[摘要] 近期，上海、杭州、南京等多地出现公积金额度吃紧、贷款审批放缓等情形，杭州一些楼盘明确拒绝使用公积金贷款购房客户。针对这些情况，杭州市“变通”推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以解决公积金存量资金吃紧、贷款轮候周期拉长等问题，成为市场关注的焦点。
近期，上海、杭州、南京等多地出现公积金额度吃紧、贷款审批放缓等情形，杭州一些楼盘明确拒绝使用公积金贷款购房客户。针对这些情况，杭州市“变通”推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以解决公积金存量资金吃紧、贷款轮候周期拉长等问题，成为市场关注的焦点。
而在北京，6月以来多家银行收紧房贷，八五折优惠利率渐少，到7月银行才逐渐恢复放贷速度，进入“有序放贷，总体偏紧”的状况。
业内人士预计，住房需求压力不减或使下半年住房贷款依然维持偏紧局面。
多地公积金贷款要等3个月
自“国五条”实施以来，多个城市楼市成交量大幅攀升，带动住房商业贷款和公积金贷款快速增长。最近一段时间，上海、杭州、南京、温州等地公积金普遍吃紧，贷款等候时间拉长，部分城市贷款要等好几个月。
杭州市民陈晓潇本打算近期购置婚房，已锁定了合适目标，然而需使用公积金的他却被销售方告知，目前公积金已贷不出钱，建议其全部使用商业贷款。“公积金贷款等候时间太长，好几个楼盘都拒绝。”与他一样，不少使用市公积金贷款的刚需购房者也表示近期频频“被拒绝”。
记者走访多家楼盘销售部后获悉，目前杭州市公积金贷款轮候时间超过三个月，这让资金回笼压力本就很大的开发商连呼“等不起”，只能婉拒这部分客户，建议他们使用商业贷款。
据杭州透明售房网显示，2013年上半年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为42017套，较去年同期上升13.11％，公积金贷款率也一直在上升。杭州住房公积金管理中心表示，2012年年底中心贷款率为80％，到目前已达到90％以上，为中心历史水平。
“公积金贷款业务规模持续增长，资金运行压力加大。目前，已出现公积金贷款放款轮候、放款需较长时间等情况。”杭州住房公积金管理中心副主任谢洪亮表示。
上海、南京、温州等多个城市也出现类似情况。今年上半年，温州市共发放住房公积金贷款33.52亿元，总量已超过2012年全年。
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“公转商”贴息贷款救急
针对公积金贷款等候时间拉长的情况，杭州住房公积金管理中心近日宣布，将会同工商银行、建设银行、交通银行、杭州银行四家银行于9月联手推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，即对符合公积金贷款条件者，由银行按照公积金中心审批额度先行发放商业性个人住房贷款，由公积金中心按月给予利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性贷款置换转回。
谢洪亮表示，贴息资金将由市公积金账户增值部分支出，希望新政能缓解公积金紧张带来的贷款压力，减少公积金贷款等待时间，方便刚需人群购房。“目前已受理申请都要排到年底了，现在来申请的要等到明年。”谢洪亮说。
目前，承办“公转商”贴息贷款业务的四家银行已开始预受理服务，正式业务办理及放款将根据预受理顺序排队。一位银行工作人员表示，申请“公转商”贴息贷款只需按公积金贷款手续准备材料，相关交接会由银行与公积金中心后台进行，不会增加申请手续，审批时间也会快于目前公积金贷款轮候时间。
多数购房者对这一政策给予肯定。准备购置首套住房的李女士表示，“如果缺少公积金贷款这一块，普通刚需购房压力很大。”
一些楼盘销售人员对此保持观望。“目前实施细则还没出来，如果审批还要很久，那么开发商的资金压力还是很大。”一位楼盘销售经理表示，“如果比正常公积金审批快，我们肯定欢迎。”
广州公积金提取额度先按购房本金核定
出现公积金额度吃紧的并非只有上海、杭州、南京、温州等城市。记者日前从广州住房公积金管理中心获悉，从8月1日起，首次以按揭购房条件申请提取住房公积金的购房者，将只可按购房本金核定提取额度，不计入贷款利息，待还完本金后，需再次申请提取贷款利息。
按此前规定，可提取额度是按照本息一起计算，而根据新规，本金和利息的提取将“两步走”。举例说明，广州市民李先生购进一套房产总价90万元，按揭贷款利息有30万元。按照以前规定，李先生可以直接以120万元作为提取总额进行申请。而新规实施后，张先生只能按照90万元作为提取总额进行申请。
假如李先生提前还贷，导致利息总额从30万元变成了20万元。那么，李先生在提取满90万元后，就只能以利息总额20万元作为提取总额再次去申请提取，提取仍按半年一次的方式进行。
业内人士表示，此新规意味着提前还贷家庭最终靠购房提取的公积金总额或减少，而市民缴存的公积金账户中剩余的钱，最终要等到退休时才能取出。
对于这份名为《关于调整购房提取住房公积金额度有关问题的通知》的文件，广州公积金中心的相关负责人表示，这只是一次规范性的措施。
公转商需要完善相关制度设计
杭州住房公积金管理中心此番推出的“公转商”贴息贷款政策，曾经在江苏的常州、宿迁及浙江的桐庐、淳安等公积金规模小、易受资金压力影响的市县尝试执行过，而对于楼市过热、公积金体量较大的一、二线城市而言，尚属首次推出。
就范围来看，目前有不少楼市繁荣的地区同样面临着住房公积金存量压力，极大影响到普通购房者的购房需要。部分城市通过提高职工存缴额度、降低贷款额度来缓解公积金资金紧张。
不少业内人士表示，杭州的此次新政，虽然属于“非常时期”的过渡性举措，但也体现了政府应对公积金压力的一次积极探索。这将会为破解范围内较为普遍的住房公积金“吃紧”难题提供一种思路。
专家认为，如果公积金缴存始终跟不上公积金贷款的需要，那么这一“缓兵之计”很难对公积金难题产生实质性的影响。用于补贴利差的资金即使来源于公积金账户增值部分，但也增加了公积金支出的压力。
专家指出，由于我国公积金制度实行时间较短，尚未建立存贷比率、稳定有效的公积金保值增值投资渠道等机制，公积金超量发放、难以正常增值，以及存在“多数人缴纳、少数人享受”的“负福利”效应突出等问题，亟须相关职能部门协调解决。
记者近日调查还发现，6月以来，银行由于资金紧张开始逐步收缩贷款。在住房贷款市场中，首套购房者想要申请到优惠折扣越来越难，可选择的银行变得凤毛麟角。
以北京为例，据银率网观测，各银行对首套房的贷款政策发生了很大的变化，主流银行对家庭首套房基本上执行9折至基准利率。在其统计的近20家银行中，有超过半数的银行执行基准利率。同时，首付比例没有变化。在审批流程上，部分银行6月份已经开始拖延审批时间，放款在6月底开始停止。
房贷骤然收紧事出有因。记者在采访中了解到，今年上半年，特别是1月份，银行部分贷款额度提前释放，而在3－4月份，由于房地产调控政策等因素影响，房产成交量激增，使今年上半年购房贷款量随之增大，致使很多银行在上半年已完成今年在房贷上的信贷任务。
同时，6月份临近银行半年业绩考核的关键时间节点，存贷比不得超过75％的红线一直悬在银行头上。有业内人士指出，为完成各种时点考核指标和规模任务，很多商业银行会在月末、季末等关键时点人为调整存贷款；加之很多上市的银行要发布半年报，业绩显得尤为重要，这些都加大了资金的紧张状况。
银行房贷吃紧基准利率渐成主流
房贷需求压力犹存
与渐渐收紧的房贷供给相比，房贷需求并没有明显减少。根据北京市住房和城乡建设委员会公示的每日网签数据统计，2013年7月中上旬（7月1日至20日）北京全市二手住宅网签总量为6461套，虽然比去年7月同期的网签量下跌了38％，但是与今年6月同期的网签量相比上涨了20％。
另据国家统计局7月19日发布的数据，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，涨幅为北京的16.7％，其次是广州、深圳和上海。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，虽然限购、限贷的力度依然从紧，但是难以抑制首次置业和首次改善等刚性购房需求的平稳释放，所以7月份北京二手住宅成交量将继续回暖，全月网签总量将恢复至1万套以上。
19日，央行全面放开金融机构贷款利率管制，但个人住房贷款利率暂时不调整。中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，个人住房贷款利率下限在目前条件下不能仓促放开，否则会强化住房投机投资预期，把当前市场泡沫进一步吹大，从而增加国内金融体系风险。
“伟嘉安捷”分析认为，目前各大商业银行均已恢复了以往的批贷、放贷速度，对住房及抵押贷款等进行有序发放。但由于上半年受国五条政策影响放贷速度相对较快，进入三季度与四季度，银行的放贷速度难免会再次出现迟缓现象。银率网分析师则表示，针对6月以来银行间货币流动性突然缩紧，央行只是做针对性的援助，并没有加大货币的供应，预计下半年银行对贷款的发放会更加谨慎。
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