[摘要] 上市房企中报披露接近尾声。数据显示，尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。业界认为，房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，“金九银十”有望带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体上升。
报告认为，我国政府虽然在货币、财政政策上做出了相应调整，但难以立马见效，客观上存在一个效果滞后期。有两个情况值得特别关注：一是7月份新增贷款规模仅为5401亿元，较6月份9198亿元骤降；贷款实际成本上升；企业贷款需求下降。二是新审批通过的投资项目采取不对外公布的态度，以免遭致“靠投资拉动经济”走老路的批评。尽管7月份房地产各项主要指标除新开工面积外同比增幅均为正增长，尽管1-7月份房地产一些主要指标降幅收窄，但不改我国房地产业的下行趋势。统计数据反映出的房地产市场形势，其复杂性和严峻性远高于人们的实际感受，盲目乐观不可有。
根据中国房地产决策咨询系统提供的数据显示，7月份商品住宅销售面积相比6月份，北京减少10.8万平方米，上海减少16.1万平方米，广州1.36万平方米，深圳减少7.07万平方米。作为我国房地产市场风向标的北上广深的统计数据进一步佐证了我国房地产市场的复杂性和严峻性。我国房地产的回暖是短暂的，交易量和交易价格的大幅抬升缺乏政策环境和宏观经济的支撑。房地产业依然不能明显地拉动相关产业在“稳增长”过程中的积极作用。考虑到房地产投资累计同比增幅直线下滑和新开工量累计同比负增长扩大的态势，中长期影响市场正常供求关系和房屋市场价格的非良性格局已形成。研究报告认为，短期内宏观经济对我国房地产的影响如何，集中反映在社会舆论和房地产业界在过去一个月当中集中讨论的下列四个问题，表明人们对房地产调控政策走势的关心远胜于对房地产市场的关心，毕竟行政的力量和政策的作用至少在短期内决定着市场的变化。
出台调控新政的紧迫性并不存在
在“稳增长”宏观经济政策微调预调的背景下，我国二季度房地产市场出现回暖迹象，其原因主要是购房贷款规模扩大和利率优惠、地方政府宽松执行限购、开发企业实施以价换量的销售策略、刚性需求阶段性释放等共同作用，但由此也产生了对房价反弹的担忧。国务院派督察组，反映出高层的担忧。这种情况表明房地产调控政策的博弈早已长期化，目前主要集中在中央和地方政府之间，其成败仍未有定论，所以才有“关键期”一说。分析，从各地媒体披露出来的督察信息并经综合整理后，反映出督察组对各地政策执行和房地产市场情况总体上是基本满意的，房地产政策调控依然在政府主导之下影响着市场，对地方政府的工作给予了基本肯定和鼓励，也相应提出了完善性的具体工作建议。督察结果释放的最主要的信息就是房地产政策调控不会放松。在现在我国宏观经济仍在走低的情况下，16省市房地产督察结果又是总体基本满意，对有的地方甚至是充分肯定，采取的态度是鼓励性和指导性的。在这种情况下，不具备出台调控新政的紧迫性，应是合理的判断。
短期取消商品住宅预售制不现实
对下一步房地产调控政策的预期之一是取消商品住宅预售制度。社会上也存在着对于这一政策实施必要性的激励争论。如果取消商品住宅预售制度，需要对《城市房地产管理法》进行修订；需要预告社会我国会出现无商品住宅现房销售的过渡期；一批开发企业因为预售款得不到形成资金链断裂情况；商品住宅的开发成本因资金循环期和占用期的拉长而增加，从而导致销售价格上涨。那种认为取消商品住宅预售会导致价格下跌的说法是不懂房地产的蛊惑荒诞之言，如此试错我们已经多次领教。只要房地产调控政策决策者认真思考和推盘路演之后，相信能做出明智的选择。商品住房预售制度短期内断然取消的前景非常低。
今年不具备扩大试行房产税条件
要求积极推行房产税的试点范围、加大力度的呼吁已有多年，房产税在重庆和上海试行的效果，实际上主流已有统一的认识，即对调控房价和扩大税收作用有限。在一两个城市试点是一回事，在扩大试行又是另外一回事，原因是外部条件完全不一样。如同经济特区有几个和在都推行经济特区完全是两回事一样。目前扩大房产税试点范围的难点在于：地方政府除沪渝外，没有一个城市主动愿意试点；1986年颁布的《房产税暂行条例》需要进行修订，否则就是违法违规扩大试点；根据2000年颁布的《立法法》规定的立法权限和立法程序，房产税征收需由人民代表大会决定，而非政府决定；应先调整房地产税收结构，再征收房产税，否则会使房地产税收规模进一步增大，导致的还是商品住宅销售和租赁价格上涨；土地出让金和房产税需要在法理上厘清；房产税用途需要明确；北京市不愿意带头征收房产税引发其他城市效仿，而多套房屋拥有者的群体在北京；到2013年才能形成覆盖的个人住房信息系统，对征收房产税给予技术支撑；成为的直接向自然人征收的税种(个税是通过单位代扣代缴)，征收难度很高。房产税征收不仅是一个经济决策，而且还是一个政治决策。在今年我国恰恰是一个换届政治年，此因素会极大地影响到房产税的扩大执行。今年不具备推行房产税的政治环境、法律准备和经济现实。
任志强：楼市供求失衡 中国房价明年会暴涨
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