[摘要] 扬城某知名媒体人曾将扬州写字楼划分为四代。计划经济下只能满足于基本办公功能的行政办公楼是为“第一代”，第二代写字楼则是在改革开放、外企进入中国后出现，尽管开始注意内部空间的灵动划分，但在业态搭配、物业维护及硬件功能上存在诸多问题。
扬州写字楼整层出售现状
扬城某知名媒体人曾将扬州写字楼划分为四代。计划经济下只能满足于基本办公功能的行政办公楼是为“代”，第二代写字楼则是在改革开放、外企进入中国后出现，尽管开始注意内部空间的灵动划分，但在业态搭配、物业维护及硬件功能上存在诸多问题。第三代写字楼则出现于上世纪九十年代末二十年代初，中国经济开始腾飞，扬州现代城市的雏形也开始逐渐呈现，民营企业开始跨步发展，对于办公环境舒适度、智能化水平的要求大大提高。
相对于前两代写字楼多集中在城市传统中心——文昌阁附近，扬州第三代写字楼已经开始远离地价高昂的核心区域，转而选择城市主干道沿线。而随着扬州近年以来新城西区轰轰烈烈建设，江都设区东区大跨步，扬州“大城市”宏图已经铺展开来，受困于一二线城市空间变窄的现实，各大商业机构、公司企业纷纷将触角伸向三线城市的扬州，扬州办公市场也因此再度迎来发展契机，并开始步入提倡人性化沟通，注重企业文化、员工素质，并引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到的国际商务社区标准的“第四代”。
来自广州的陈先生，是一个知名民营企业高层，他打算在扬州选一个比较好的办公地点，作为公司在苏中苏北地区的据点。他表示，尽管扬州的写字楼与“北上广”水准差距较大，但并不缺少集核心地段、开发商品牌、项目品质、商务特色、综合配套于一体的高端物业。不过，他更加关心写字楼内的邻居，不想与一些流动性或者业态差别较大的使用人共同使用一层，进而影响公司效率及形象。所以，他正在关注市场上相对不多的“整层出售”的高端写字楼项目。
整层出售，只为保证品质
几年前，扬州的写字楼市场仍然停留在“投资型”阶段。很多手上有闲散资金的投资者，以很低的首付及银行贷款买下写字楼，再转手租给小公司，靠还贷，并有所盈余。不过，由此所产生的问题也频频出现。比如，同一层写字楼里的业态难以控制协调，金融证券、实业公司、美容美发甚至时钟酒店可能都会参杂其中，严重影响了项目品质。另外，由于租期长短不一，承租公司更迭中造成的重复装修，也令周围业主及大厦物业苦不堪言。
而随着现代城市建设的不断推进，扬州在苏中苏北，乃至长三角地区的城市地位、商业城市角色在不断攀升，越来越多的开发商开始接受大客户“整层出售”的需求。同时，成熟并有实力的开发商为保持楼盘品质也热衷于“整层出让”。
最近，文昌路旁的“西引力·U盘”项目外墙上挂出了“3~5层 整层出售”的巨大招牌，颇为引人注目。而在向项目了解后得知，该项目留作整层出售的三层中，第四层销售也几乎已经正式敲定。
“已经有一些大客户整层购买运河城市广场的房子，并且在高层部分还预留了几层作为整层出售。”该项目策划部殷经理表示，“从项目定位上，我们一早立足高端办公，并且要打造成扬州地标性建筑。由于地处‘京杭之心’与文昌路交汇处，基于品牌开发企业‘打造精品楼盘’的一贯思路，项目拥有无与伦比的先天优势。同时，项目裙楼为城市规划展览馆和市民中心，所以政府方面也希望我们能够把运河城市广场做出标杆品质。”据了解，为了实现目标，运河城市广场将充分运用高科技节能技术，采用24热水供应系统、地源热泵空调系统、中空LOW—E玻璃幕墙及石材幕墙等，整个项目与曲江公园融为一体，力求创造舒适、人性化的办公环境。
而同处文昌路之上的中集·紫金文昌，紧邻扬州市政府，同样拥有优越的地理优势。在面对大客户的“整层出售”上，紫金文昌同样是不遗余力，并试图借此彰显开发品质与入住企业实力。据了解，招商银行已在该项目买了几层作为其扬州总部大楼。
扬州自用型办公楼整层出售”的趋势，也并非只在文昌路沿线。比如位于邗江路的星座国际、京华城德馨大厦等“第四代”写字楼也纷纷向大企业们伸出橄榄枝。
整层出售，考验并展现开发商实力
尽管扬州写字楼对于“整层出售”乐此不疲，不过颇为一致的是，这些立足高端的写字楼们也并未放弃散卖。专业人士表示，相比散卖，“整层出售”也是对买家经济实力的高要求，一个楼层的销售总价至少在人民币千万元左右，这笔不小的投资，非实力企业难以承受。而像中国银行、工商银行、中国移动这样的实力大公司，他们会选择自己建楼。所以，扬州市场适合“整层出售”的大客户并不多。
与此同时，“整层出售”也是对开发商资金实力的考验。而为了实现品质与经济的统一，开发商也会对一些较大散户的业态进行优化组合。“如果两个业态相近的公司，只需要半层的办公场地，我们就会对他们进行一些协调，这样两间公司就能在知悉对方情况的基础上，共同买下整层。”运河城市广场殷经理表示。
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