点评下半年楼市三大不确定因素

尽管自去年以来，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至部分二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，但是，上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性的影响，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，房价出现下跌。

不确定性之一

美元进入加息通道“利空”楼市

从全球市场来看，整个6月份国外利空聚集：6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、上午10点半日本央行议息决议、晚17点英国央行利率决议、6月17日欧央行行长德拉吉讲话、6月21日美联储主席耶伦参议院听证会、以及6月23日英国退欧公投（以上均为北京（楼盘）时间）。

尽管上述利空只有英国“脱欧”成为现实，但是，未来仍然有不利因素影响中国经济甚至中国房地产市场。比如美国加息。从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但美联储三季度加息可能性较大，比如9月加息一次，加息25点，今年年底明年上半年再加息25点。这样，美元进入加息通道。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界)，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截至2016年5月，已经降低至3.19万亿美元。当美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2万亿-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续出走，转向美元资产或房产，这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。

不确定性之二

核心一二线城市有调整预期

有关机构的数据显示，2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额（12023亿）占到（72753亿）的16.53%。同样，对于重点二线城市而言，如苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、厦门（楼盘）等地情况也类似。

对于上述核心一二线城市楼市来讲，一方面楼市基本面无大碍，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“日光盘”频现，楼市成交呈现火爆态势；另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单，市场需求在不断透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。

“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海（楼盘）楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款。再看其他城市，北京、深圳（楼盘）已经收紧了楼市调控政策，合肥也将从7月1日起提高首付比例，预计南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。

从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征，其背后意在当下半年楼市进入调整期之后，防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

不确定性之三

三季度将成调控政策出台“窗口期”？

上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗？业内人士认为不会！

首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。

其次，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策（比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。）已经准备充分，只不过等待时机发布而已。

第三、从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前六个月表现出繁荣景象，“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。

2015年“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，并不意味着楼市一直会保持这样的量价走势。从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。业内人士认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。