[摘要] 王某将位于某小区的一套住宅出租给陈某用于居住。开发商依法聘请的某前期物业公司找王某收缴物业费时，王某认为房屋已经由陈某承租，应该由陈某承担缴纳物业费的义务。而陈某坚持认为自己不是业主，不是缴费义务人，于是，纠纷顿起。那么，此类纠纷该如何认识呢？承租人陈某有缴费的义务吗？
业主与承租人相互推诿缴纳物业费 该如何处理
【案例】
王某将位于某小区的一套住宅出租给陈某用于居住。开发商依法聘请的某前期物业公司找王某收缴物业费时，王某认为房屋已经由陈某承租，应该由陈某承担缴纳物业费的义务。而陈某坚持认为自己不是业主，不是缴费义务人，于是，纠纷顿起。那么，此类纠纷该如何认识呢？承租人陈某有缴费的义务吗？
【分析】
此类纠纷，看似简单，其实不然。这其中涉及租赁与物业服务两类不同的民事法律关系，涉及物业服务行业中一个基本的概念——“业主”的身份如何界定，还涉及《合同法》中的一个重要问题，即合同法律效力问题。笔者对此做如下分析。
一、“业主”的范围
案例中出租人王某与承租人陈某对自己在物业服务法律关系的角色定位不清楚，以至于产生相互推诿缴纳物业费的义务。
在物业服务法律关系中，“业主”是一个极其重要的基本概念。同时，《物权法》第六章用十四个条文专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。厘清“业主”的基本内涵，对于贯彻实施《物权法》第六章有着极其重要的意义。
（一）“业主”身份的基本界定
何为业主，在《物权法》及国务院《物业管理条例》中均未作出界定。《人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，
但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”
本条规定对“业主”身份的确认进行了明确。概括起来，法律规定的“业主”具体包含以下范围：
1.依法进行了恶房屋所有权登记取得建筑物专有部分所有权的人；
2.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
4.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
上文中的“人”是个泛指，是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其他组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。
（二）特殊情况下“业主”身份的界定
1.建设单位“一房二卖”，业主身份如何界定？
依据《物权法》、人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》建设部《房屋登记办法》的相关规定，依法取得专有部分所有权的人（买受人）与现实占有人就业主身份产生争议的，前者是业主；后者可以追究出卖人的合同违约责任。
2.二手房买卖中业主身份的认定
二手房买卖交易成功、买方已实际入住，但尚未办理所有权转移的，参照《人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）条规定精神，买方应认定为业主；
3.房产中介公司“吃房”中“业主”身份界定
现实中，少数利欲熏心的房产中介公司欺瞒买卖双方，一不签订真实的中介服务合同，二不办理房屋所有权过户手续，三是逃避了国家相关税费，其目的是牟取属于非法利益的差价。在这种情况下，中介公司并非“合法占有”，不能认定为业主。
基于以上分析，本案中，房屋所有权人王某为业主，而承租人陈某确实不属于业主。
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