[摘要] 我们认为:其一,目前房地产市场（专题阅读）基本面向下已成为市场的普遍预期,3月虽然开始进入传统成交旺季,但13年同期的高基数也令14年增长难有亮点;其二,流动性目前依然无明显好转;其三,政府报告对调控概念的淡化也并不代表调控政策的放松,行政性的调控政策对楼市和地产股的影响已日渐式微。
我们认为:其一,目前房地产市场（专题阅读）基本面向下已成为市场的普遍预期,3月虽然开始进入传统成交旺季,但13年同期的高基数也令14年增长难有亮点;其二,流动性目前依然无明显好转;其三,政府报告对调控概念的淡化也并不代表调控政策的放松,行政性的调控政策对楼市和地产股的影响已日渐式微。在大环境普遍谨慎的情况下,当前地产股并不具备持续反弹的基础,不建议投资者目前对地产板块大量介入。
久违的反弹:10日,地产股迎来了久违的一波反弹,中信地产指数上涨3.4%,其中龙头公司万科、招商地产、荣盛发展、华夏幸福等涨幅均超过6%。调控淡化预期给市场以遐想:政府工作报告在近10年以来首次没有强调“房地产调控”,而是重点对住房保障机制做了大篇幅描述;“坚决抑制投机、投资性需求”的提法也改为“抑制投机投资性需求”。7.5%的GDP增长速度,房地产行业依然将扮演重要的角色,而“双向调控”的说法似乎也在佐证政府对于房地产市场有保有压的态度。这些都引发了市场对房地产调控概念被淡化的遐想。
政策已不是地产股的决定因素:我们认为市场高估了政策的作用。事实上,政策的确在过去几年的地产股投资中举足轻重,不过回顾13年地产股的走势可以发现,调控政策的收紧(国八条)或局部放松(部分城市放松限购令)都已无法对地产股起到决定作用,显示市场已经对政策的担忧转移到对于地产大周期和楼市高风险的担忧。这也预示着“政策决定论”的地产投资策略的寿终正寝。房地产市场将迎来的是内生性的自发调整,而与行政性调控政策无关:在利率市场化进程提速之后,从大类资产配置的角度而言,房地产已不是民众的投资(我们将在其后的报告中详尽阐述)。特别是自13年6月开始,流动性紧缺似乎已成为常态,而过去10年的房价暴涨背后无不跳动着货币扩张和超发的身影。可以说,控制流动性是本届政府真正击中了房价的“七寸”,因此才更为强调以市场化手段健全房地产市场的长效机制。从这个角度看,行政性的调控手段对楼市或地产股的影响已日渐式微,因为利率市场化本身又是中国经济内生性调整的需要。
风险提示:系统性风险;流动性风险。
延伸阅读>>>
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
