[摘要] 上周四,在浙江省余姚市一个公交车停靠站点,一张印着“总价99万,买别墅送牟山湖”字样的楼盘广告,吸引了不少市民驻足观望。
系统性风险暴露
目前,余姚市常住人口只有一百余万,却有8个大型城市综合体,以及足够四五年消化的库存商品房。事实上,类似余姚的城市大开发、商品房高库存等状况,在国内三四线城市多有存在。现如今,在商品房销售形势低迷的情况下,一些余姚本土房企已面临资金链断裂困境,而大型外来房企则抓住机会大打“价格战”。
上个月,余姚市房地产开发企业协会“上书”市政府“火线救援”,提出回购商品房用于拆迁安置房、放宽限购限贷等建议。该协会一位负责人对本报记者说,几乎当地所有知名制造企业均参与了余姚房地产开发,房价大幅下跌或将危及余姚实体经济,产生系统性风险,导致经济陷入恶性循环。
上述余姚住建局官员表示,近几年来,几乎有名、大的余姚实体企业,均以参股、投资、合作开发的形式参与了房地产开发,现在房子卖不出,资金都压在里面。“目前已殃及到不少实体企业,这将对全市经济带来更大的影响。”
“房地产已经捆绑了整个余姚经济。”该官员称,2010年高峰时,余姚市土地出让金超过100多亿元。目前,当地收税20%以上来自房地产。
与此同时,官方数据显示,余姚经济社会发展总体保持平稳。
余姚市政府报告显示,去年余姚GDP为749.63亿元,同比增长7.3%;公共财政预算收入106.34亿元,同比下降5.8%;公共财政预算支出74.59亿元,增长10%;完成固定资产投资440.06亿元,增长21.7%,其中完成房地产开发投资133.03亿元。
“官方数据还是很不错的,但下面的企业已经非常困难了。”一位余姚市官员对《财经日报》记者说,在当前房企资金链非常困难之际,相关部门对房地产企业进行土地增值税预征,“一些余姚房企已经做好了破产的最坏打算。”
上述官员说,2008年之前,余姚房地产发展是比较正常的,房价也是比较稳定的。然而,4万亿刺激政策后,当地推地数量很大,房价、地价也在成倍上涨,2010年“太守名府”楼面地价高达17000元/平方米,成为当地“地王”。
也就在这几年,余姚本土房企的“垄断开发”格局被打破,众安、华润、万达、世茂、保利、绿城等相继在余姚“疯狂”拿地。余姚市房地产开发企业协会资料显示,2009年至2013年,外地房企余姚拿地2140亩,是本土房企城区拿地面积的3倍以上。
这些招商引资过来的大型房企,其议价空间、融资能力等优势明显,拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同时,大型房企在提升余姚城市品质的同时,也在大大挤压本地中小房企生存空间,令余姚楼市进入“房企大鳄竞争”阶段。
一家余姚当地房企负责人向本报记者坦言,余姚开发量太大,已经没有他们的生存空间。今后他们开发项目要么向一二线城市转移,要么退出房产市场。
如今,余姚聚集着万达、华润万象、保利、财富广场、河姆渡广场等8个城市综合体,建筑面积至少在200万平方米以上。上述余姚市官员说,余姚消费体量不是很大,一两个城市综合体已经足够,如今8个城市综合体实在太多,至今已开业只有万达1家综合体。
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