[摘要] 1月22日，本报对江苏常州楼市存量过大、空置率过高的现状进行了报道。同日，常州市房管局就媒体报道的相关说法召开新闻发布会，常州市房管局副局长吴海泳表示，“媒体报道最集中的武宜路上的楼盘，大部分都是交付不久，所以看起来入住率和亮灯率都不高，等业主装修之后入住了，亮灯率自然就会提高，鬼城说法言过其实。”
常州房管局回应"鬼城"说:库存合理只是新盘较多
追踪常州“鬼城”真相调查
1月22日，本报对江苏常州楼市存量过大、空置率过高的现状进行了报道。同日，常州市房管局就媒体报道的相关说法召开新闻发布会，常州市房管局副局长吴海泳表示，“媒体报道最集中的武宜路上的楼盘，大部分都是交付不久，所以看起来入住率和亮灯率都不高，等业主装修之后入住了，亮灯率自然就会提高，鬼城说法言过其实。”
据《每日经济新闻》记者通过发布会提供的数据了解到，2012年常州市区商品房批准预售面积880.59万平方米，同比上升13.60%；商品住房批准预售面积675.62万平方米，同比上升18.60%。“常州市区商品房供销比例为0.78，接近江苏省的平均水平，市区商品房供应量仅仅比同省的南京低。”吴海泳称。
此外，在价格方面，据统计数据显示，2012年常州市区商品房、商品住房成交均价分别为7124元/平方米和6799元/平方米，同比分别下降4.34%和1.19%。“这个价位刺激了大量刚需购房者，很多楼盘的售楼部都非常热闹，看房买房的人都比较多，并未出现鄂尔多斯以及营口等地售楼部冷清的情况。”房管局一位工作人员表示。
统计数据显示，常州商品房累计可售余量为1360.26万平方米，同比上升12.84%；商品住房累计可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。市区商品房累计可售余量为1076.70万平方米，同比上升17.93%；商品住房累计可售余量为603.12万平方米，同比上升20.99%。“虽然商品房库存量有所增长，但是从目前常州可售余量年度结构分析，我们商品房库存量依然处于合理区间。”
“根据去年房和商品住房的销售速度计算，常州市商品房有效库存去化周期为9.43个月，全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月，处于6至12个月的合理区间之内。按照2012年的销售来看，大部分低于144平方米的普通品住房有效库存去化周期为6.17个月，已经逼近6至12个月的下限，所以未来很有可能出现供不应求的局面。”上述房管局负责人表示。
对于报道所说的武宜路亮灯率不足三成的说法，房管局负责人在发布会上说，“目前这个片区的楼盘整体销售还不错，但基本上要到明年或后年才交付，现在就谈空置率有点言之过早了。”
值得注意的是，根据报告显示，由于得不到金融信贷等政策支持，定位于改善型和享受型的中高端非普通商品住房销售形势不佳，依然滞销。2012年，常州市大于144平方米的非普通商品住房销售只占总销量的20%，而供应却占了新增供应总量的30%，库存量则占了常州市商品住房总库存量的40%，滞销积压的情况值得关注，“去年卖的好的还是刚需项目，高端项目还是库存压力比较大，整体来看房地产过度开发情况也依然存在。”一位业内人士表示。
常州亮灯率两三成被称"鬼城"部分商业地产三折售
（信息来源：财经日报）
过了武进大桥，就是常州有名的武宜路，整条路似乎只有两个主题：拆和建。
这条南北走向的大道从旧城中心一直延至新城区。一个个体量动辄上百万平方米的楼盘和一片片还在拆迁当中的废墟相间分布，路两边是一幅幅大红大紫的楼盘广告。
有媒体近日报道称，继鄂尔多斯被曝“鬼城”后，因新建住宅空置率高，大量商品房积压，常州被称为又一“鬼城”。对此，常州市房管局相关人士向媒体表示，常州与鄂尔多斯没有太大的可比性。
《财经（微博)日报》记者在常州走访多日后发现，当地人普遍认为“鬼城”之说言过其实，近年来常州楼市销售情况还不错。接受记者采访的多位业内人士表示，由于供应量较大，整体去库存的周期较长，常州市商业地产面临的压力比住宅更大。
亮灯率为何两三成
“武进区的一些楼盘夜晚亮灯率确实不太高，但造成这一现象的原因有很多，”在常州当地有10多年地产开发经验的刘云飞（化名）告诉本报记者，“买了房准备‘低吸高抛’的炒房客肯定有一些，但不是主流，这几年在常州炒房的人已经很少了，大部分买房的都是刚需。”
记者近日实地走访常州市武进区的多个新盘后发现，确有不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况。
“一些刚交付的楼盘，入住率肯定不会太高，也有些人买了房但一时没钱装修也会延缓入住时间，”刘云飞告诉记者，“武进工业发达，小老板很多，大多会先给子女买上几套房先放着。此外，拆迁户手里普遍都握有好几套房，再加上炒房的和没卖出去的，种种原因造成了当下的状况。”
武进于1995年撤县建市，2002年撤市设区，是常州市近年来重点打造的“南部新城”。贯穿南北的武宜路就位于武进区，目前，武宜路板块已盘踞着绿城、绿地、星河地产、新城等众多品牌开发商，拿地时间多集中在2009~2010年。
楼市调控政策"形紧实松"谨防房价再度失控
常州市国土局网站发布的2009年武进城区经营性土地交易情况一览表显示，当年武进区共出让经营性用地31块，其中不乏大开发商的身影。仅星河地产一家就在武宜路拍下近千亩土地，绿地集团[简介 动态]联合上海云峰集团、江苏恒元地产在武进共拿下五幅土地，出让面积约25万平方米。
根据约两年的开发建设周期，这些体量巨大的住宅项目现今都已陆续入市，集中供应带来的高库存，让开发商面临不小的压力。与此同时，过去几年间，招商[简介 动态]、金地[简介 动态]、恒大、龙湖、世茂、绿城等国内一线开发商也已集体涌入常州。
据常州市房地产信息中心统计，截至2012年底，常州市商品房的存量约为1360万平方米，去化周期约20个月。同策咨询提供的数据则显示，同期常州商品住宅的存量约为679万平方米，去化周期约14个月，整体去化压力较高。
“库存偏高不是2012年的问题，这几年楼市库存都挺高，其中还包括一些无效供给，我们认为常州住宅的销售还是不错的。”常州一位开发商对记者称。
常州市官方发布的数据显示，2012年常州楼市全年卖出75771套房，销售面积达795.75万平方米，同比上升25.52%，销量位于江苏省第三，仅次于南京、苏州；全市商品房成交均价为6969元/平方米，同比下降7.3%。
城市综合体泛滥
“如果真要说危机，我认为商业地产的泡沫才是常州楼市真正面临的问题。”一位常州本地开发商代表告诉记者，住宅销售的压力其实不算太大，但商业物业已明显供过于求，现在大商场普遍生意不好，在建的城市综合体还有十几个。“死掉一片是肯定的，只是时间问题而已。”
作为常州当地两个大型商业项目的操盘手，刘云飞也向记者介绍，“我们去年做得也很一般，吃了不少苦头，但我们公司的现金流还不错，项目区位也好，长远来说，我们对自己还是有信心的。”
据当地中介机构统计，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。
2012年下半年，万达、招商、雨润先后在常州拿下多幅大体量的商业用地，这让不少在当地经营商业物业的开发商倍感压力。
2012年9月，万达以6.94亿元竞得武进区出让面积高达11.5万平方米的商住地块，这是继常州新北万达之后万达在常州开发的第二个超大型城市综合体，规划建筑面积达60万平方米。2012年10月，雨润集团旗下房企以3.7亿元拿下常州一地块，出让面积达17万平方米。据悉，雨润预计将投资55亿元，打造一个建筑面积达110万平方米的城市综合体。
“现在常州的大商场生意都挺一般的，如果是散售的就更不用说了，基本上是一塌糊涂，”刘云飞略带激动地对记者说，“仅武进商圈现在就有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等等，将来万达还要进来，你说恐怖不恐怖？”
记者实地走访了武进区的多个城市综合体项目后也发现，不少商场的打折幅度已经低至3~4折，即使在周末，人流量还是不多。
一位当地的出租车司机对记者说，现在城市越扩越大，但人口总量就这么多，说‘空城’也不是没有一点道理。“以前在这些大型购物中心门口根本不用等，下了客马上有人上来，现在常常兜半天也没人。”
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”，势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。
楼市调控政策"形紧实松"谨防房价再度失控
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