[摘要] 继北京西南六环外的一综合体项目被爆起价仅为6000元/平方米后，同为高房价城市的上海也出现这样的低价项目。日前，记者走访了松江联阳路的阳光理想城，发现其单价仅要5820元/平方米起，较北京的项目还便宜不少。相同的是，项目都是招租，并无产权，也是先签订20年的租赁合同，后面的30年租约再通过补充协议进行赠送。
单价5820元松江买房?承诺租20年送30年使用权
继北京西南六环外的一综合体项目被爆起价仅为6000元/平方米后，同为高房价城市的上海也出现这样的低价项目。日前，记者走访了松江联阳路的阳光理想城，发现其单价仅要5820元/平方米起，较北京的项目还便宜不少。相同的是，项目都是招租，并无产权，也是先签订20年的租赁合同，后面的30年租约再通过补充协议进行赠送。
对此，业内及法律人士表示，所谓的超低价房是开发商对无小产证房“以租代售”的一种变相集资，同时又打了政策的擦边球，避过政府的监管，但是此类房屋在进行长期租赁过程中，无论是自住还是投资，都存在不小的风险。
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（松江特价房仅“5”字开头）
■算一算：
松江“白菜价”楼盘——阳光理想城，以5800元单价的70平方米两房计算，房屋总价在40.6万元，50年“长租”的话，相当于每月租金677元。
不是商品房而是住宅
不是买房而是“租房”
“松江26万元平方米宜居社区，劲爆特惠5280元/平方米起，二期盛装启幕，到访即得精美好礼……”如此诱人的价格和广告词，在松江动辄1.5万元—2.5万元单价的房价下，着实令人生疑。
日前，记者根据这一公告宣传单的地址，来到这个松江“白菜价”楼盘——阳光理想城。在联阳路靠近南乐路的一扇铁门内，记者找到了项目的接待中心，与其他售楼处内部有沙盘和其他项目展示不同，该接待中心显得非常简单，除了一个接待处以外，只有几张洽谈的桌子，随意摆放在接待台的左侧，现场也没有沙盘介绍，只是在接待台的左右各有一个广告易拉宝，一个是特价房优惠，另外则是其他售楼处根本看不到的“租赁业务办理流程”。
“是不是前面忘记写上万位数了，又或者这个劲爆价只有一套啊。”记者向接待的工作人员咨询道，该人士笑言，我们这里的住宅总价基本在40万元左右，一共6层楼，不带电梯，一梯四户。户型分两种，分别为70平方米的一房两厅和93平方米的两房两厅，得房率为88%，算一下均价在5820元/平方米左右。现在主要是推B区房源。而在其提供的宣传册上，B区为低密度区，醇香园林，区域为6.5万平方米宽景宜居居住区现房。
还没介绍几句，该工作人员就拉着记者去看样板房了。样板房距离售楼处有一定距离，从外观来看，房源外观和一般的公寓没什么区别，底层甚至是挑空留作车库用，目前房源都已经是现房在售。样板房是实物样板间，一共只有70平方米和90平方米两种户型，记者在一套70平方米的样板房看到，房源水电气全部都有，听工作人员介绍，物业费也只要0.8元。当记者咨询如何签订合同的时候，销售人员的回答让人大吃一惊：“我们的房子是没有产证的，只有签订20年的租赁合同，需要一次性付清，无法贷款。”这时，记者才明白，该销售人员一直强调项目为住宅而不是商品房的原因了。
该工作人员介绍称，开发商拿地的时候其性质是工业生活配套房用地，50年的产权，而且是集体产证，不能分割成小产证，因此不能去房产交易中心办理过户手续，但签订的租赁合同一样具有法律效益。因为目前国内法律规定最长的租赁年限只能签20年，之后剩下的30年租约在20年合同期满后免费续签。其实就是签20年送30年，但合同里不能这样写。所以，公司在后面附加了一条是说明这个合同20年到期后，购买人再来开发商这里续签，50年的产权，公司每年只象征性收取一元续租费，也就是50元。然后就没有其他的相关费用了。“如果是投资的话，我们公司还可以负责对外租赁。”该工作人员进一步表示。
再次回到接待中心，记者才看懂原来“租赁业务办理流程”的意义，如果购买人认同租赁方式，先付2万元定金，七天内一次性付清租赁20年的全款，就可以将房源委托该公司对外出租，还可以选择长期租赁和短期租赁两种方式。“这样的房子靠谱吗？”记者向工作人员问道。该工作人员指着刚刚路过的几栋房源说：“这里都已经有人入住了，还有什么不靠谱的，而且现在我们这里还在造商业街，如果商业街造起来了，单价就不是现在的6000元不到了。”
房企或上调明年销售目标 房价下降预期结束
区域长租生活配套房
还剩下43年“租赁权”期限
根据前述工作人员的介绍，阳光[消息 价格 户型 点评]理想城[消息 价格 户型 点评]的土地属性应该为工业用地，而一般来讲，工业用地或者商业用地，水电煤的接通与否以及标准都与普通住宅不尽相同。由于这土地的用途，原本就是用来为工厂建造配套的生活住宅的，所以可通水电煤，也执行一般的水电煤收费标准。但这样的用地，实质应该搭配工业仓储用地，然而记者在现场一番走访后发现，阳光理想城项目周边都是一些电子元件企业的工业厂房或是集体宿舍，接待中心紧靠着的就是该区域的公司——达丰电脑的工厂和员工宿舍。但阳光理想城项目本身并没有相应的厂房或者工业仓储用地。
记者在达丰电脑员工宿舍门口随机采访了几名员工，他们都知道旁边项目的“白菜价”。“这个就是一个租赁房，实质上和我们现在住在员工宿舍一个样。还要缴满20年房租，对于我们意义不大。”一名姓李的员工说道。另外一名员工还透露，阳光理想城应该是这个区域内一个长租的工业生活配套房，其他地方都没有听到过这种情况。“现在有一些人在做这些房子的二房东，就是直接从开发商手里把房子先租下来，再转租给其他工厂的员工。我听说，一套房住4个人，每人价格为400元/月。”
另外，记者获悉，阳光理想城所在的地块是开发商在2005年时获取的，大产证的产权期限到2055年的8月，如果购房者现在“买入”，也只剩下43年的“租赁权”，其赠送的30年租约实际已经缩水了7年。
签约合同属打“擦边球”
20年租期满后存在风险
5820元/平方米，总价40万元左右，这些对于如今的打工族来说，听上去是十分美好的，然而记者采访了多名业内及法律界人士后才发现，虽然开发商通过长期租赁的方式规避政策，但是消费者如果长期租赁这套房子之后，或许会面临更大的麻烦。
首先因为是“以租代售”且没有产证，所以40万元的总房款需要一次性付清，而不像一般的住宅可以先付首付，余款再通过公积金或者银行贷款。“这样一来，对于自住需求还是有点压力的。”有业内人士指出，如果不针对自住客群，这样的房子对投资客来讲意义也不大。“因为没有产证，所以这个房子不能出售只能转租，而这个区域的投资并不高。”
房企或上调明年销售目标 房价下降预期结束
记者算了一笔账，以5800元单价的70平方米两房计算，房屋总价在40.6万元，50年“长租”的话，相当于每月租金677元。而据记者了解，周边的工厂宿舍的租金是每人每月400元。如考虑租给周边工人的话，或许会有微薄的，但率显然不高，还要面临转租无产证的风险。
“这是这些房源的一大通病。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。他坦言，只签订20年的租赁合同，如果20年后，政府对工业区的规划有所变动，涉及到动拆迁的话，这些实际购买人就无法直接主动参与进去。“因为物业主体仍是这家公司，小业主们没有产证，因此就非常被动。”
“按照目前阳光理想城开发商所制定的租赁合同，严格来说并不违法。按照国家现行的《合同法》规定，房屋租赁最长时间不超过20年。”上海市跃平律师事务所杜跃平说。但是他也坦言，这样的合同也存在诸多风险，如果20年过了，开发商发生债务纠纷，将这个楼盘抵押给银行了；如果届时开发商不能及时还款，那么银行可以将这些房源进行拍卖……一旦出现这些情况，对于当时签订租赁合同的客户，要打官司也只能去找开发商，这将后患无穷。与此同时，开发商这样的行为，也是一种变相集资。
低价租赁房源接踵而来
专家建议转“危”为“安”
虽然此类房源问题不少，但是由于总价低，依旧有不小的市场。前述项目的工作人员也表示，项目近期的租赁情况不错，每天无论是前来看房的或者是签订租赁合同的都在增长。对此，有专家建议，针对市场上此类房源的出现，是否可以将其并入政府采购的保障房项目中，或者是让这些小业主成立一家公司，将大产证转入业主们的公司，使得这类低价房转“危”为“安”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，此类配套房其最初的设计目的就是为了解决周边员工的居住问题，而目前上海市政府都在大力推进公租房建设，这些房源实质上就可以纳入其中，比如将其归为单位公司的公租房，成立一家公司进行运营，可以避免重新选址和重新建造带来的浪费。
宋会雍也表示，这类房源对于购买人而言，的问题就是产证不在自己手中，是否让这些租赁业主成立一家公司，将开发商手中的大产证直接转入这一业主们的公司。“目前这些房源的产证都是一栋一栋的，每栋租赁业主可以由管理部门牵头，成立专门公司，将开发商手中的产证转入这一专门公司手中，这样以后一旦出现什么问题，也能够主动一点。”宋会雍建议道。
房企或上调明年销售目标 房价下降预期结束
开发商年底冲量 上海惊现10万抵100万元优惠楼盘
（信息来源：东方早报）
■临近年底多数受访开发商称无意加大促销力度
一市场人士称，在市场好转的情况下，不少开发商对利润有了进一步的要求。
9、10月份推盘潮过后，沪上开发商明显放缓推盘步伐。
截至11月8日的数据显示，本周末（11月5日-11月11日）上海市预计有4个住宅项目开盘或加推房源，较上周末实际新增入市楼盘减少了2个；计划推出房源近400套，较上周末的实际推房量下降了超过50%；整体开盘均价约为19000元/平方米，较上周末大幅上升了三成。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，本周末上海楼市的推盘量不够大，刚需楼盘也不够多。如果后续供应仍然不足，或影响到11月全月的成交量。
“中小房企销售压力不小”
计划在本周末新增入市的4个楼盘中，有两个刚需楼盘，均位于浦东新场板块。
据悉，汇锦城本周末计划推出一批90平方米小三房房源，均价在1.25万元/平方米。东方冠郡计划推出一批两房、三房房源，均价在1.25万元/平方米。
中房信分析师薛建雄说，上述两个刚需楼盘此前都是热销楼盘，此次给出的定价也都是市场价，但由于同属一个板块，距离较近，所以两个楼盘间可能会有一定竞争。
分析师曲鹏介绍，浦东新场板块目前有3个楼盘在售，在售项目数量较少，但却是近期上海楼市的主力成交区域。该板块当前成交火热的主要原因，在于其售价低廉，本周末计划新增入市的两个楼盘均价都在12500元/平方米，仅略高于浦东新区最南端的临港新城板块。
“在市场好转的情况下，不少开发商对利润有了进一步的要求。”薛建雄说，目前中小型开发商完成销售任务的压力，依然不小。
此前不少中小型房企负责人都提到，年度销售任务尚未完成，年底仍需发力销售。
相比之下，不少大型房企在10月已提前完成年初制定的年度销售目标。其中，部分大型房企负责人坦言，临近年底这段时间会倾向于追求利润。
“高报价基础上大优惠”
本周末计划新增入市的普陀中鹰黑森林颇受关注。
据悉，中鹰黑森林本周末开盘当天，将对已认筹客户，推出“10万（意向金）抵100万元（房款）”的优惠。该楼盘售楼处称，这项措施系年底促销行为，开发商拿出小区楼王位置的一栋楼，总计20套房源，“目前这批房源的均价在5万-5.5万元/平方米，总价减100万元的优惠相当于打8.8折。”
薛建雄介绍，中鹰黑森林项目交房已经有四五年时间，但由于价格是所处板块内较贵的，所以销售速度一直很慢，“周边其他楼盘价格最贵的也不过3.7万元/平方米”。由于报价较高，该楼盘优惠后均价也在4.5万元/平方米，而该楼盘今年公寓房源的成交价只有3.9万元/平方米。
某上市房企营销总监也说，中鹰黑森林是个“老盘”，由于主打“科技住宅”，报价较高。而在较高报价基础上给出大幅优惠，是中高端楼盘常用的营销方式，“小开发商做精品会追求利润率，但这样的价格在那个区域难以支撑。”
本周末计划新增入市的另一中等价位项目松江达安圣芭芭花园，计划推出一批150-190平方米的联排别墅，总价在330万-430万元。
部分楼盘定价小涨
临近年底，受访开发商普遍称，无意加大促销力度。
新江湾城板块某中高端楼盘营销负责人坦言，临近年底，价格上没什么优惠，“大家（定价）都比较稳，有的还小涨。”据他介绍，进入11月，他们楼盘的销售情况比10月要略好，整个板块各楼盘的销售情况也都不错。
在宋海看来，个别房企如果打算在年底促销，一般存在两种情况，一种是销售临近结束，开发商想要清盘；另一种是销售目标还没达到，临近年底想要再冲一把。
至于年底前的新增供应，某上市房企营销总监说，目前来看，11月的供应量不够充足，但成交还是会保持一定的势头。
他的观点是，“临近年底，要想推盘还是应该早行动。”
房企或上调明年销售目标 房价下降预期结束
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