[摘要] 近日，多个城市相继推出了供地计划，土地市场持续升温。仅10月份，北京、上海、广州等全国10个主要城市的土地出让金合计超过400亿元。
10月十城土地出让金超400亿 四季度房价难现大涨
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近日，多个城市相继推出了供地计划，土地市场持续升温。仅10月份，北京、上海、广州等10个主要城市的土地出让金合计超过400亿元。地方政府密集推地，大型房企频频拿地，土地市场呈现供需两旺的势头，土地市场是否已完全回暖？土地“升温”会否助推房价反弹？数说400亿
10月十城土地出让金超400亿
根据链家地产市场研究部统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金则高达326亿，基本与9月持平。广州出让11宗土地。广州市国土房管局近日宣布，该局将发布11宗经营性用地的出让公告，年底将近，其他区域终于有新的动作，并且迎来土地供应“井喷”的小高潮。此次集中推出的土地包括有山水景观商品住宅用地、商业服务业综合体用地、文化创意产业用地、新型农产品商贸产业用地，供地区域则覆盖荔湾、海珠、白云多个中心区域。据广州市国土房管局透露，今年的商品住宅用地计划供应2.55平方公里，比去年计划供应的3.37平方公里“瘦身”近1/4。另一方面，今年广州的商服用地计划供应量更达到3.2平方公里，大于宅地供应量；今年还计划供应保障性住房用地1.12平方公里。
南京诞生新地王，成交总价将直逼60亿。据记者了解，南京国土资源局27日挂出土地出让公告，南京下关区滨江路以西2号地块56.2亿元为起拍总价，而这是南京近两年出让的总价最贵地块。“如果顺利成交，南京这块地将成为今年内出让的新晋总价地王”，北京中原地产市场研究总监张大伟向本报记者表示，目前来看，北京历史成交总价地块为仅为59.7亿元，而年内成交总价的上海总价地王出让价只有45亿元。
10月推地近700亩，兰州土地市场“井喷”。数据显示，包括区县在内的整个兰州土地市场三季度迎来“井喷”，如果加上划拨土地，成交土地共6088余亩，同比增长297%。放眼，自三季度以来，整个土地市场逐渐回暖，尤其是北京、杭州、温州等城市均呈现土地“供需两旺”之势。即使仅看西部市场，兰州也绝非个案。7月份，昆明共推地3407亩，比上半年推地量之和还要多。最近两个月以来，昆明土地成交异常活跃，9月份实现成交1840余亩，其中多幅地块高溢价成交，溢价的达132%。
根据杭州市国土局的出让计划，10月30日，杭州市将迎来十月最后一次土地出让。中原地产市场研究部总监张大伟分析指出，“若这些地块全部出让成功，按总计7.8亿元的起始价算，杭州主城区10月的土地出让总额将突破140亿，较去年同期至少增长103%。”其他城市中，无锡、长春近期也有不同规模的地块推出或者成交。其中，长春市于10月25日成功出让18宗地块，是今年以来首次大规模出让地块。
冷眼观市场 土地市场两极分化加剧行业洗牌
与品牌房企疯狂拿地同步的是，各地土地供应量接连攀升。面对大量土地，开发商对其所产生的兴趣却出现了两极分化：当一些优质地块在被大量品牌开发商疯狂抢夺，溢价记录被不断刷新的同时，部分位置相对偏僻，或者区域成熟度不高的地块，往往出现了底价成交，甚至流拍。比如，10月19日，成都国土局以挂牌方式组织出让温江区万春镇天乡路社区7组一期乐园附近地块，金堂县赵镇金龙路以东、新建路以南地块；新都区龙桥镇瑞云社区13、14、19组地块以及双流县华阳街道一心社区1组、清河社区6、7组、二江寺社区1组等5宗地块，出让面积合计约为307.7亩。最终，各地块均以底价成交。四川中原地产运营总监何涛分析说，一方面，近期土地供应量虽然充足，但好地块并不多，一旦有了优质地块入市，必然引发开发商抢夺。另一方面，一些实力不济的开发商逐渐退出，在越来越严厉的宏观调控政策下，那些带着极强投机性目的的房地产企业，最终只能被排除市场外。比如，成都房地产市场中，以前有大量本土房地产企业。但随着市场竞争进一步升级，加之楼市的政策调控，不少房地产企业已经逃离了房地产市场，尤其是今年，作为成都本土房地产企业，唯有蓝光还在主城区继续拿地。房地产企业之所以出现这样严重的“马太效应”，一是因为大型房企品牌号召力比较强，“以价换量”比较容易达到销售效果；二是大型房企存量较大，可降价空间也较大；三是限购政策存在地域差异性，大型房企多有性布局，可以进行资源调配。
地王繁华背后地价涨幅放缓
国土资源部网站日前发布的一份报告显示，2012年第三季度，主要监测城市综合地价环比增长率为0.78%，地价环比增速略有提升，较上一季度增加了0.39，地价水平总体平稳。尽管环比增速微升，但和住房相关度的住宅用地价格同比增长1.03%，同比增速继续放缓，较上一季度下调0.74个百分点，增速连续5个季度回调。对于近期市场高度关注的土地市场而言，国土资源部的这一权威数据，有力地击破了那些借土地市场升温，炒作房价将暴涨的言论。地价同比涨幅连续放缓，说明土地市场整体依然平稳，房地产市场逐渐回归理性，也预示着在坚持调控不动摇的政策基调下，未来房价不会出现暴涨局面。
地王再现土地市场难言回暖
根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统的监测结果显示，今年前三季度，土地市场维持整体偏冷格局，土地出让面积和价款季度数据已连续四个季度同比下降。土地市场整体处于偏冷区间，尚不存在全面回暖的基础。记者注意到，虽然近期土地供应、成交繁密，但除了少数高溢价地块，此轮推地，几个城市走的都是低价路线，出让地块多以低溢价成交。万科以13.65亿总价在广州抢的地块溢价率仅8.3%。8月底，万科以7.9亿元拿下位于上海松江区的地块，溢价率也仅9.27%。张宏伟认为，个别“地王”并不意味着土地市场的回暖。在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，对于大多数中小房企只能望而却步；当前土地市场溢价率并不高，并且也和“低起拍价”价格有关系；今年以来高溢价和地王地块大多数和地块位置区位确实比较好，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势。此外，从土地市场来看，拿地主体企业来看已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业，这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的阶段开始补仓拿地，而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。张宏伟表示，从这些企业拿地的时机及原因来看，一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面有所好转，开始谨慎拿地；另一方面，土地市场价格尚是相对较低的时候，此时正值政府大规模推地的时机，是比较好的拿地“换仓”时机。
几家之言专家呼吁完善土地机制
国土资源部预测，随着各地稳增长措施陆续出台，宏观经济逐步走稳，土地供应将呈现稳中有升态势。遏制房价过快上涨，就要遏制地价过快上涨。“遏制地价，就要拓宽房地产用地的供应渠道，增加有效供应。”朱中一建议，通过出台优惠政策盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄的存量土地，探索将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，对愿意在城市落户的农民工，将其农村宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城市购买或租房的支付能力。此外，探索从一次性收取土地出入金向年租制转变，虽然减少了地方政府当年的一次性收入，但可以长期受益，摆脱对“土地财政”的依赖，也有利减轻消费者的购房负担和开发商的购地压力。专家还建议，一方面要坚持限购等“堵”的政策不放松，另一方面应该出台产业政策指导、支持开发商建造能满足不同需要的多层次住房产品，从供应方面改善供求失衡的局面。
任志强：四季度房价基本平稳可能性大
华远地产董事长任志强29日表示，四季度房价保持基本平稳的可能性很大，既不会大跌也不会大涨。由于宏观调控不会轻易放松，宏观政策也不会发生变化。在此基础上，房地产市场的价格、投资等指标都不会发生太大变化。明年房地产市场保持稳定性的可能性很大。任志强表示，今年以来商品房用地供应量有所下降。前三季度土地购置量、房屋新开工面积等指标均表现出负增长，这可能造成未来一段时间内房地产市场出现供应短缺。
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