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印钞方式骤变,扬州等三四线城市楼市要冷!

扬州特价房 2018-02-11 15:46:23

综合来源:韬略哥、楼市参考

从“黑色星期一”变成“黑色一星期”的股市,掩盖了一个更重要的信息:

2018年央行印钞方式将有重大调整!

在中国加入世界贸易组织(WTO)到2014年上半年,是中国贸易顺差巨大、外汇储备高速增长的时期。中国实行外汇管制,企业、个人获得外汇以及外企带来的外汇,都需要换成人民币才能在国内使用。为了收购这些外汇,央行只能被迫印钞。这时期,中国的印钞方式是“外汇占款”,发钞的锚是“美元”。

2014年下半年开始,外汇占款、外汇储备都出现下滑,外汇占款从2014年5月的27.3万亿人民币减少到了2017年12月的21.5万亿人民币,但中国的基础货币却从28万亿增长到了32.2万亿。这其中最大的奥秘是,央行通过“对其他存款公司的债权”的方式发钞,其规模从1.39万亿暴增到了10.2万亿。

央行资产负债表主要项目和M2变动情况

项目

2014年5月

2017年12月

外汇占款

27.3万亿

21.5万亿

对其他存款公司债权

1.39万亿

10.2万亿

资产负债表规模

32.9万亿

36.3万亿

基础货币

28.0万亿

32.2万亿

广义货币(M2)

118万亿

168万亿

“对其他存款公司的债权”,主要是PSL(抵押补充贷款)和MLF(中期借贷便利)。其中PSL主要给三大政策银行(国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行),其中大部分用于棚改(还有三农)。PSL的余额,大概占了“对其他存款公司的债权”的27%;至于MLF,则占了45%左右。其余的,主要是逆回购。

刚刚说了,PSL主要用于三四线城市的“货币棚改”,主要通过国家开发银行发放贷款,贷款对象为:地方政府出资成立、未列入“监管类”融资平台名单的国有独资及控股企业;中央企业及其所属企业;非国有上市企业与地方政府或(和)国有企业合资成立的项目公司。

PSL的棚改贷款,相当于基准利率下浮15%-20%。期限一般不超过20年,最长不超过25年。

也就是说,央行有大约五分之一的“新发钞票”,是跟三四线城市棚改挂钩的。这是过去两年三四线城市房价暴涨的根本原因。

最新的变化是:央行准备改变这种“印钞支持棚改”的方式,一是为了控制货币增长的速度,二是控制三四线城市房价上涨的速度。

新的玩法是:由地方政府发行“棚改专项债券”替代PSL向棚改输血,这类债券一般由地级市申报到省政府,然后到财政部审批。审批后,省政府负责发行,然后给地级市使用。参照“土地储备专项债”、“收费公路专项债”的玩法,“棚改专项债券”的期限可能是3年、5年、7年、10年4个类型,利率是比同期限贷款基准利率下浮15%左右。

这种玩法跟PSL方式的最大区别是:

PSL是央行直接给钱,相当于增加基础货币,会放大“放水效应”;“棚改专项债券”则需要计入地方政府的“地方债额度”(但不计入赤字率),而且是从市场上拿钱,不是从央行处拿钱,释放的不是“基础货币”。

这两种玩法,对于M2增长的刺激力度是不同的。对地方政府的约束力也不同,债券约束力更大。

总之,印钞方式的变化意味着:从2018年开始,三四线楼市获得的利好将有显著减弱。

还是那句话:在三四线城市买房子要谨慎,要看有没有人口增量,经济是否有活力,是否靠近中心城市。

中国是三四线城市分为三种:第一种,类似廊坊、保定、嘉兴、南通、东莞、惠州,它们靠近北上深等中心城市,本身有显著人口增量,这类城市可以看好;第二种,类似徐州、南阳、枣庄等城市,它们不靠近中心城市,但也有显著人口增量,也可以谨慎看好;第三种,是远离中心城市圈、本身人口急剧下降的,这类城市就比较可怕。

当然,第三种城市还可以分为两种:一种类似湛江、汕头,人口在下降,但在高铁网、区域经济规划中的地位不断上升,未来也不悲观;另外一种是人口下降,在各种规划中被遗忘的,那真是不能碰的。

至于中国的印钞方式,在很大程度上将进入“以地方债为锚”的时代。设立各种“专项地方债”,不计入财政赤字考核(普通地方债计入,专项债不计入),是2018年稳增长的一大手段(因为楼市冷了)!

18座热门城市房价地图(1月版)

在关注《18座热门城市房价地图(1月份)》之前,我们先来看看这些城市的平均总价。在北京,你买一套房子,平均总价是818万,重庆是117万元。

也就是说,你卖掉北京的一套房子,可以到重庆买七八套房子,全款的话。

你们感受一下城市之间的差异——

*数据来源:中国房价行情平台

接下来,我们来关注《18座热门城市房价地图(1月份)》——

·重申几点·

1.  这是我们根据「中国房价行情平台」的数据整理的,特指新建商品住宅的成交均价;

2.  这是均价,如果你的购买力较高,会觉得跟实际有差异,但均价就是均价;

3.  这已经是相对准确的数据,国家统计局十几天后会发布的 12 月份房价涨幅应该会更低一些;

4.  部分城市的房价行政区域和实际有出入,是因为数据来源尚未按照新区提供数据,还请谅解。

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