[摘要] 近期，就在人们纠结于楼市涨跌时，国内多个城市均加大了土地供应力度，房企拿地积极性也明显提高。除了中小型房企踊跃拿地外，一线品牌开发商更是不甘示弱，土地市场火爆场面轮番上演。
品牌开发商踊跃拿地 土地市场不会大起大落
近期，就在人们纠结于楼市涨跌时，国内多个城市均加大了土地供应力度，房企拿地积极性也明显提高。除了中小型房企踊跃拿地外，一线品牌开发商更是不甘示弱，土地市场火爆场面轮番上演。
品牌开发商纷纷拿地
伴随着土地市场回暖，各大房企也加大了拿地力度。近期，诸如万科、龙湖、中海以及保利等4大房企近两个月内共拿地19次，支出金额达200多亿元，超过四家房企去年总拿地金额的四成。
来自链家地产的数据显示，9月上旬，10家龙头房企中有3家出手拿地，合计拿地金额达82.4亿元。8月23日，成都市武侯区红牌楼北街2号9亩地块，被成都世纪华荣房地产（集团）公司以7600元/平米的楼面地价拿下，一举刷新了4月期间，由远雄地产创造的7080元/平米的楼面地价，作为成都土地拍卖溢价纪录也被改写。8月29日，相关部门在组织拍卖新都区大丰街道一宗地块时，现场竟拍出了610万/亩的天价，溢价率高达165%，大丰板块此前地价还从未突破过600万元/亩。
此外，华润置地以5110元/平方米楼面价格，拿下锦江区万科花园以东97亩焦点地块，溢价率38%。来自川东的知名房企蓝润，以3600元/平方米价格拿下了锦江三圣板块97亩地块。7月31日，万科以成交价2721元/平米的楼面地价，拿下成华区建设路2号（国光地块），面积约44.5794亩；四川长虹也于9月7日在青羊区培风社区拿下74亩土地。
土地市场不会大起大落
如果不出意外，近期出让的土地，将会在明年上半年以楼盘形式入市。中原地产华西董事总经理庄泽宝认为，近期拿地的开发商基本是按照自己开发节奏拿地，并非预见楼市将出现政策松动而拿地。目前国内不少城市出现楼市回暖现象，是因为开发商通过以价换量消化了部分存量，手中才有了近期拿地的资金。同时，因为前期消化，原来的土地储备量减少，开发商确实到了需要“填仓”的时期，这才轮番上演了开发商踊跃拿地现象。
目前，虽然不少房企资金压力缓解，但对于拿地依然显得谨慎。从近期武汉、杭州等城市的土地拍卖结果来看，虽然单日成交额屡创新高，但低价、底价成交现象依然属于主流，相比2010年前“地王”频出的时代，已有了本质区别。尽管近期也出现了一些优质地块高溢价现象，但并不代表市场主流。随着楼市理性发展，各地政府还可能将在下半年加大供地力度，以此达到平抑房价目的。未来的土地市场，不会出现大起大落现象，预计土地价格将保持稳步小涨趋势。在土地价格趋向稳定基础上，楼市也会呈平稳发展态势，广大市民应理性看待土地市场。
新闻链接
房企近期成都拿地情况
1、9月7日，华润置地以1108万元/亩，溢价率为38.1%的价格，拿下位于锦江区川师大北侧一宗地块，该宗地块面积为97.8亩。
2、9月7日，四川长虹以4140元/平方米成交价，拿下青羊区培风社区7组、8组，中坝社区6组界内地块，该地块面积为74.6497亩。
3、9月6日，中铁二局以132万元/亩的成交底价，拿下都江堰市青城山镇芒城村七、九组（S106线西侧，聚青路南侧），该地块面积为98.6937亩。
4、9月4日，成都国土局以挂牌方式出让高新区裕民片区88.9062亩地块以及高新区裕民片区91.0468亩地块，出让面积合计约为179.9亩。这两宗被业界称为南瓜岛的金融城三期重磅项目，上海复地以2586元/平方米的底价竞得两地。
5、9月13日，成都置信以87万元/亩底价，拿下位于蒲江县寿安镇场镇蒲江河南侧迎宾大道与利民路间两宗地块，总面积约112亩。
大众化高端化并存 "大北京"商业地产两重天
对以在京工作的白领为主要消费群体的燕郊商业地产来说，如何根据自身特点，实现区域商业项目数量与配比的合理发展，仍是该区域商业地产发展需要面临的挑战。
“没人穿鞋并不是不需要鞋，恰恰相反，这正是鞋商的巨大市场。”这个久远的商业逻辑，正适合于今天的廊坊商业地产市场。
自从2010年11月，河北省政府正式提出“环首都经济圈”的发展策略，燕郊的房地产市场就逐渐由过去的“睡城”，向综合性城区发展。另一方面，由于燕郊区域住宅开发总量和常住人口的不断增加，燕郊的商业地产“短板”，也被越来越多的商业地产企业视为发展良机。但是对以在京工作的白领为主要消费群体的燕郊商业地产来说，如何根据自身特点，实现区域商业项目数量与配比的合理发展，仍是该区域商业地产发展需要面临的挑战。
大众化的燕郊商圈
一直以来，燕郊的商业地产都存在商业布局分散和业态种类稀少的问题，但是随着燕郊常驻人口突破50万，燕郊区域对商业地产的承载能力也大大加强。过去因为消费量不足，而担心商业地产过于超前的发展困境，在如今的燕郊早已不是问题。
“燕郊的住宅开发体量很大，有人居住就会有商业机会，商业地产企业不可能看不到。但由于住宅市场从开工到基本入住，之间有大段的时间差，所以商业地产滞后也是正常现象。谁也不愿意把店铺盖好后闲置。”唯吾知足机构总经理郑秋皓说。
目前，有院线作为合作伙伴的燕郊商业地产市场，已经完全没有了昔日荒凉的景象。众多商业项目在短时间内的大量出现，让这里又上演了如同几年前住宅市场一样的竞争局面。目前燕郊主要几个大型的综合商业项目，包括沃尔玛入驻的鑫乐汇、卜蜂莲花入驻的成功大广场以及永旺梦乐城入驻的雷捷商业广场。
鑫乐汇位于燕郊西北部，这里是燕郊目前人口居住密度的区域，作为综合零售业定位的鑫乐汇通过沃尔玛这样的大型超市带来人气，以期提升整个商业项目的价值。而与鑫乐汇临近的天洋城商业广场体量也不小，天洋城中的物美大卖场与沃尔玛更是贴身肉搏。
成功大广场位于燕郊最西端，是一个总规划120万余平方米的商业综合体，以商业、游乐为主。已经建设好的商业楼面积就已达10万平方米。
此外，雷捷商业广场位于燕郊东端，靠近大厂的夏垫产业园，是北三县入京的窗口。项目分布于102国道和东外环两侧，交通非常便利。永旺梦乐城入住该项目的同时，还带来包括大型超市、电影院、各类中高端专卖店、餐饮等项目入驻。而整个雷捷广场商业项目中，除了15万平方米的永旺梦乐城，其余35万平方米纯商业则仍是符合区域特色的低端批发类业态。
廊坊开发区锁定差异化
和燕郊激烈的商业地产竞争相比，廊坊开发区的商业地产则是另一番景象。虽然同是基于“大北京”的市场定位，但燕郊大部分的商业项目，都是面向于本区域的常住人口；而廊坊开发区的商业项目，除服务于本区域的商业需求之外，还要尽可能地扩大自己的商业辐射范围，吸引外来消费。
比如位于廊坊市开发区核心区，总占地面积210亩的廊和坊项目，就是在河北省大力倡导做高端服务业的背景下，面向京津冀高端、时尚人群的休闲体验中心。
燕郊的商业项目大多是以卖场和日用消费品为主，而廊和坊项目则在主打办公与休闲牌。据了解，该项目目前的业态包括金融中心、生态住宅、风情商街、创意酒店等。在“大北京”概念下，该项目希望打造的是一个定位高端，品牌全面超越北京，并植入文化创意概念，且在京津冀地区的体验式消费目的地。
作为该项目的开发者，澳美基业董事长张亚娟也毫不掩饰其扩大项目覆盖半径的愿望。她对记者表示，“只要我们做的东西别的地方没有，而且足够有意思，那么吸引北京、天津的客户来廊坊消费并不是没有可能。”
“体验式消费是未来的主流，我们考察过东南亚、欧美等多个地区的综合体项目，发现在一个项目里，消费者可以实现购物、休闲、娱乐、培训等多种需求，大人、小孩都可以获得满足。而项目的定位各不相同。所以我们提出了高端、品位体验中心的定位。”张亚娟表示。
澳美基业描绘了美好的愿景，并表达了“不走寻常路”的决心。然而，能够利用的现成的资源很少，澳美基业不得不面对比起其他开发商更多的困难和风险。
燕郊大众化商业地产很容易地引入沃尔玛、卜蜂莲花等大型商业企业。但澳美基业在打造一个新的商业模式。创新就意味着高风险。张亚娟对此有着清醒的认识，“如果是一般的定位，招商似乎容易得多。但其实竞争相当惨烈。廊坊已有万达、新世界中国等众多实力开发商进驻。如果定位中端，那么不可避免跟这些大型企业缠斗，结局可想而知。而我们前期多下功夫，经过痛苦的煎熬，以后运营面对的竞争也就不会那么强。”
“品牌知名度、规模决定辐射半径的大小。如果引入品牌被大家广泛认知，并且有强大的号召力，那么100公里覆盖半径也并非天方夜谭。同时，引入的品牌规模必须足够大，不可能靠一、两个品牌吸引到足够多的客源。另外，项目的经营也非常重要，开发商需与品牌相互配合，产生协同效应，才能成为远距离客群消费的目的地。”伟业顾问事业集团投资顾问公司商业不动产部总经理丁元则说。
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