[摘要] “当打定主意等自住房摇号之际，听说有项目要大幅降价。这么一来不免有点纠结，不甘心放弃拥有好地段的自住房，又担心自住房摇不中可能错失商品房降价。”在台湖某项目大幅降价在即的传言甚嚣尘上之际，有购房人开始陷入了纠结当中。
“当打定主意等自住房摇号之际，听说有项目要大幅降价。这么一来不免有点纠结，不甘心放弃拥有好地段的自住房，又担心自住房摇不中可能错失商品房降价。”在台湖某项目大幅降价在即的传言甚嚣尘上之际，有购房人开始陷入了纠结当中。
伴随着购房人的入市，进入二季度北京楼市也将正式进入销售季。尽管外地楼盘偶发性大降价并未直接影响北京楼市，但在贷款收紧、自住房下半年集中入市的影响下，北京的开发商普遍对今年楼市预期不太乐观。
“之所以预期不佳，一是去年的高价地普遍选择配建的自住房先入市。这么一来，自住房的供应量较大，对供需关系冲击明显，刚需盘也显得不再那么紧俏；更重要的是，现在即使是六环的刚需盘价格也普遍过了20000/平方米，有些小户型甚至破了30000/平方米，资金门槛也‘绊倒’了不少楼市硬需求。”有业内人士表示，“因此，在自住房大面积上市前，不少开发商加紧销售手里的存货。”
调低价格预期加速跑量
近日，房山某项目开发商正在积极办理预售证的申领工作，甚至是放弃与建委审批价格管制的博弈，为的就是能够尽快入市出货。这其中自然有开发商按部就班推盘的因素存在，但之所以着急推盘，主要还是来自于市场中个别项目大幅调低价格预期所致。
据了解，继万科橙“被降价”后，东亚印象台湖毛坯改精装，价格反降4000元/平方米。而上周末，房山首创·新悦都以21800元/平方米的价格入市，击穿了今年以来该板块内普遍26000-28000元/平方米的价格预期。因而，引发降价蝴蝶效应将来临的猜想。
以上述房山项目蓄客情况为例，去年底的时候还寄望于转过年来限价放松后提提价。“集团领导认为不涨价是不正常的，楼市被大家疯抢之际，卖不了贵房子就应该拿销售团队开刀。”该项目营销负责人说。
但春节过后，楼市并没有像以往一样顿时火起来。虽然有日光盘，但在业内很容易打听到，抢房的程度弱了很多。据了解，该项目蓄客也越来越难，之前的一些准客户甚至都有所流失。其中一部分流失的正在申购自住房，仍旧与该项目保持联系只是给摇不到自住房而留条退路。之前计划的推盘量现在也降低了一点，不敢一次推那么多了，只能开盘少推点，显得热销，销售一批再争取多次开盘。
“在万科橙低价开盘，以及东亚放言精装反而降价的预期后，销售再约购房人时，往往购房人犹豫的态度越来越明显。甚至有的购房人会直言要再等等看价格的走势。”该项目开发商表示，“公司高层听说了东亚预期降价给购房人带来的影响后，开了几次会，基本也降低了再次开盘的价格预期。”
该项目集团层面相关人士坦言，虽然与我们的项目分属不同的区域板块，但是一旦在购房人心中造成价格下行的预期，届时再出货恐怕就难了，甚至不是跟风降预期能解决的，还是快出货为好。
由此，便不难理解一些项目期望加速出货。亚豪机构统计数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚·印象台湖、中建·国际城等25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，增加了10个项目之多。
从分布上来看，不再是大兴区天宫院板块集中开盘，一枝独秀，而是各大主力板块全面开花，包括房山、昌平、顺义、通州、亦庄等楼市热点区域都将迎来规模放量。其中房山区以8个项目计划开盘位居各区域首位，开盘项目包括首开·熙悦山熹园、首创·伊林郡、中国铁建·原香漫谷等，这些项目的供应结构多以中小户型产品为主，面向刚需人群。
开发商对下半年不乐观
近期，不少开发商会透露，上半年能出货就赶紧出，下半年什么情况还不明了。这一共识应该可以印证万科橙为何调低价格目标、东亚·印象台湖加精装反而降低价格预期、首创·新悦都平价跑量。某央企开发商表示，表面上看3月份也出过一些日光盘，但从项目实际的蓄客情况来看，受到自住房的冲击预期影响，蓄客量相比去年末大打折扣。
“去年供应自住房土地可盖20000套，今年自住房土地供应的目标是50000套。拿了高价地的开发商追求高周转是肯定的，那么意味着去年供应的20000套自住房要今年上市。今年上半年供应的自住房地块也可能在下半年入市，加起来会有数万套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10万套左右，这其中还包含保障房，可以说自住房将占到新房成交的一半左右。如此之大的刚性需求被分流，开发商还能淡定，甚至期望不断溢价才是不可想象的事情。”某央企开发商说，“自住房的大量供应，正在慢慢导致北京楼市刚需市场供需关系的逆转，这也是业内预期不太乐观的直接原因。”
除了自住房入市的冲击以外，贷款收紧可以说也直接降低了刚需购房人的支付能力。然而，刚需盘总价门槛却在不断提高，连南六环天宫院也达到了21000-22000元/平方米左右，进一步制约，或者将一些刚需购房人逼向了申购自住房。
以亦庄某90平方米小户型楼盘为例，在其附近做开发的和裕地产营销总经理王骞介绍说，该项目蓄客阶段，有购房人找到他，希望委托业内关系保证能在该项目买到房。“该项目当时所透露的销售价格为不到30000元/平方米，意向明确的购房人云集，开盘日光的趋势明显。然而，实际情况却是开盘当天签约仅一半，主要原因就是开发商的实际开盘价格突破了31000元/平方米。这样的价格浮动，对于资金是短板的刚需客来讲，很多只能是放弃购买。”王骞说。
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