[摘要] 在国务院发布相关意见之后，“以房养老”将会离我们的生活更近，届时，将有越来越多的人接受“以房养老”的模式，此时，养老似乎又成为除了刚需、改善置业、投资等以外的另一个买房的理由，那么如何减小对楼市的刺激，不让这一制度成为楼盘涨价的借口，或许也是不得不考虑的一个问题。
房天下讯 9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》公布，意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这种模式又称为“以房养老”，所谓“以房养老”，是指投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到亡故，相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人的房屋产权。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其部分归抵押权人所有。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
“以房养老”不是个新概念。多年前北京、南京、上海等城市的个别金融机构也自发进行过尝试。如今，国务院《意见》意味着，这一模式将从民间探索正式上升到国家推动。
进入老龄化社会 亟待实施“以房养老”
国家之所以要实施“以房养老”，主要是因为我国已经快速进入老龄化社会，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面对“老龄化”的挑战，我们必须及时应对。
有个别城市的养老院排队等床的人要排到10年后甚至更长时间。而在“一床难求”之下，“银发一族”还面临着异地生活遭遇种种不便、商业养老保险水平较低等诸多困境。多年来，养老院一直面临着公立机构“一床难求”、私立机构价格高昂的局面。在今年两会期间，一位社会福利界的政协委员曾向新华社记者介绍了一组数字：北京市首屈一指的社会福利院有养老床位1100张，只向拥有北京市户籍的老人开放，而排队等待入院人数超过1万人。以此计算，即使是一年轮换一次床位，进入社会福利院也需要十年时间。
多位顺利进入公立养老院的老人也坦承，自己是通过家人找关系、打招呼才得以入住的，身体健康、神志清醒也都是加分条件，是老两口一起入住。“如果健康状况或者精神状况不好，就算托关系，有的养老院也不太愿意收。”
推荐阅读>>>
“以房养老”这笔账咋算？
据悉，“以房养老”业务在还款方式上，借款人可选择按月偿还利息，到期一次性还本；或者每月偿还部分本金和利息，到期时偿还剩余本金和利息，如果到期不能偿还贷款，按合同约定银行需处置抵押房产偿还贷款。按照银行方面的要求，借款期限最长为10年。
以一套评估价值50万元的抵押房产为例，可获得的贷款金额为30万元，如按当前央行5年期以上贷款基准利率6.55%计算，10年内每月可从银行领取的养老金约为3414元。
不过，根据银行在这项业务的实际操作情况，实际执行利率有的是执行基准利率基础上上浮30%的标准，即执行的贷款利率为8.515%。那么，10年内每月可从银行领取的养老金就约是3722元。
如果借款人选择的是按月偿还利息，到期一次性还本的方式，按照6.55%的贷款利率执行的话，应支付的利率总额为10.97万元，按8.515%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额约为14.66万元。
“以房养老”模式的优势
“以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年物质 生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年 保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。
二十多年来，国家实施计划生育政策的效果逐渐突显，70年代末以来出生的绝大多数孩子都属于独生子女，而如今，这些人也都到了谈婚论嫁的年龄，他们的结合，直接面对的是在将来要抚养四位老人和一个孩子的压力。对于年轻的家庭来说，以夫妻两人的收入养七个人，负担可想而知。而老人以房养老，大大减轻子女负担。老人有房可养，是子女之福。
推荐阅读>>>
“以房养老”模式有待改进
“以房养老”模式确实有许多优势，但从过去部分地方试点的效果来看，与事先的设想有一定距离。一是很多老年人及其子女不愿意接受“以房养老”。这既是因为传统的养老观念一时难以转变，也是因为过去个别金融机构设计的“以房养老”模式欠合理，不能打消老人们的顾虑。比如，某银行推出的“以房养老”业务，贷款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后怎么办，对这样的问题老人有忧虑在情理之中。
另一方面，金融机构也有一些忧虑。比如，我们的房屋土地使用权只有70年，等到抵押时房屋土地使用权期限所剩无几，房屋价值就不大了。之前，银监会负责人就曾表示，由于中国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。再加上未来房价变化存在不确定性，大多银行、保险等机构因而态度谨慎。
消除种种忧虑 完善“以房养老”
推动“以房养老”的重点与难点在于消除公众和金融机构的种种忧虑，完善制度的设计。
首先我们要认识到个别金融机构自行试点，主要是从自己的金融风险和经济的角度来设计“以房养老”。而今后，国家层面推行的“以房养老”，需要站在公平公正的立场，集纳多方智慧进行制度设计，整合更多的资源。
其次，过去试点效果不理想，也为下一步推行“以房养老”积累了一定经验。比如，老人对“以房养老”机构不信任，金融机构对70年房屋土地产权有忧虑，房价波动影响“以房养老”，这些已经暴露出来的问题，需要决策部门“对症下药”。
再者，可以借鉴国外“以房养老”经验。英国、日本、新加坡等国家都有成熟的“以房养老”模式，我们可以选择、借鉴，将这些经验本土化，形成符合自己国情的“以房养老”模式。
推荐阅读>>>
扬州尚无人"以房养老"但有人"租房养老"
小编采访相关部门获悉，我市尚没有“以房养老”的先例，但是有入住老年公寓的老人将房子租赁出去，然后以房租养老。这种方式在扬州还是非常普遍的，特别是一些既不是公务员也不是事业单位的退休老员工，他们既不能享受单位的高额的退休养老金，又想替子女减轻负担，于是将自己的房子租出去收取房租来享受晚年的生活。目前，扬州的租房市场还是非常火爆的，特别是在学校附近的房子可谓是炙手可热，因为陪读现象在扬州市非常普遍的，一到暑假接近尾声的时候，来看房的人数明显增多，房租价格也水涨船高，增幅超过10%。一个月的房租完全可以抵得上一个退休老人的生活开支。
在国务院发布相关意见之后，“以房养老”将会离我们的生活更近，届时，将有越来越多的人接受“以房养老”的模式，此时，养老似乎又成为除了刚需、改善置业、投资等以外的另一个买房的理由，那么如何减小对楼市的刺激，不让这一制度成为楼盘涨价的借口，或许也是不得不考虑的一个问题。把“养老产业”办成一个“朝阳产业”，没有现成经验可循，唯有切合国情、省情、市情、县情，既大胆探索亦谨慎操作，过程之中犯错走弯路在所难免，好在大方向已明确，成果当可期待。
推荐阅读>>>
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
