[摘要] 上海的商业地产项目不少，新建的商业项目更是遍地开花。在这些上海商业领域的新生力量中，有一个现象非常有趣。最近，不少商家朋友抱怨说，新建商业项目的物业费比一些成熟商业项目要高出许多，然而相对应的服务却并没有很大的提高。
价格差异在于涵盖范围的不同
在讨论这个问题之前，先纠正一个很多人心中错误的概念。所谓高额物业费并不是说这些新建商业项目的物业费在定价上有什么不合理。这里所说的“高”，仅仅表示其与其他成熟商业项目的物业费相比在数字上要略高一筹。
新建商业地产项目的物业费高在哪里?关键就在于物业费中所涵盖的范围究竟是什么。物业费组成的不同，直接导致了物业费的高低。比如，冷暖空调设备的配置就会对物业费的定价产生极大的影响。因为在物业费的构成中，空调的维护修理费用往往要占到近五成。而市场公共区域的大小，各项公共设备的独立性，维修费用所占的比例，停车场的维护等等都对物业费的高低大有影响。尤其是新建的商业地产项目，多为综合性商业。在这类商业物业中，餐饮商家往往占了相当大的比例。当餐饮业态为整个商业项目引来大量消费人流的同时，对于物业管理方来说也催生了一个新的问题——餐饮垃圾的清理。一般来说，商业项目的物业管理中关于垃圾清理方面只包含日常垃圾的清理，而一旦涉及到餐饮垃圾，就必须多增加一项餐饮垃圾清理费的开支。这要比一般垃圾的清理费用高出许多，也成为了催生高额物业费的一个助力。
其实，除却固定的管理成本之外，对于物业费中的利润部分国家有明确的规定。按照管理公司所具备的资质的不同，他们所能获取的利润在物业费中所占的比例都是固定的。
降低能耗，理清物业费成分是关键
大型购物中心，尤其是新建的大型商业地产项目的物业费较高，主要有两方面的原因。
其一，新建的商业项目造价高，后期的运行成本也高。我们经常看到一些新建的商业项目，由于前期规划设计的不到位，缺少专业方面的支撑，使得建成后的项目在很多环节上存在软肋。其中，表现得最为突出的就是项目的节能问题。由于在设计中的考量不足，很多商业物业在能耗方面都比较大，尤其是空调方面。这也直接影响到了后期物业管理费用的上升。
其二，在新建的商业项目中，我们平常所说的物业费很多时候已经不仅仅是指单纯的物业管理费用。有些甚至还将项目日常的营销宣传费用给包含了进去。而在新建的商业项目中，户外宣传、路演活动又是相当频繁地发生着，如果将此类费用全部打包进物业费中，“扩编后”拥有额外开支的新物业费怎能不高。
当然，针对这两个导致高额物业费的罪魁，并不是无法可想。我建议，投资方在建设商业项目尤其是大型购物中心之前，不妨多花些功夫在降低物业能耗上。而对于物业费涉及范围边缘化的问题，不妨将一些不属于物业费范畴之内的费用分开计算。如此一来，也不至于引起进场商家们的反感。
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