[摘要] 日前，央行宣布扩大外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度，人民币汇率波动广受关注。我国房地产业曾数次经历人民币贬值冲击，由于房地产市场总体呈现上升走势，人民币贬值的负面影响并未伤及楼市。但值得注意的是，人民币持续贬值会导致海外融资成本提高、外资炒作热情减退，这一逻辑没有改变。
RET睿意德高级董事王玉珂： 贬值难阻房企海外融资步伐
RET睿意德高级董事王玉珂日前在接受中国证券报记者专访时表示，受外资回流的影响，国内房屋等人民币计价资产可能会有所贬值。部分房企的海外融资成本也会有所提高，但由于成本较低，除非国内的金融政策有较大调整，否则人民币贬值不会影响到房企海外融资的步伐。
外资有回流冲动
中国证券报：万科等房企借道进入香港资本市场，意在谋求海外融资。与国内的融资渠道相比，海外融资的优势体现在哪些方面？
王玉珂：主要的优势在成本。对于资质相对较好的房地产企业来说，海外融资的平均成本在3%-5%的水平，个别企业的成本更低，甚至达到2%。相比之下，从国内银行获得贷款，成本通常要在基准贷款利率上有一定上浮，成本明显高出海外融资。如果通过比较流行的信托方式获得贷款，成本也要12%。打个比方，为什么很多港资企业敢于囤地多年而不开发？主要原因就是它的资金成本低。
中国证券报：外资主要是以什么形式进入国内楼市？其更青睐哪些物业类型？对区域有何选择？
王玉珂：外资投入国内楼市主要分两类。一是开发类，以房地产开发资金的形式进入。就像早期进入的新昌、凯德，以及一些港资开发商，如恒隆、新鸿基等等。二是基金类，以房地产基金的形式进入国内，如华平、摩根斯坦利等股权投资基金。
从物业类型上看，外资更加青睐商业地产项目，尤其是具有保值功能的核心地段商业。从区域选择上看，主要集中在一线城市和东部省会城市，成都、重庆等西部城市也有外资的身影。
中国证券报：当前外资在国内楼市的规模比较大，如果人民币持续贬值，会不会造成资金的回流？
王玉珂：若人民币持续贬值，外资对国内楼市的兴趣肯定会减弱，资本倾向于回流。整体而言，会造成人民币资产的贬值，包括房地产、股市。
从房企海外融资的角度来说，人民币贬值会造成融资成本提高、融资难度加大。但海外融资的比例是否减少，主要还将取决于国内的金融政策。如果国内融资的难度大，房企仍然会倾向于海外融资，毕竟成本仍然相对较低。
今年房价涨幅趋缓
中国证券报：亚太、欧洲和美国楼市目前正处在什么阶段？很多国内企业在海外投资，人民币贬值会不会对房企“出海”带来影响？
王玉珂：亚太受美国QE退出的影响，房地产市场处于下滑阶段；欧洲一直低迷；美国房地产市场则从金融危机中逐渐复苏。人民币贬值会刺激海外资金回流，会对这些市场注入比较多的资本，有助于其复苏。
值得注意的是，房地产企业开发海外项目，主要目标客群就是国内人群。而人民币的贬值，还会导致国内人民币资产外流，如通过购房等形式向海外流出。因此对房地产企业“出海”，反而能起到一定的促进作用。
中国证券报：对今年国内楼市走向怎么看？
王玉珂：今年国内房地产市场基本维持平稳，不会有太大的波动。因为从政策上来看，不会再有比较大的调整。即使有一些税费政策的微调，也属于非行政手段，有助于市场的健康发展。但重要的一点是，分类调控的思路可能会越来越明确。对于京沪等热点城市，行政手段还会存在一段时间；而一些供应量充足、空置率高、房价偏低的三四线城市，更多受市场自发调整的影响，市场会有些波动，但并不会影响全局。总体而言，今年国内房价的整体涨幅会趋缓。
中国证券报：最近一些区域房地产市场出现楼盘降价现象，个别房地产企业也出现债务违约现象。这种情况会不会扩大化？
王玉珂：对于三四线城市来说，市场出现波动，乃至个别企业出现债务违约，都是很正常的现象。因为这属于市场自我调整的一部分。当一个行业处于全面繁荣、任何一个企业都能在其中赚钱时，市场反而是不正常的。就像手机行业，即使诺基亚不行了，也不意味着这个行业的衰落。
贬值不是刺破
地产泡沫最后一根针
近期人民币汇率出现贬值走势，楼市也纷传降价销售、贷款违约的消息。一时间，不少观点将两者关联起来，认为是贬值导致资本大量外逃，从而刺破房地产泡沫。仔细分析发达经济体以及国内历史可以发现，汇率与房价之间无恒定规律。本币并不必然伴随房价上升，本币贬值也并非意味房价下跌。决定房价走势的主要因素是货币供应、住房制度、房地产供求水平、城镇化水平等。
先看看美日的例子。美国住房价格指数在1995-2002年平稳上升，美元指数保持小幅态势，两者呈现正相关。2002-2006年，受美国低利率政策和次级贷款市场快速发展的影响，美国住房价格指数大幅上升，较2000年增长一倍有余；同期美元指数持续贬值，从120点跌至83点左右，两者呈现显著负相关。上世纪80-90年代，伴随日元，大量跨境资本涌入日本房地产市场，日本房价指数不断攀升，房地产泡沫越吹越大，日元与房价之间呈现正相关。伴随日本货币和财政政策突然收紧，1990年开始日本楼市出现断崖式下跌，至1995年已经跌回1985年“广场协议”签订时的水平；日元对美元的幅度却接近100%，两者呈现显著负相关。
从国内情况看，自2005年汇改以来，2006-2013年人民币对美元的历年幅度分别为6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，八年累计35%。尽管总体来看人民币伴随的是国内房价上涨，但具体到各年份情况却不尽相同。2006-2012年商品房平均销售价格同比增幅分比为6.2%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.5%和7.0%。2008年房价负增长，人民币汇率仍出现，二者负相关；2009年、2012年人民币几乎锚定美元，房价却大幅上涨，二者也出现背离。
发达经济体资本项目可自由兑换，尚会出现汇率与房价走势背离的情形，更何况我国资本项目还存在管制，跨境资本难以低成本随意流动。尤其近两年楼市限购以来，外资和热钱直接购买物业的成本高、规模小，即便大量抛售，也不会扰动整个房地产市场。从融资渠道看，尽管近几年越来越多的国内房企绕道海外融资，但规模较小，且部分融资用于借新还旧，海外融资规模远低于国内贷款占比。
当然，汇率变动可带来资本流动的变化，进而影响外汇占款，直接导致央行基础货币的投放，从而影响流动性的整体水位，但央行货币政策是不可忽视的中间变量。央行可以通过正逆回购、贷款规模的收紧与放松、升降存准率等货币工具，回收或释放流动性。因此，广义流动性才是影响房地产价格的主要诱因。流动性闸门松一松，包括楼市、股市在内的资产价格就会高涨；反之，流动性闸门拧紧，则会对楼市、股市带来明显的收缩效应。
还应看到，随着矿产、土地、资金、技术等资源和要素的持续货币化，房地产价格也同步出现快速上行的特征。
房地产作为一种高度依赖信贷的产业，其波动与银行信贷的紧与松有直接关联。房地产价格涨幅出现疲态，很大程度上是因为年初开始国内金融机构收紧对地产企业的贷款，限制甚至停放对购房者的贷款。今年以来，部分银行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，一些流动性紧张的房企不得不“以价换量”，甚至面临资金链断裂的风险。美日的情况也表明，经过一段时间上涨后，一旦货币政策和财税政策转向紧缩，楼市价格将面临下行风险。
此外，土地供应也是影响房价走势的重要因素。当前出现房价下跌的区域，很大程度上是因为此前土地供应量过高，导致短期库存积压。
应看到，中国正处在改革发展转型时期，房地产需求呈现多样化特点。目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。国际经验表明，在城镇化率达到70%之前，一国房地产很难崩盘。因此，总体上看我国房地产还有发展空间。当然，部分城市房地产市场前期涨幅过大，已经积累了一定泡沫，在信贷紧缩、供应过大的情况下，还会出现资金链断裂、房价快速跳水的情况，需要加以防范与警惕。
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