[摘要] 违约金指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。
违约金指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。
《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。你可以跟开发商协商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。什么是不可抗力？不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果你现在的处境符合这种情况，你可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。
案例1：付定金后不想再购房该房
问题：我前天买房，先缴纳了20000的定金，剩余的首付房产商要求一个星期内缴纳，并且已经签了《商品房买卖合同》，但是现在女朋友不同意购买这个房子，所以我想咨询一下退房违约金是怎么计算的？比例是多少？是以我现在已经缴纳的20000为基数还是以总房款？
解答：要看您这边合同上签订的赔付比例是多少。目前有2种情况：
1、属于挞定行为。2万元定金不予退还。
2、按合同上违约金赔付比例来执行。这种方法较好。赔不了多少钱的。我有个别墅客户。109万。两个月的违约金才七千多。那照这样算的话。您应该赔不了多少违约金。金额少、第二时间短。
案例2：国家新政导致退房违约金问题
问题：我参加了今年沈阳春季房交会，看中处房子，家里给交了首付，可现在国家新政出台导致我贷款贷不下来，想买只能一次性付清，可我没那能力啊，没有办法，我必须选择退房，可退房涉及到违约金问题，要扣掉首付的10%我不希望付给开发商违约金，毕竟不是因为我个人原因要退房，是国家这破逼政策逼的我必须退房，这新政就没有说明像我这样办一半， 交了首付的人该怎么处理吗？
解答：这属于不可抗力的，你和开发商双方均无过错，因此根据《合同法》你无须承担违约责任，除非你与开发商的协议中特别约定了上述情况不属于不可抗力范围。
1、可以与开发商协商，更名给你相信的并且能够贷款的人（双方书面约定清楚，实际房屋属于你，你负责还钱，他负责过户给你），毕竟开发商是需要资金回笼的，你退房，他反而要往外掏钱。
2、申请商业银行的个人贷款或私营企业贷款（如果你有私营企业或个体工商经营执照），但是这种贷款期限一般是一年左右的短期贷款，不过国家的这次宏观调控房贷政策也是短期的政策手段，相信不会超过一年，到时你再申请按揭贷款就是了。
退房违约金相关问题
案例：2011年阿亮购买一处商品房，并与开发商签订《商品房买卖合同》，房屋总价130余万，首付40万，其余办理按揭贷款。在办理贷款过程中，银行审查发现阿亮信用卡有多次还款记录，银行认为阿亮无固定工作，还款没有保证，因此他的贷款申请始终未获批。于是阿亮想解除合同放弃该处房产，但开发商认为贷款不成责任在阿亮，要求阿亮付全款否则要追究违约责任。那么阿亮究竟该不该承担赔偿责任呢?
正航律师答疑：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担?根据《人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的，购房户又没有能力全额支付房款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，那么违约责任在购房户，开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。当然 ，如果是因为开发商原因导致无法办理按揭贷款的，那么开发商应该允许购房户以现款分期支付房款，购房户如果无能力现款支付的，则可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。
退房违约金的程序
首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。
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