房地产开发市场，一方面，是由于自宏观调控以来，该房企几乎没有拿到适合做开发的地块，同期资金回笼出现问题，导致资金链紧张；另一方面，该房企高层判断当前的房地产开发业务利润率已不可与2008年、2010年相比，而未来在资本运作、房地产金融领域的利润和机会可能更大。不难看出，不堪重负的资金状况是导致该房企退市的主要原因。而因资金出现问题退市、并购的房企已不是个案。一个多月前，绿城9个项目股权被融创出资33.72亿元收购，正是基于绿城捉襟见肘的财务状况。
事实上，今年上半年的融资环境并未因存款准备金率下调而出现好转，部分房企在银行的贷款之路基本被堵死，其融资成本正持续走高，资金链压力非常大。Wind统计显示，今年上半年，已公布中报的72家上市房企实现营业收入近1300亿元，同比增长26%；净利润约182.93亿元，同比增长近6%。与此同时，这72家上市房企的存货也同比增加近三成，而资产负债率则与去年相当，维持在62%。而另一方面，品牌房企却拥有较充裕的资金，这也为并购提供了可能。据房企半年报显示，由于销售回暖等因素的影响，上半年“招保万金”等品牌房企已有足够的实力在市场上呼风唤雨。
以万科为例，不久前其以11.57亿港元完成对南联地产79.26%股权的收购，这背后正是充裕资金的支持。据万科半年报显示，上半年万科净利润同比增长25%，截至6月底持有现金高达470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期、长期借款的总和203.1亿元。针对当前并购、退市现象，郭毅表示：“政府调控政策的影响和行业竞争加剧，导致中小型房地产企业的生存环境逐渐恶化。在利润率日趋微薄的情况下，企业可能会寻找新的开发途径，不得已选择合作或出让项目，甚至整个公司都完全退出。”而正略钧策合伙人、副总裁薛迥文则认为，房企资金状况的差异化和对后市预期的分歧是导致并购、退市出现的主要原因。“交易往往发生在出现分歧的时候，对后市有良好预期且现金流比较充裕的房企，就会对状态不好、信心不足的房企采取收购行为。”
目的明确中原地产市场研究部统计数据显示，2012年上半年，房地产市场公开的规模股权交易达到51宗，已经公开的总交易额达到205亿元，分别同比上涨21%及56%。不难看出，受房地产调控影响，并购、退市的现象已不足为奇。而在当前的市场状况下，有实力房企的收购行为，却呈现出新的特点。郭毅表示：“目前，房地产并购有了更强的目的性，一些企业已在有目的地做转型和新的布局。最近企业扩张、转型都是为了拓展新主业或新业态。
例如，万科对南联地产的股权收购就是为了拓展海外融资渠道、打开海外市场、提升品牌形象。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎则认为，通过并购对项目融资、以低价获取优质资源是有实力房企的最终目的。“并购本身是一种资源整合。现阶段房企的并购并不仅仅是追求市场占有率，更多是看重资源，比如土地、融资渠道、人才等。房企的目的性更强，收购往往是看自身资源的需要。”那么，当前房地产市场出现的并购现象，是否会形成连锁反应，导致大规模并购的出现？业内人士表示，房地产并购市场不会出现大的变化。公衍奎坚信，房地产企业主要通过并购获取资源的目的没有改变，因此未来仍将维持现状，不会出现大规模整合事件。“如果房地产市场无明显变化，可能一部分中、小房企会顶不住，下半年仍将出现小范围并购事件。
但由于现阶段政策前景不明朗，很多大企业趋于保守，因此宏观现实会影响并购行为。”薛迥文对此也表示认同。一方面，土地市场是否回暖，是影响房地产并购市场的重要参照。房地产行业并购的直接目是获得土地，而现在土地市场并不能称之为回暖，所以不会出现“并购潮”；另一方面，现在只是某些房企觉得某个项目比较适合自己，并购行为仅停留在项目、土地层面上，谈不上是大规模并购战略机遇的出现。同时，薛迥文对作为收购方的房企提出了建议：“为了更好地实现并购的目的性，，房企要熟悉新资本市场的运行规则；第二，并购以后的整合是关键，因此房企要做好并购方案的规划，提前研究被收购的资源如何"为我所用"。”
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