[摘要] 7月初，国家发改委城市和小城镇改革发展中心的一份报告显示，所统计的12个省区，省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个。
铁岭“鬼城”辨
赵本山小品里经常说到的“大城市”辽宁省铁岭市，最近其新城被网民评为“鬼城”，这让当地人不无烦恼。
铁岭新城始建于2006年，总面积22平方公里。当地官方统计，目前新城已累计完成投资260亿元，一级开发面积完成20平方公里，建成区面积10平方公里。
按照规划，铁岭新城人口发展在2010年应该达到15万人，2015年达到20万人。然而，经过7年时间的建设，目前铁岭新城的常住人口只有10余万人，远未达到预期。
9月下旬，《财经国家周刊》记者到铁岭新城进行了实地调查。记者看到，除了开发较早的“浅水湾壹号”小区和回迁小区“凡河新村”外，其他的住宅小区晚上亮灯率都不高。
当地的市场新都综合市场内人气尚可，一位童装店老板告诉记者，和前几年相比，今年客流量明显加大，赶上旺季，一天的销售额能达到1000元。
位于新城边缘的东北商贸物流城，也曾是新城规划的重要产业支撑，并请来赵本山担任形象代言，但至今仍难掩萧条，除了建材交易、汽车4S店等少数区域略有商家入驻外，其他区域如服装交易区等大量空置，人气冷清。
铁岭新城建设7年仍旧难脱“鬼城”之名，在当地人士看来，主要系两点原因所致：一是新城与老城空间距离过大，二是新城的商业服务配套建设滞后于住宅建设。
不过，铁岭新城管委会人士对未来充满信心，“新来的市长抓开工、抓落实的力度很大，新城很多配套项目的建设他都亲自督办。”
隔空造城
从铁岭老城区驱车前往铁岭新城，马路两边随处可见成片的金黄色稻田。
在2004年以前，铁岭还是一个传统的农业地区，全市人口约300万，市区人口30万。老城银州区的建成区面积约30平方公里。
2004年，铁岭确立工业强市战略，鉴于老城区承载力有限，次年年底遂提出建设铁岭新城的目标，提出城市化、工业化双轮驱动的城市建设和经济发展路径。
很快，在铁岭县凡河镇，建设规划面积为22平方公里的新城动工，几乎再造一个铁岭城。
2009年，记者曾赴铁岭采访新城建设。当地项目负责人不无自豪地介绍，铁岭新城的概念规划是“北方水城”，其设计“很讲”，从空中鸟瞰，整个新城呈钻石状布局。新城“以河为轴，以水为魄”，自称是“中国个以河为城市中轴线的城市”。
为刻意营造“水城”概念，铁岭新城选址于距离老城区边缘8公里、中心距离12公里之外的一片河滩湿地之上。
“铁岭原本想在东面建新城，但是多丘陵，空间不够。而当时正值要修复凡河镇的莲花湖湿地，要搬迁部分居民。因此铁岭市决定把湿地与新城建设有机结合，将新城选在了凡河地区。”一位知悉铁岭新城建设历史的人士告诉《财经国家周刊》记者。
这位知情人士表示，一般来说，三四线城市建新城，与老城之间的间距不应超过4公里，“如果，新城早就住满人了。”
上市生财
和大多数新城新区建设套路相仿，铁岭新城也是以政府部门搬迁、兴建地标性建筑和公务员带头在新区购房启幕。
2009年，网络曾曝光，铁岭市政府为增加新城区人气，以下发红头文件的方式，要求当地所有公务员带头在新城区至少购房一套。而当时新城区可选的房源只有一个，即目前入住率的“浅水湾壹号”。
为了加快新城区建设，铁岭市在选址确定后随即成立了铁岭财京投资有限公司，从事铁岭新城土地一级开发业务。2011年9月，铁岭财京借壳上市，变身为“铁岭新城（000809.SZ）”，成为继2010年10月国内房企借壳上市“闸门”关闭后的难得的幸运儿。
铁岭新城管委会主任刘波进说：“我们当时建新城的时候，政府财政收入不到20个亿，发工资都不够，不可能靠财政的钱来建新城。那该怎么办？就是通过市场化运作来筹集资金。”
铁岭新城（000809.SZ）董秘迟峰对《财经国家周刊》记者介绍，从2009年至今，铁岭新城土地出让（不含划拨用地）收入总计约54亿元。而按照铁岭新城上市公司和铁岭市土地储备中心约定，在土地出让（含划拨用地）累计均价未达45万元/亩之前，土地出让收入扣除农业基金和土地金之外，全部归上市公司所有。在累计均价达到45万元/亩之后的第2年开始，扣除农业基金和土地金后，35%交给政府。
目前，铁岭新城地价已经涨到100万/亩左右，通过招拍挂出让的土地面积共计约10661万亩。而铁岭新城房价，也由最初的1000元/平方米上涨到3000元/平方米左右。
曾有舆论质疑，铁岭新城建设过程中，房地产住宅用地放量过大。对此，刘波进认为，新城规划只是“适度超前”。“不可能说先进多少人，再盖多少房子，‘巢’都没筑，‘凤’怎么进来？”
迟峰则表示，住宅用地是否供应过量，还应看成交数据。今年铁岭新城已经成交4块土地，且新城区的楼盘也保持着良好的销售状态。《铁岭日报》9月16日刊登的铁岭市房产交易数据，位于铁岭新城的“秦淮人家”项目在9月的第二周成交178套，位居全市各楼盘之首。
但这种单靠住宅用地供应、住宅项目销售实现资金回流、筹集新城建设资金的做法还能持续多久，迟峰也未置可否。他告诉记者，目前，上市公司铁岭新城已经平整完的新城土地尚有9000多亩待出让。
他们还计划将这种土地一级开发的模式复制到周边其他城市。
等待时间
“和其他新城相比，铁岭新城在辽宁省内也算是标杆，突然被冠上‘鬼城’的帽子，我们感觉很冤枉。”一位当地官员说。
铁岭当地人士认为，铁岭与鄂尔多斯康巴什“鬼城”有明显的不同，“鄂尔多斯建新城是赌外来人买房，而铁岭建新城是本地有需求。”
按照铁岭新城管委会的统计，目前铁岭新城经过综合验收达到入住标准的住宅，平均入住率已达51%。新城住宅具备入住条件的销售率在95%以上。整个新区的住宅的销售率在85%以上。
刘波进介绍，目前铁岭新城还在积极吸纳人口。一是加大沈铁工业走廊沿线工业园区的招商引资力度，聚集人气，拉动经济；二是通过政策吸引，比如给新毕业大学生创业提供政策支持，吸引大学生来就业、创业；三是在新城本土积极发展旅游业，吸引人气，解决就业；四是通过新型城镇化试点导入人口。
铁岭市目前城镇化率低于辽宁全省近20个百分点，已被省里列为新型城镇化的试点。
“我们现在采取两种办法。一是农村整村推进城镇化，二是分户城镇化。把宅基地和耕地流转，经过评估在新城置换住房，然后通过辽宁省试点的居住证制度，变成市民，享受和市民一样的待遇。”刘波进说，目前铁岭市选择的三个试点村的村民腾退宅基地报名非常踊跃。
9月4日，铁岭市新任市长林强到新城调研，要求进一步加快项目建设，包括调整老城和新城之间的公交运行、确保在建商业项目如期开业、引进缺少的服务业项目、引进优质医疗资源和加大力度落实居民居住证政策，等等。
“客观上说，铁岭新城建设只有7年的时间，基础设施肯定有不完善的地方。”刘波进认为，铁岭不是生拉硬拽建新城，而是有刚性的需求，一是铁岭地区的人口日渐膨胀，二是需要为沈铁工业走廊提供生活配套，三是吸纳沈阳等周边城市的人口。
在中国城市规划设计院副院长杨保军看来，中国新城建设最主要的问题，在于很多新城不是基于实际需要来建设的，“对于一个正常生长的新城来说，基础设施完善、人们对新城的接受度等，都需要时间。”
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