[摘要] 广州严控高价盘预售，北京停止热门地块出让，地方行政干预楼市的尺度越来越大。10月20日，陕西更是“简单粗暴”的要求将商品房开发商的合理利润率控制在10%左右。要求陕西各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
观点:陕西控制开发商利润率不具可操作性
广州严控高价盘预售，北京停止热门地块出让，地方行政干预楼市的尺度越来越大。10月20日，陕西更是“简单粗暴”的要求将商品房开发商的合理利润率控制在10%左右。要求陕西各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，政府如何控制商品房10%利润？经营成本的管控是企业管理的重要课题，很多成熟的企业都未必能把自己的成本算清楚，陕西新政不具有可操作空间。
汉宇地产市场研究部经理付伟告诉记者，退一步说，如果楼盘定价由企业自主定价改为政府定价，这就是体制的倒退。政府如果要控制房企的利润所得，应该通过税收手段，而不是直接干预价格。
面对媒体质疑，陕西物价局服务业价格处杨处长表示，正在与陕西住房和城乡建设厅沟通，对方有权解释。是否会有更改，他不予回答。
要控利润先算成本。陕西官方在通知中的说法是：各城市要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。张宏伟表示，但中国房价构成的复杂性，本就是一个说不清道不明的问题。
2009年年中，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。2009年两会期间，工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。
两个不同部门的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加神秘，房价过高而导致的“暴利”争论也更加没有了结论。
付伟表示，增加价格的透明度是没错的。但指望成本公开，控制房企的利润率在10%以内，并以此限定各区域住宅价格区间。这样的政策最终将无法落地生效。
即使同一区域，每个项目的成本也都不同，政府是没有人力物力来逐一测算的。所以成本只能由企业自行申报，如果是这样也就没有意义可言。所谓的利润率也就没有计算尺度。
张宏伟表示，从他接触到的项目成本构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概范围各为20-30%，也就是说，房价中的40-60%要被政府直接拿走，这个比例尽管没有中央党校教授周天勇（微博）称占房价的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本和税费成本确实成为构成房价的非常重要的两项决定性因素。
除此之外，开发企业的利润占房价多少？“15%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是暴利。”
某（中国）研究中心总监陈啸天曾披露，2011年在主板及中小板上市企业分布的22个行业中，房地产业净利率排名第三，为11.78%，仅次于交通运输业和采掘业。
张宏伟表示，今年上半年房企“以价换量”追求“量”上的增加，以现金为王，尽管回笼了资金缓解了资金面的压力，但是项目的平均利润率走低了。
在未来通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。应该通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，尽可能多的降低除土地成本与税费成本之外的20-40%的建安成本及管理性成本，注重利润率盈利能力的提升。
付伟表示，他担心的是，刻意去控制利润率，企业在利益驱使下暗自克扣成本，导致质量下降。陕西政府的做法，与大势背道而驰。
（信息来源：北京青年报）
日前，陕西出台规定要求，房地产项目合理利润率应控制在10%左右。陕西省住建厅和物价局日前联合发文，明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，规定房地产项目合理利润率应控制在10%左右。此规定颁布后引起较大争议，有业内人士认为，对市场化的房地产行业设定行政化的利润指标，缺乏可操作性。
-鼓励房地产开发企业现房销售
为鼓励现房销售，陕西省有关规定还要求，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。根据陕西省住房和城乡建设厅、省物价局此次的规定，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目。有关通知还表示，陕西各地要结合实际制定商品住房现房销售管理办法和现房销售支持政策。对条件成熟的区域或项目，鼓励和引导房地产开发企业现房销售。
据当地媒体报道，陕西省有关部门要求，各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。
-业内人士：
新规定很难得到实施
对此地方楼市新政，中原地产研究部总监张大伟分析认为，这一新规定很难得到实施。“各家企业的管理、财务等费用不一，特别是土地成本更是差距巨大。作为市场化的房地产行业不应该被设定行政化的利润指标，这一行政指令实际执行难度很大，执行效果不会太好。”张大伟认为，地方政府更应该从保障房供应、土地价格等方面约束市场。昨天，有开发商表示，开发成本存在很多变动因素难以测算，购房者表示能否防止房价反弹还要看设置的具体住房售价区间，陕西省的新政可操作性不强。
还有质疑指出，陕西省有关规定缺乏法律依据，目前没有哪条法律规定，商品或企业的利润率不能超过某一具体数值。“地方政府部门直接干预企业微观经营，令人诧异，此举只能促使房地产企业通过各种关联交易转移利润。政府应该更加依靠市场和税收手段调控楼市。”
-保障房建设利润率可达10%
据了解，目前北京保障房建设方面，其全过程包括设计、开发投资、施工、物流以及后期的物业管理等，有参与保障房建设的地产企业表示，每个环节可以挣2%-3%的利润，加起来就可能达到10%的利润率。
房地产企业三季报目前正在发布之中，作为发布报告的龙头房企，招商地产1-9月营业收入为161亿元，公司同期净利润24亿元，利润率为15%。截至目前，有11家上市房企公布前三季度报告，利润额37.33亿，与去年同期基本持平，同比利润上涨的企业有招商地产、深振业等5家企业。国家统计局数据显示，今年上半年，规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.43%。
-新政恐难让购房者获利
国家统计局近日发布的数据显示，楼市调控效应继续显现，土地出让收入同比降23.1%。分地区看，36个省、自治区、直辖市、计划单列市中，只有6个地区土地出让收入同比增长，其中就包括陕西省。据了解，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元，其中，西安、榆林两地的土地出让收入占全省土地出让收入约90%。有分析指出，陕西省此次出台直指企业微观经营的楼市调控新政，丝毫没有限制地方政府自身的土地出让收入增加，即使“新政”可以限制房企的利润率，但根本无意限制房企土地成本的增加，因此购房者恐怕很难从所谓新政中获益。
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