[摘要] 3月4日，SOHO中国(00410,HK)公布截至2013年12月底的全年业绩。在业绩发布会上，不管是潘石屹的中文版本，还是张欣的英文版本，都极力想给投资者呈现一个转型成功的SOHO中国。
投资物业评估增值下降
虽然租金不尽人意，但是SOHO中国去年的盈利状况还算可观。
“2013年SOHO中国的净利润是73.88亿元，其中核心利润为44.4亿元，这是公司成立以来创造核心利润的一年。刚刚董事会批准了期末派息方案，每股派息0.13元，这样一来，全年的派息达到了0.25亿元，股东差不多为5%。”潘石屹在4日的业绩发布会上表示。
数据显示，2012年，SOHO中国营业额达到153亿元，同比上涨169%；净利润为106亿元，同比上涨172%。其中，投资物业评估增值为96亿元。但是，相比2012年高达96亿元的投资物业评估增值，2013年评估增值仅为44.2亿元。
不难看出，投资物业的评估增值一直是支撑SOHO中国净利润增长的有力砝码。“投资物业评估增值是港股市场比较特殊的一种会计制度，受益于此，一些在港上市的商业地产开发商的净利润都非常高。”一家在港上市房企财务总监告诉《每日经济新闻》记者。
对于SOHO中国2013年投资物业评估增值的下滑，有分析人士指出，这与去年京沪商务写字楼整体价格涨幅趋缓有一定关系，“供应量在不断增加，这是值得警觉的信号”。
根据国际房地产顾问服务公司莱坊的报告，2013年第四季度，北京甲级写字楼租金下降0.6%，至每月每平方米381.5元。
转型效果有待检验
“去年SOHO中国的销售结算利润还是占比较高，但随着今明两年结算资源越来越少，增值速度会越来越慢，从而可能导致利润下滑。”宋延庆指出，在他看来，这也是SOHO中国转型的必经阶段。
对此，上述分析人士表示，SOHO中国的转型还要经过大约两年时间才能看到成效，这期间销售业绩的下滑肯定会影响整个营收的增长。但能保证其转型成功的重要砝码，是SOHO中国一直高于业界平均水平的现金流和低负债率。
“2013年末的净负债率仅17%，这在同行业中可能是的，去年末的时候公司持有超过100亿元的现金，从这两个指标可以看出，我们可以应对未来可能出现的波动，甚至是大的波动。”潘石屹表示。
值得注意的是，在近日出售上海两项目之后，SOHO中国所持有的现金增加220亿元。
昨日，瑞信发表研究报告指出，SOHO中国已出售的上海两写字楼部分平均利润率为12%，虽较两三年后预期利润率18%低，但此出售有助消除营运及经济风险。更重要的是，通过这次出售所得的资金，SOHO将变成净现金状况，有助抵抗市场信贷收紧，并为其收购土地提供灵活性。
穆迪则指出，SOHO中国的建设-持有模式将占用公司大量资金，销售额大幅下降也会提高该公司的债务融资需求，出售上海项目可提升流动性。
延伸阅读>>>
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
