[摘要] 从房地产市场的兴起，到城镇化基本结束房地产行业饱和，房地产基金的主流投资策略依次会从机会型→增值型→核心增益型→核心型转变。
什么是房地产基金？
房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的。基金投资者的主要是房地产基金拥有的投资权益的和服务费用。基金管理者收取代理费用。
房地产基金的优势
以获得投资为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。
房地产基金的分类
投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。
中国有没有真正意义上的增值型房地产基金？
从房地产市场的兴起，到城镇化基本结束房地产行业饱和，房地产基金的主流投资策略依次会从机会型→增值型→核心增益型→核心型转变。
房地产市场兴起时，就像中国过去十年，长期受压抑的购房需求开始释放，同时受货币政策和国际金融环境的影响，以房地产为代表的资产价格被快速推高，因此过去五年一直到现在，市面上所谓的房地产基金都以机会型为主，跑到市场上看一圈，全是放高利贷的。资本是逐利的，可以简单粗暴地赚钱大家是不愿意去做费脑子的资产运营的。这种方式退出简单，把资产散卖掉就好了。
也就是说，到目前为止，大部分所谓的商业地产做的是地产，而不是商业。真正的商业地产基金，核心价值是其商业运营能力。
当市场逐渐饱和，新开发项目逐渐减少，增值型基金的投资机会便会慢慢显现。比如说上海静安区，能开发的地已经都开发完了，商业氛围普遍已经比较成熟，剩下的都是历史保护建筑，不像虹口还有一定量的棚户区。因此，对于增值型基金来说，静安区一些上世纪的老旧办公楼、写字楼便可能是潜在的良好的投资标的，都过对资产的改造、租客的调整等手段提升资产的内生价值，再通过出售来退出。因此，个人认为随着房市逐渐进入下半场，未来三五年慢慢地会涌现出一批采用增值型投资策略的房地产基金，机会就在那里，成功与否看各家的功力了。
而至于说核心增值型、核心型的投资策略成为主流，则可能还要等很长一段时间。因为这两种策略要求长期持有大体量的资产，现阶段运用会遇到很大困难。首先是由于商业地产已经存在一定泡沫，租售比极低，仅靠租金收入很难达到较高的投资率，这样投资人会考虑投资的机会成本——还不如去买年化10%左右的信托产品。另外就是退出渠道不畅，由于REITS没开，投资人购买的基金份额就不能在二级市场交易，在投资人无法自由退出的情况下是无法实现对资产的长期持有的。
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