[摘要] 近期各地政府又频频进行政策微调，公积金贷款总额提高、公积金异地购房放开以及天津等地出现的首付分期付款等，均表现出政策上的松动。公积金新政中大幅降低购房收复比例，被分析人士称为是地方政府为刺激楼市的“良苦用心”，而“异地互贷”更被指称有政策漏洞。
博弈楼市调控 各地公积金调控"小动作"不断
近期各地政府又频频进行政策微调，公积金贷款总额提高、公积金异地购房放开以及天津等地出现的首付分期付款等，均表现出政策上的松动。其中关注的就是地方公积金新政，日前已有约30个城市实行公积金新政。各地新政或提高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷。
为何在短时间内各地纷纷效仿出台公积金新政？业内有观点认为，在楼市调控政策大背景下，先前部分地方刺激楼市的政策被屡屡叫停，而住房公积金新政有着刺激刚需的合理诉求，这样公积金新政就“一哄而上”，其实各地目的主要还是刺激地方楼市，是各地逃避楼市调控政策的“小动作”。
近期各地住房公积金新政，相对容易被纷纷推出，有着主客观原因。
中国房地产学会副会长陈国强在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，公积金贷款额度标准与实际需求不符，这是客观事实；另一方面，地方政府可以自主决策公积金政策，具有一定自由度。
尽管多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。
有分析人士指出，住房公积金新政对地方楼市的影响可以说是立竿见影，直接刺激了地方楼市。而这正是地方政府实施公积金新政的直接目的。
同时，公积金新政中大幅降低购房收复比例，被分析人士称为是地方政府为刺激楼市的“良苦用心”，而“异地互贷”更被指称有政策漏洞。
此轮公积金新政中，大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成，厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，广东省异地互贷城市增至9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。
同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，“公积金新政不排除会带来少数投资、投机行为。尤其是其中的异地互贷，一旦在推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。”
陈国强也指出，因部分地方放开公积金二套房贷款，因此，要谨防投资性需求入市，加强对投资性需求与自住型需求的区分。现阶段我国房地产政策维持稳定仍是调控主流，若房价因此推高过快，则不排除会叫停调整公积金的可能性。
（信息来源：北方网）
虽然刚刚过去的楼市“金九银十”未能如期带来住宅成交量的扩大，但根据中指研究院发布的10月百城房价报告，100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。在这种情况下，需要警惕市场再次形成房价上涨预期，影响到房地产调控实际效果。
目前，宏观经济有所回稳，房地产开发商资金状况明显改善，住房公积金贷款额度政策集中调整，均可能会加重房价上涨预期。
一是宏观经济有所回稳，将增大房价上涨压力。9月份，我国宏观经济多项指标回暖。10月份，中国制造业PMI指数升至50.2，显示制造业生产活动略有扩张。通常，房价与宏观经济运行同向运动。2009年下半年，在经济刺激政策作用下，宏观经济触底回升，房价也出现快速上涨。虽然当前宏观经济回升趋势尚未完全确立，但多项经济指标回稳，特别是近期人民币汇率连续，热钱流入可能性增加，也会明显改变楼市运行预期，加大短期房价上涨压力。
二是房地产开发商资金状况已明显改善，降价销售动力减弱。经过4月至8月期间的刚性住房需求集中释放，房地产开发商现金流已明显好转。今年前三季度，房地产开发企业本年到位资金同比增长10.1%，较上半年提高4.4个百分点。过去四个月房地产市场销售回暖，也带动房地产贷款增速回升。9月末，房地产开发贷款同比增长12.1%，个人购房贷款同比增长12.69%，较上季度末分别提高了0.8个和1.6个百分点。随着资金状况的改善，开发商“以价换量”动力将会下降。需要注意的是，第三季度，开发商拿地积极性明显提高。1月至9月，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%，降幅较上半年缩小了3.4个百分点，表明开发商对未来楼市的预期或正趋向乐观。
三是住房公积金贷款额度集中调整，或将影响楼市调控预期。据媒体报道，近期有30多个城市提高了住房公积金贷款额度。虽然相对于较高的房价，多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。尽管从历史经验看，住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用非常有限，市场仍有可能将其解读为地方政府的“托市”举措，进而影响到楼市调控预期。
房价上涨预期的形成，在短期内存在惯性，将会明显影响楼市运行轨迹，支撑房价上涨，加大楼市供求矛盾。虽然从各方面因素分析看，今年第四季度楼市将运行平稳，不太可能出现房价大涨或大跌的情况。但房价上涨预期形成的可能性明显增大。据国家统计局发布的70个大中城市住房价格情况，9月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有31个，接近一半的城市新房价格出现上涨。特别是一线城市房价的环比上涨，将会进一步释放房价上涨预期的自我实现机制，对此不能不引起有关部门高度警惕。
为实现宏观经济平稳健康运行，避免高房价损害国民经济运行质量，防范和化解金融风险，仍需要坚持加强和改进房地产调控，加大保障住房的建设，动态调节市场供求，合理引导楼市预期，增加差异化住房税收政策运用，推动房价平稳运行。
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