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楼市真的会跌吗?国家“房改课题组长”的这几句话,句句见血!

直击扬州楼市 2017-10-10 13:31:34

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转自:TT财经(ID:ttcj99);作者:T教授

中国国家“房改课题组”组长是谁?

他叫孟晓苏!

从上世纪80年代身处中南海,担任万里的秘书长达8年。1992年,他到中房集团任职总经理;

1998年担任中国房改课题组组长,参与中国住房制度改革,协助朱镕基总理开启了中国房地产市场化的大门。

随后,中国房地产业迎来了黄金20年。

作为那个风云年代一系列重大改革开放政策的制定与实施过程的见证人,其被誉为“中国房地产之父”。

(孟晓苏,图片来源:中国房地产报)

其前不久接受《中国房地产报》专访,对中国房地产当下的几个核心问题的看法,可谓是句句见血。

孟组长观点一:房地产仍是拉动国民经济发展的主导产业,拉动力将会持续若干年

T教授点评:这是一句很多人不愿意听的大实话。

说其在未来若干年内是仍是主导产业,主要是基于两个经济常识。

一是我国的城镇化仍在继续,城镇化增长率按照每年1-2个百分点算,要达到发达国家75%的平均水平,还需10-15年左右。

这也就是白银十年的来历,也是大多数开发商坚定看多楼市的原因;

二是产业经济占比大,如在2016年,房地产业占全年GDP比重为6.5%,但是若把上游的钢铁、水泥,下游的建材、家居、家电的算上,占比高达20%多,是正儿八经的中国经济引擎。

在我国经济结构转型尚未完成之际,任谁也不敢轻易关掉房地产 —— 这个超级马力发动机。

所以,市场上那些对楼市盲目悲观的人,可以歇菜了。

当然,那些盲目乐观继续下注的炒房客,也不会有什么好下场。

在政府眼里,未来,房地产既不会“左”,也不会“右”,而是走中间道路 —— “稳”字当头。(当下的政府调控思路就充分说明了这一点)

说白了,就是它仍然会很重要,但也别再指望从它身上像前几年那样赚大钱,当然更别幻想它会崩掉。

孟组长观点二:地方政府债,可通过资产证券化来积极化解

T教授点评:这是虽是一剂开给“地方债”的良药,但同时也能有效治疗地方政府的“土地财政”瘾,抑制地方政府买高价地的冲动,进而间接制约房价的上涨。

为什么会得出这种推论呢?

这要从我们的现有的中央与地方的分税制说起。在现有税收制度安排下,中央与地方的在财政收入分配上是五五开,但在支出上却是2:8。

也就是说地方政府是收入少支出大,是典型的入不敷出。

为了能有钱花,地方政府就只能发债,也就是地方债。

截止到2106年底,中国地方政府债高达15.32万亿,这是一个很不低的水平。

而地方政府为了能够发得起债(以土地做抵押)和还得起债,唯一也是必须要做的就是高价卖地。

为什么调控政策频出,地价却还在一个劲儿的往上飙,开发商就那么乐意撒钱呀?

根子在这儿呢。

所以,地方政府才是推高地价的主要力量。

如2016年,全国卖地收入3.7万亿,而同期地方政府财政收入8.7万亿,占比高达43%。

而如果地方政府的债务压力,可以通过资产证券化缓解,那么,就能大大减缓地方政府对土地财政的瘾;

地方土地财政的瘾给戒了,那么,高地价的原动力也就没了;

当地价高不起的时候,房价也就没那么难调控了。

孟组长观点三:房产税要征,但要从小产权房开始

T教授点评:房产税注定要征,一是政府有动力,可以增加财政收入;二是能抑制房价,其逻辑在于房产税将加大人们房屋的持有成本,加大了炒房客的抛售压力,届时,市场房屋供给增多,价格也就有了松动空间。

但房产税又征的那么“名不正则言不顺”,因为,我国的土地属于国家。

对房屋持有者来说,土地不是我的,我买房的时候也已经交了70年的租金(地价),凭什么还要收我房产税?

这就是房产税一直争议很大、迟迟无法落地的原因 —— 不公平。

另一方面呢,中国有大量的小产权房,合计约70亿平,而中国房屋存量为233亿平,占比30%。

也就是说中国已建成的房屋中,有30%是不合法的。

像深圳这种大城市,这个比值更是达到恐怖的50%多。

而小产权房持有者在中国的房地产红利中,无疑是捡了个大漏(无需为地价买单)。而政府现有既不承认又不摧毁的“拖”字诀,显然也不是长久之计。

若房产税先从小产权房征起,就可以让其合法化,增加市场房屋的供给量和流动性。进而起到平抑房价的作用,同时政府也能获得大量财政收入。

孟组长的这个观点,可谓是双赢之举。

孟组长观点四:REITs(房地产信托投资基金)会在中国大行其道

T教授点评:这是个能彻底改变中国房地产销售模式的大招,能对房价产生的深远的影响。

为什么这么讲呢?

我们都知道在股市投资中,有羊群效应一说,其实,房地产也一样。

每一轮房价暴涨,除了些大的金融政策等影响外,最直接的就是置业顾问、销售中介等合力煽风点火,使得购房者被恐慌性情绪左右,匆忙上车,进而导致房价短期内非理性大幅上涨。

而REITs(房地产信托投资基金)将彻底改变这一状况。

不久的未来,购房者们将不会再直接买房,而是在证券交易所,像买股票一样,购买REITs。

REITs的管理者拿着资金整层、整栋、整个项目的购买房产,这样房屋的买卖就变成了大宗商品交易。

房价就不会那么容易受到销售和中介操纵。

而且这种大宗交易能降低成本,反而还能推动房价下降。


以下是《中国房产报》的专访文章,作者为李红梅,原文标题《房改课题组组长孟晓苏:房地产仍是经济发展主导产业》

“真正的房地产教父应该是肖桐(副)部长。”回忆25年前转岗的经历时,孟晓苏毫不犹豫把这个赞誉送给了原建设部副部长肖桐。

早已过了“知天命”年纪的孟晓苏,没有英雄孤独的困惑,又一头扎进了不动产证券化的研究。“我觉得还需要继续当学生,不光要学国外,而且还要研究国内的情况,让其和中国的实际相结合。”

他坚持认为:房地产仍是拉动国民经济发展的主导产业,拉动力将会持续若干年。

1992年是激动人心的年份

中国房地产报:您被誉为“中国房地产之父”,还记得1992年时您在做什么吗?

孟晓苏:1992年我从国家商检局副局长转岗到中房集团做总经理,1992年5月份上任,正好房地产报也是1992年从一份原来的地区性的企业报转成全国性报纸,并且正式完成了更名,叫中国房地产报。那个时候房地产大潮刚刚开始兴起,中央刚刚确定我们的目标是走向社会主义市场经济。1992年确实是一个激动人心的年份,这个年份当时吸引了很多党政机关的干部走向了经济工作的第一线,比如说我,就是从部门的领导岗位走到了中房集团。为什么说走到了中房集团,当时王岐山和另外一位建设部的老领导都找我。说中房集团这边缺一位总经理,我也不知道房地产是干什么的,我糊里糊涂就来了,到了以后才知道中房集团已经是一个成立10年,有资格的企业了。

说到房地产教父,真正的房地产教父应该是肖桐(副)部长,他是中房集团的第一届董事长,又是中国房协的创立者和第一任会长,他已经作古了,但是老人家当年开创的事业现在已经在全国各地开花。

中国房地产报:回头看,您怎么评价我们19年的房改历史?

孟晓苏:房改的历史应该说中国人在经济发展过程中,逐渐认识到了主导产业之所在,经历了“老三大件”,“新三大件”这几轮消费之后,已经看到了下一轮消费是住房、汽车。通过我们课题组传导到领导层,从而被全社会接受,就是这么个过程。

而它反过来要作用于经济发展,造成了历史上若干年中国经济波澜壮阔的发展,也造成了老百姓的住房资产的迅速增加,从房改之前人均17平方米,到现在33平方米,增长了一倍,那个住房品质的增长就更加明显了。应该说这种排浪式的消费,当时也被我们提前认识到了。

我们根据国外的经验,认为中国要走向住房、汽车为主要消费热点,并且拉动主要经济,是依据了国外同期的发展理论的比照。在发展到同样的阶段之后,中国人也会出现叫作中国人的梦,也会追求住房,追求汽车。

房地产仍是经济发展主导产业,不要讳莫如深

中国房地产报:您当下最关心的事是什么?

孟晓苏:我现在最关注大量地方政府借债形成的资产。我现在担任董事长的汇力基金就是在努力推动政府资产证券化。由我们参加,在国务院发展研究中心设立了政府公共资产证券化课题组,由我和刘世锦副主任担任组长,请了全国政协副主席陈元同志作为总顾问。我们希望能够通过我们的课题研究,推动地方政府把已经形成的100多万亿元的资产拿出一部分来做证券化,积极化解地方债。

中国房地产报:那您怎么看未来房地产税在长效机制中的作用?

孟晓苏:房地产税在2003年由中房集团最早提出来。从1998年启动房改到2003年的5年时间,居民已经从没有房子变成有房子。而且我们预见到,今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况。所以,征收房产税就是适应了这个变化。过去老百姓没有财产的时候你没有办法征税,有了财产之后就需要征收这道税,就是走国际通用的征税方式。过去我们不是没有房地产税,而征收的主要是房产流转税。我们当时提倡的就是增加“保有税”,同时减少“流转税”,这应该是房地产税制改革的一个方向。

现在不征房地产税会使得两部分人受害。一部分人是农民,因为政府现在是用廉价征地高价卖,土地收益少量返给农民。第二部分是最后买房子那个人群。把地价拉得高,把房价拉得高,让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用,可是原来有房的人就不需要承担了。这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。

中国房地产报:从哪些房子起征呢?

孟晓苏:最简单的办法,从小产权房起征。小产权房没有交过土地出让金,而且也不可能把它都拆除,小产权房起征房产税阻力小,纳税后房屋就合法了。税率可以征高一点,比如说征2%,这就是国际上比较重的税了,这样一年一年地就把土地出让金变相收回来了,这个比宣布为大产权房补土地出让金要强。

还有一些房屋的土地使用年限该到期了,就从到期的土地开始做。一旦征了税,对物权法中规定的“自动续期”就放心了,就不用考虑70年补不补钱的问题了。

中国房地产报:学者、官员、企业家等身份您都亲身经历,我不知道您自己最喜欢什么样的身份,还有哪些想实现的理想?

孟晓苏:学者、官员、企业家这些身份都是人们从不同角度看到的。对我来说,我更觉得“学者”或者“学生”更好。因为到现在了还是得学习,而且我学来的东西、从国外引进的东西都很快就变成现实了。这么多年,你看,不光是房改的思路,还包括我引进的金融产品,都一个一个地变成现实。比如住房抵押贷款就是当年我们几个房地产专家而不是金融界的人士引进来的,是1996年在设计房改方案的时候引进的。

我引进不动产证券化/ REITs也已经有十多年了。我们连PPP这种方式都引进了,但是REITs方面走了弯路。他们误以为是REITs是“房地产开发融资”,其实不动产信托投资资金是不动产在持有阶段的基金,它是把持有的不动产资产收益变成上市流通的特殊产品,这个产品迟早也会在中国大行其道。

所以我觉得还需要继续当学生,不光要学国外,而且还要研究国内的情况,让它和中国的实际相结合。

要说还有什么理想,人到这个岁数了,没有更多理想了,我就希望能够在这个行业里尽快建立一个长效机制,让房地产的发展,包括调控政策能够尽快地走向规范治理的正轨,不至于再出现大起大落的现象。


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