[摘要] 近期，中国多地调整住房公积金政策，或提高最高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷。一些专家认为，这些政策调整符合中国政府差别化信贷的精神，有利于满足刚需群体的购房需求。事实上在扬州，早在2010年就规定子女可用父母公积金还款，从近两年实施情况来看，使用概率非常大。
房天下观察：公积金会否成为拯救刚需的“最后一根稻草”？
——坚持调控、商贷收紧下，公积金新政惹人关注
编者按：近期，中国多地调整住房公积金政策，或提高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷。一些专家认为，这些政策调整符合中国政府差别化信贷的精神，有利于满足刚需群体的购房需求。
10月30日，镇江推出新的公积金政策，其中包括子女买房父母可成为共同还款人。有专家表示，此举可以缓解部分职场新人的“购房难”，也将在一定程度上促进房地产市场消费。
事实上在扬州，早在2010年出台的《扬州住房公积金提取管理实施细则》中已明确规定，职工在购房时未办理住房公积金贷款，如购房资金不足，可提取家庭直系亲属的住房公积金账户余额。从近两年实施情况来看，子女用父母公积金还贷的概率非常大。
在目前坚持调控、商贷收紧的情况下，公积金成为刚需购房的必要法宝。2012年10月，住房公积金个贷发放金额同比增长116.2%，除仪化、油田外，全市公积金个贷比例更是达到惊人的85.3%，直逼90%的警戒线。综合上述所言，公积金是否已成为目前拯救刚需的“最后一根稻草”？本期房天下记者观察，为你解读。
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（住房公积金牵动着每个刚需购房的心）
商贷收紧下 公积金刚需追捧
众所 ，2011年是“史上最严厉的调控年”，其中商业贷款不但屡屡收紧更有“基准利率1.X倍”的现象，到了2012年此种情况刚有好转约莫半年，近期又出现了多家商贷收紧的情况。
“广州、深圳、上海等14城市商业银行上调首套房贷利率，上浮30%”这两天，这条重磅消息引起一些购房者的担忧。事实上，扬城银行也普遍上调首套房贷利率，多数银行告别“8.5折”优惠。业内人士指出，年底收紧个贷是商业银行每年的管理，银行的放贷速度将会减慢，房贷申请人要抓紧。
对于商贷利率犹如坐上“过山车”起伏不定，一家国有银行人士表示，今年的一季度楼市成交低迷，不少银行房贷业务量上不去，因此不少银行纷纷给出8.5折的利率“抢市场”。但到了6、7、8月，楼市成交回升，不少银行完成信贷指标，就开始纷纷停止8.5折房贷的发放。
由于上述原因导致的商业贷款“坐起过山车”，对于首套房置业者产生了一定程度的影响。扬州某案场置业顾问坦言，目前楼市的人流量有所减少，一方面是因为不少买房者对下一步的政策走势持观望态度；另一方面，银行取消利率优惠，也影响了购房人的买房热情。
那么在此种情况下，公积金政策的调整在一定程度上缓解了首套刚需的购房压力。2012年10月，除仪化、油田外，全市公积金个贷比更是达到惊人的85.3%，直逼90%的警戒线。事实上，扬州楼市从6月开始出现销量上涨，并且在8月达到高峰，楼市刚需和改善性需求同时入市，这样势必会造成个贷的上涨。同时，公积金贷款相比商业贷款等其他途径更加便捷、优惠，因此公积金的缴存者一般都会选择公积金贷款这条“绿色通道”。
扬州子女可用父母公积金还贷 实施情况较好
10月30日，镇江推出新的公积金政策，其中包括子女买房父母可成为共同还款人。此举一出，引起业界一片讨论声，而其实与镇江隔江相望的扬州早在2010年就已经落实相关政策了。
扬州住房公积金管理中心城区管理部副主任许剑荣表示，2010年出台的《扬州住房公积金提取管理实施细则》明确规定，职工在购房时未办理住房公积金贷款，如购房资金不足，可提取家庭直系亲属的住房公积金账户余额。“职工可采用转账方式提取家庭直系亲属的住房公积金账户余额偿还住房贷款。”许剑荣表示，“如果房主的名字写的是夫妻双方，那么如果双方父母都缴纳了公积金，并已满6个月，那么他们就可以申请使用父母的公积金，这样就会出现一套房子6个人来还贷款的现象。”许剑荣同时表示，目前虽然没有专门的统计数据，但从他们平时帮助市民办理公积金贷款的情况来看，如果该套房子写着子女的名字，并且父母都缴存了公积金，“那么使用父母的公积金来还贷的概率非常大，几乎是达到了100%。”
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（今年扬州公布住房公积金还可用来付房租）
此外，除了子女可用父母公积金还贷外，还有其他公积金新用途：3月26日上午，市住房公积金管理中心公布了《扬州市职工提取住房公积金支付房租和物业管理费实施办法（试行）》规定，在已经明确的10种公积金提取基础上，将新增2种提取情形，包括房租和物业管理费提取。该项规定今年4月1日实施以来，目前已有543户使用公积金支付物业费用，总金额达62万元左右；使用公积金支付房租的已达170户，总金额达79万元左右。
由此可见，对扬州购房者来说，公积金如今已成为刚需购房必不可少的法宝。目前扬州市公积金贷款额度为个人30万、夫妻50万上限，有人认为现在的房价太高、上限应该有所调整；也有人认为一旦调整可能会刺激楼市从而影响调控效果。但不管如何，公积金都在扬城市民购房时扮演了重要角色。
或者正是因为公积金如此重要，2012年6月，扬州市区2012年度住房公积金缴存基础有所调整：从7月1日起，扬州住房公积金缴存额将再次进行调整；扬州职工月缴存基数不低于扬州市区月工资标准930元，不超过11200元。
公积金新政产生的连锁效应 是激励还是激化？
当前，楼市渐入拐点，真正有购买力的“金主”们在限购政策暗无天日的打压之下，只能寻找些商业项目来满足自己的投资需求，而刚性需求却面临较大的购房困难。从这个角度来看，公积金限额的调整对楼市发展是一个利好消息。这样的微调是必要的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。特别是今年是个“刚需王道年”，“谁抓得住刚需谁日子能好过一点”。从这个层面上来看，公积金政策有所调整当然是利好的。
公积金是中国城市市民缴存的一种长期住房储金，累计到一定数额后可享受较低利率的贷款。如武汉一样，最近一个月，中国已有20多个城市调整了住房公积金政策。珠三角及长株潭和沈阳等城市也加入到公积金异地互贷的行列。业内专家指出，这些公积金政策的调整实际上是对楼市疲软的一种刺激手段，通过政策调整鼓励购房者使用公积金贷款买房，一方面可以满足刚需，也可以在一定程度上刺激楼市成交量回升。
（近期多地调整公积金政策 引起业界热议）
按照现行中国人民银行五年期以上贷款基准利率，公积金贷款利率为4.50%，商业个人住房按揭贷款利率为6.55%，公积金贷款利率较商业银行贷款利率低2.05%。如果以等额本息还款法计算，一笔50万元30年期的贷款可节省利息支出约23万元，一笔90万元30年期的贷款可节省利息支出约41万元。因此，放宽公积金贷款无疑可以大大降低购房成本，提振刚需群体的购房信心。
但也有人担心公积金政策的放宽会再次推高房价。“公积金‘新政’不排除会带来少数投资、投机行为。”同策咨询研究中心总监张宏伟说，一旦在推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。
不过其实按照目前市场主流来看，用公积金还款的多为刚需刚改购房，如果能在公积金审批程序上严格执行，加上楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，调整公积金政策短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
编后语：其实，无论是近期多地调整公积金政策也好，还是扬州两年前就已出了类似镇江新政的规定也好，公积金政策的放宽确实为刚需购房带来了惠利。特别结合近期楼市动态，公积金即便不能算是“拯救刚需的最后一根稻草”，也可以算是“为刚需购房雪中送炭”。合理规划公积金、合理理财、合理进行置业计划，恐怕是眼下扬城刚需购房者的普遍心声。
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