[摘要] 上海的商业地产项目不少，新建的商业项目更是遍地开花。在这些上海商业领域的新生力量中，有一个现象非常有趣。最近，不少商家朋友抱怨说，新建商业项目的物业费比一些成熟商业项目要高出许多，然而相对应的服务却并没有很大的提高。
上海的商业地产项目不少，新建的商业项目更是遍地开花。在这些上海商业领域的新生力量中，有一个现象非常有趣。最近，不少商家朋友抱怨说，新建商业项目的物业费比一些成熟商业项目要高出许多，然而相对应的服务却并没有很大的提高。
招商时，为了拿到一个好位置，商家们争先恐后，好不热闹。而一旦正式入驻之后，随之而来的高额物业费却让他们对之前的冲动萌生出了一丝后悔。前后态度反差之大，让不少项目的经营管理方诧异不已。那么，与成熟的商业物业相比，新建商业项目的物业费真的如此令人难以接受吗?高额物业费的制定依据又是什么?
价高也要服务配套
在品牌拓展的过程中，我们也遇到过后期管理不到位却要收取高额物业费的商业项目。而且，据我所知，发生这种问题的多为新建的大型购物中心。可能因为我们一兆伟德的品牌效应比较明显，有些项目为了能成功引进我们品牌，在招商的时候往往会答应我们提出的进场条件，比如为我们的会员提供免费停车服务等等。可是一旦我们进场之后，从开发商那里接手后期管理的物业管理公司却无法满足我们关于停车方面的需求。最终的结果只能是我们掏钱。
所以，现在我们在开店选址时都会在最初的评估中将后期物业费和租金同时考虑进去，而后才会决定是否进入。我们每一家店的经营开支都有详细的预算，一旦超出了我们的承受范围，我们宁愿选择不做。当然，对于那些好的项目，我们在租金包括物业费方面的承受能力也会适当提高。
其实，并不是我们商家对于物业公司过于挑剔。如果服务质量到位，每年在物业费上有所递增我们都是可以接受的。问题就在于有些物业公司的后期服务质量实在难以令人满意。不过话说回来，像万达、百联、万科等大公司在这方面做得都很到位。所以现在我们在选址时也更愿意与他们合作。
物业费的高低取决于市场的需求
同样的商圈，同样性质的商业物业在物业费上却有着差距，这样的情况确实存在。要说这一现象出现的原因，我们必须先明白决定物业费高低的因素有哪些。按照惯例，物业费的高低与物业服务质量以及服务的标准成正比。其实，除此之外，影响到物业费用的因素还有很多。
根据商业项目建筑标准的不同，物业费可能会发生相当大的变化。举例来说，建材就是一个方面。现在，很多新建的商业地产项目在建设中都会选择大量运用石材、大理石等建材。外观上确实为整个项目增色不少，但同样的，这类商业项目的后期物业管理费也高了。保养方面的难度直接增加了环境养护的成本。另一方面，在公共环境、尤其是空调方面的日常维护中的必需物资的价格上涨也直接导致了物业费的上升。即使有些项目采用了节能空调，结果仍然如此。因为节能空调的能耗、包括日常管理中的人工费用虽然减少了，但相对的机器的维护费用却是大大提升。如此一来，反映到物业费上可能会不降反升。
所以我们能看到，现在上海的商业物业中，物业费的收费标准高至80元，低到8、9元的都有。而大多数物业管理方所负责的不外乎保洁、保安、设备维护以及环境管理这几个方面。之所以会有高额物业费这种现象出现，完全是市场化运作的结果。简单说来，也就是由业主的需求所决定。
价格差异在于涵盖范围的不同
在讨论这个问题之前，先纠正一个很多人心中错误的概念。所谓高额物业费并不是说这些新建商业项目的物业费在定价上有什么不合理。这里所说的“高”，仅仅表示其与其他成熟商业项目的物业费相比在数字上要略高一筹。
新建商业地产项目的物业费高在哪里?关键就在于物业费中所涵盖的范围究竟是什么。物业费组成的不同，直接导致了物业费的高低。比如，冷暖空调设备的配置就会对物业费的定价产生极大的影响。因为在物业费的构成中，空调的维护修理费用往往要占到近五成。而市场公共区域的大小，各项公共设备的独立性，维修费用所占的比例，停车场的维护等等都对物业费的高低大有影响。尤其是新建的商业地产项目，多为综合性商业。在这类商业物业中，餐饮商家往往占了相当大的比例。当餐饮业态为整个商业项目引来大量消费人流的同时，对于物业管理方来说也催生了一个新的问题——餐饮垃圾的清理。一般来说，商业项目的物业管理中关于垃圾清理方面只包含日常垃圾的清理，而一旦涉及到餐饮垃圾，就必须多增加一项餐饮垃圾清理费的开支。这要比一般垃圾的清理费用高出许多，也成为了催生高额物业费的一个助力。
其实，除却固定的管理成本之外，对于物业费中的利润部分国家有明确的规定。按照管理公司所具备的资质的不同，他们所能获取的利润在物业费中所占的比例都是固定的。
降低能耗，理清物业费成分是关键
大型购物中心，尤其是新建的大型商业地产项目的物业费较高，主要有两方面的原因。
其一，新建的商业项目造价高，后期的运行成本也高。我们经常看到一些新建的商业项目，由于前期规划设计的不到位，缺少专业方面的支撑，使得建成后的项目在很多环节上存在软肋。其中，表现得最为突出的就是项目的节能问题。由于在设计中的考量不足，很多商业物业在能耗方面都比较大，尤其是空调方面。这也直接影响到了后期物业管理费用的上升。
其二，在新建的商业项目中，我们平常所说的物业费很多时候已经不仅仅是指单纯的物业管理费用。有些甚至还将项目日常的营销宣传费用给包含了进去。而在新建的商业项目中，户外宣传、路演活动又是相当频繁地发生着，如果将此类费用全部打包进物业费中，“扩编后”拥有额外开支的新物业费怎能不高。
当然，针对这两个导致高额物业费的罪魁，并不是无法可想。我建议，投资方在建设商业项目尤其是大型购物中心之前，不妨多花些功夫在降低物业能耗上。而对于物业费涉及范围边缘化的问题，不妨将一些不属于物业费范畴之内的费用分开计算。如此一来，也不至于引起进场商家们的反感。
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