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专家:中国房价出现拐点 三四线城市下跌明显

财经网   2015-03-01 10:37

[摘要] “首先中国房价开始出现拐点,房价下跌,至少三、四线城市非常明显。房价下跌就会引起银行惜贷,这个现象在发生。考虑到中国过去几年负债率、杠杆率的上升,考虑到中国银行的主体,如果惜贷加高杠杆率,组合就会引起房地产市场泡沫的破裂。”

“首先中国房价开始出现拐点,房价下跌,至少三、四线城市非常明显。房价下跌就会引起银行惜贷,这个现象在发生。考虑到中国过去几年负债率、杠杆率的上升,考虑到中国银行的主体,如果惜贷加高杠杆率,组合就会引起房地产市场泡沫的破裂。”上海重阳投资总裁王庆在今日召开的第14届(2015)远见杯全球宏观经济预测年会上如此表示。

王庆表示,房地产投资在中国经济的重要性,就会形成中国经济的硬着陆,中国很多方面就会硬着陆。如果这样的话就会引起资本外流,就是资本外逃,就会引起人民币汇率的贬值。人民币汇率一直长期的,但是如果人民币汇率出现贬值,近一段时间又开始贬值的话,会触发人民币的贬值,中国资产价格会进一步进行回落。

以下为发言实录:

王庆:各位来宾下午好!首先感谢《证券市场周刊》的邀请。我今天就谈谈经济的走势。谈经济离不开对全球经济整个形势的判断和回顾。全球经济在后危机时代动态特征现在看得是比较清楚的,就是先进先出,从07年开始到现在有这么长时间了,从全球各大经济体来讲,从进入危机到危机治理,以及从危机恢复的过程,以及政策反应的过程,基本上遵循了先进先出的一个特征。

美国先进入危机,随后欧洲,08年、09年发生危机的时候,当时还讨论新兴市场国家的脱钩。现在从美国经济和其他国家经济情况看似乎也有脱钩,但是看到长的区间来看,正是这样先进先出的过程。进入到就是所谓的新常态,不仅中国要有新常态,实际上新常态这个词在国际上早就提出过,描述美国经济。新常态是什么特征呢?就是三低,低增长,低通胀和低利率。危机之后由于负债率的上升等等,各种各样的结构性因素,可以预见未来即使这些国家摆脱了危机,他的一个状态,将会是长期的低增长、低通胀、低利率。

说到低利率总的来讲,低利率是反映经济基本面,长期的市场决定利率应该跟经济增长的利率是一致的,所以低利率是一个结果。同时在危机阶段,低利率后尤其短期利率是一个政策的反应,所以从各国的情况看,在危机关键阶段,利率出现了大幅度的下调,出现了QE这样的过程。以美国和欧洲的经验,包括新兴市场国家的经验,就是系统风险充分暴露之后,或者说金融危机爆发之后出现了低利率。

首先做这样一个回顾,更重要是想我们谈论中国经济的时候,是想放到一个全球的背景来看,我们判断中国经济也是要经历一个类似的过程,就是先进先出。中国可能在进入危机的阶段,和进入经济增长放缓,或者进入新常态过程是后的以后,出来肯定是后一个。随着其他国家进入所谓的新常态,中国也会进入这个这个新常态。从现在的数据来看,无论增长和通胀,似乎都已经出现这样的状况。惟一没有变化太多得就是利率,当然中长期的市场利率已经下行,但是短期利率下降得并不大,甚至有可能出现倒挂这样的状态,所以这个是我们特别需要关注的。

我强调:而其他国家利率下降,是在系统性风险充分暴露,以及金融危机发生的情况下发生的。中国的系统风险如何度量很难有明确的指标。既然我们谈到经济个股市的关系,我们就用股市的指标试图判断一下系统性风险。我们测算了中国股市风险议价,作为一个指标来判断中国股票市场对系统性风险的反应。中国股市的风险议价,尤其从11年开始中国市场的风险议价是持续攀升的,中国股市反应的对中国系统性风险反应是在增加的,因为股市具有前瞻性。

但是在2014年11月降息之后,中国以股票市场风险议价为标准,股票市场反映的系统性风险得到了一次性快速的释放,使得股票市场议价回到了市场估值。中国系统性风险是否解除了呢?中国经济有没有系统性风险?系统性风险发生的逻辑在哪里?我做了一个梳理。

首先中国房价开始出现拐点,房价下跌,至少3、4线城市非常明显。房价下跌就会引起银行惜贷,这个现象在发生。考虑到中国过去几年负债率、杠杆率的上升,考虑到中国银行的主体,如果惜贷加高杠杆率,组合就会引起房地产市场泡沫的破裂。鉴于房地产投资在中国经济的重要性,就会形成中国经济的硬着陆,中国很多方面就会硬着陆。如果这样的话就会引起资本外流,就是资本外逃,就会引起人民币汇率的贬值。人民币汇率一直长期的,但是如果人民币汇率出现贬值,近一段时间又开始贬值的话,会触发人民币的贬值,中国资产价格会进一步回落。

系统性风险不是中国红发生系统性危机,或者金融危机,但是它的逻辑是存在的,每当市场对系统性风险担心的时候,背后反映的是这样一逻辑。这里很重要的关键,就是汇率贬值会不会导致汇率贬值预期的形成。

经济和股市之间我们认为有四个要素,一个是风险偏好,再一个是企业的利润,还有就是利率水平,对于中国来讲还有一个质的变化。说到企业利润,今天我们很多专家也谈到了经济基本面的因素,对经济基本面应该是比较悲观的,仔细想想中国基本面当中,一定要找亮点的话,就是大宗商品下跌,多大程度上对中国经济是一个正面的推动作用这个还需要细算。大宗商品下跌到底是中国需求走入的结果,还是一个外生性因素对中国是一个促进,这是有待考证的。惟一比较确定的就是石油价格当跌,反映的是供给面因素,但是目前来讲我们并没有看到这个因素对中国经济的正面作用,尤其对企业盈利的正面作用。

后回到利率,我们对比美国和中国,在其他因素不给力的情况下,终还是利率因素。但是说到利率,各国之间在危机过程中,在先进先出这样一个利率的调整是什么时候发生的,是在系统性风险充分暴露的时候发生的。基于此谈到股市,实际上我们回头看,从10年到现在,中国股市各个板块虽然各领风骚,累计涨幅差不多。所以我们得出这么一个对2015年的判断,基于整个宏观形势,以及系统性风险,国际形势,包括利率的变化,我们认为2015年的股市,考虑到利率的因素,考虑到系统性风险没有充分暴露的大的背景,中国股市更多的将是一个结构性的机会,而不是一个系统性的机会。如果是结构性机会,就不能从宏观层面做判断了,就要关注具体的领域。

我提出四个方面,一个是可证实的,包括中小板、创业板的企业,尤其在注册制逐渐推出的背景下,真正意义上创新的公司,可能会出现水落石出。

第二,有正预期差的国企改革受益公司。

第三,有核心竞争力的周期行业龙头公司。

第四,需求相对稳定,并对下游企业有定价权的中游企业。

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