[摘要] 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
编者按：一直以来，在房地产领域，“小产权房”一直是个值得争议的话题。那么什么是“小产权房”呢？所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
关于“小产权房”问题，前一阵子掀起了一次又一次的波澜。在今年的十八届三中全会上提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”的相关观点后，不少人认为这是给小产权房转正的信号，很多一线城市的小产权房也迎来了新一波的热炒。
可是11月22日，国土资源部与住房城乡建设部亦发布关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。通知强调，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。三中全会中给予市场憧憬的“小产权房将转正”的希望被浇灭了吗？有人还在期待。
可是11月24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。这是官方又一次明确强调“小产权房”不存在“转正”的可能性。很多人的希望之花在“两部”正式“出声”以后陨落。
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“小产权房”层出不穷
扬州市房屋交易权属管理处的工作人员告诉记者，小产权房层出不穷，首要原因是售价低、租金低，这成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。扬州的“大产权房”的房价一年比一年高，2012年11月份扬州的大产权房的均价为7812元/㎡，而2013年11月份的均价为8364元/㎡，如此一路看涨的房价确实让很多工薪阶层无法承受，不少想“有个家”的扬州市民就把目光投向了郊区的小产权房，这些房子处于离市区并不太远的城乡结合部。
其次，近年来，虽然国家打压小产权房的政策不断，但在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。
第三，基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。看着农村里那一排排整齐的、壮观的别墅，都是小产权房的标志。
然而，购买这种低价买卖的小产权房所谓的“产权”并不合法。由于没有缴纳商品房买卖的契税，也不用向政府缴纳土地出让金，因而“小产权房”的价格只有同样位于商品房价格的40%至60%。小产权房最关键的问题出现在产权上，小产权的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡镇府或村政府颁发，并不构成真正法律上的产权。因此，小产权实际上就是没产权。
其实，小产权房现象在非常普遍。据悉，越发达的城市的小产权房就越严重，特别是在一线城市，小产权房占的比重高达40%多，但是有关人士表示，扬州的乡镇住房中，小产权房所占的比例不到10%多。
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"小产权房"风险多
也许很多人买小产权房只是认为它的价格比较低，然而却忽略了购买小产权房的风险 。其实，购买小产权房的风险还是比较大的。, “小产权”的房屋无产权保障不具有房屋所有、转让、处分、等权利,且不能办理房屋产权过户手续。
第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。
第三,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。
近日，为了减少小产权房风险的火热蔓延，国土资源部及时地指出：“小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。 国家是不予支持消费者购买小产权房屋的,对此,购房者要慎而为之。不要因为省钱,或一味跟随“潮流”而“贪小利、吃大亏”,得不偿失。
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如何看待小产权房的转正?
著名经济学家马光远表示，小产权房的转正难度之所以大，因为涉及到土地的问题、城乡二元的问题、农民土地里面的问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题，包括高房价问题，这里面的矛盾非常大，问题非常多。现在来看，仅仅拆，大家都认为不是一个好的选项。但是要转正的话，涉及到法律问题，涉及到的一系列问题也非常多。对于解决这个问题，一方面中央层面要做一些总体方案的设计；另一方面，地方要进行探索，目前很多地方在小产权问题上做的一些积极的探索，比如说跟保障房接轨，这些都是比较好很好的探索。
小编认为，小产权房问题的解决，最根本的是要尊重历史，尊重现实。未来整个农地的入市是大势所趋，以这个为基础，未来“小产权房“获得合法的身份也是一个必然的事。所以，大家不能急躁；第二，应该分步来解决；第三，应该看到未来的一个大趋势。在这个基调下面，我们一方面不能把小产权一棍子打死，比如说有些地方就直接拆等等。最根本的是要现实一些，比如说现在深圳和北京把小产权等纳入保障房，变成公租房、经济适用房等一些办法，或者交一部分税收，把以前跟大产权不一样的税收，该交的交。当然这个方案提出说要交土地出让金，但这个土地出让金应该交给谁，又是一个问题。
小产权房问题确实颇多，但是“小产权房”它已经生下来了，那个孩子已经长的很大了，不能把它按死，往前看才是一个解决问题的办法。
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